Mennyit lehet alkudni egy ház árából?

Hogyan alkudjunk egy ház árából?

Ha nem tudod, mennyiért kelnek el a hasonló ingatlanok, nem tudsz jól alkudni.

Mit tegyél?

• Figyeld hónapokig a hirdetéseket.
• Nézd meg, melyik mennyi idő alatt tűnik el.
• Kövesd az árcsökkentéseket.
• Ha tudsz, kérdezz rá, mennyiért kelt el egy hasonló lakás.

Ha egy lakás 50 milliót ér reálisan, de 55-ért hirdetik, ott lehet tér az alkura.

Mit ne tegyél? Ne sértsd meg az eladót!

A leggyakoribb hiba: bemondani egy radikálisan alacsony árat.

Ha 55 millióért hirdetik, és te 45-öt mondasz, az nem alku.

Az eladó:

• érzelmileg kötődik,
• nem érdekli az értékbecslés,
• ő fogja kimondani a végső árat.

Ha megsérted, akkor még jobb ajánlat esetén is a másik vevőt választja.

Miért nem jellemző ma már az alku?

Ma már azért nem jellemző az érdemi alku az ingatlanoknál, mert sok helyen egyszerűen nagyobb a kereslet, mint a kínálat , és a jó lakásokat gyorsan elviszik.

A leggyakoribb okok:

• Erős kereslet, gyors értékesítés: a piacképes, jól árazott ingatlanokra több érdeklődő jut, így az eladó kevésbé érdekelt az árengedményben.
• Áremelkedési várakozások: sok eladó úgy érzi, hogy „ha nem most, majd később drágábban is elmegy”, ezért nem enged.
• Az alku „átalakult”: sokszor nem a vételárból engednek, hanem feltételekben (pl. birtokbaadás ideje, bútorok benne maradnak, kisebb javítások, rugalmas fizetési ütemezés).
• Finanszírozási verseny: ha van készpénzes vevő vagy gyors hitelképes vevő, az eladó inkább őt választja, mint hogy árat csökkentsen.
• Programok/állami támogatások keresletélénkítő hatása: egy kedvező hitel (pl. Otthon Start 3%) bejelentése/érhetősége sokszor plusz vevőket hoz a piacra, ami tovább szűkíti az alku terét.

Mikor van mégis tere az alkunak? – valós példák

A piaci adatok és a saját ügyvédi tapasztalataim alapján az alku mértéke leginkább akkor lehet jelentősebb, ha:

• Hónapok óta hirdetik az ingatlant. Ha egy lakás 4–6 hónapnál tovább marad hirdetve, az eladó gyakran nyitottabb a feltételek módosítására. A túlárazás a legjobb esély az alkura.
• Felújítandó műszaki állapot van. Ilyenkor a vevő által becsült költségekre tud alapozni a tárgyalás.
• Banki finanszírozási bizonytalanságok vannak. Ha a hitelbírálat lassabb, vagy nem biztos a hitel, az eladó gyakran inkább rugalmasan tárgyal.

Gyakorlati példa egy ügyemből: egy felújítandó panellakásnál a vevő a jogi és műszaki kockázatokat is feltárta, és ebből 7% körüli engedményt tudott elérni – jogi támogatással pontosan megfogalmazott érvekkel.

Tárgyalási tippek ügyvédként – mi működik most?

Sok eladó úgy érzi, hogy „ha nem most, majd később drágábban is elmegy”, ezért nem enged - de a tapasztalat azt mutatja, hogy ha egy hitel előminősítéssel érkező, komoly vevő írásos vételi szándéknyilatkozatot tesz le az asztalra, akkor a makacs eladók is könnyebben megenyhülnek. 

Reális első ajánlat

Ne kezdj túl alacsonnyal: a piaci átlag engedmény ma már gyakran 3–5%-nál nem nagyobb.

Ne csak az árról tárgyalj

• Foglaló összege
• Rugalmas birtokbaadási időpont
• Ingóságok megvásárlása
• Fizetési ütemezés

Ezek a pontok akár többet érhetnek, mint maga az árengedmény.

Banki pozíció erősítése

Előzetes hitelbírálat, vagy készpénzes vevő státusz gyakran előnyt jelent – az eladók szeretik az ilyen biztos folyamatot.

Mikor ne várj nagy alkut?

Számos, népszerű budapesti környéken a vevők nem tudnak nagy engedményt kicsikarni, mert a helyi kereslet stabil:

• belvárosi lokáció
• jó iskolák, kiváló közlekedés
• új építésű vagy felújított műszaki állapot

Ügyvédi tapasztalat: néhány ingatlan esetén a vevő gyors hitelbírálattal és pontos szerződéses javaslattal lépett, és ezzel nem az árban, hanem a szerződéses feltételekben ért el jobb pozíciót.

Összegzés

2026-ban az alku tere Magyarországon szűkül, mert a lakásárak emelkedése lassul, a kínálat nő, és a kereslet stabil, de nem heves. Emiatt az árengedmény helyett a szerződéses feltételek és a jogi kockázatok kezelése ad valódi pozícióerőt a vevőknek, jogilag megalapozott érvekkel.

Szeretné ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségét kérni? Ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!