Ingatlan eladása válás esetén

Miért különösen nehéz váláskor eladni az ingatlant?

• Érzelmi teher: lezárás, költözés, újratervezés – mindez egyszerre.
• Döntési patthelyzetek: ki marad, ki költözik, kivásárlás vagy közös eladás?
• Jog + pénzügy egyszerre: vagyonmegosztás, banki teendők, adózás, CSOK Plusz, jelzálog.
• Időfaktor: a jó árhoz és a tiszta jogi helyzethez összehangolt, fegyelmezett folyamat kell.

Mi azon dolgozunk, hogy a konfliktust és a bizonytalanságot leváltsuk egy átlátható, stresszmentes menetrendre.

Hogyan álljunk neki az eladásnak?

Válás esetén a közös ingatlan eladása többféleképpen történhet, attól függően, hogy a felek meg tudnak-e egyezni, vagy bírósági döntésre van szükség. Az első lépés tehát annak az eldöntése, hogy mihez kezdjünk a közös ingatlannal.

1. Megállapodás esetén:

• Egyik fél kivásárolja a másikat: Az egyik házastárs magához váltja a másik tulajdoni hányadát, kifizetve annak értékét.

  Fontos tudni, hogy házassági vagyonközösség megszüntetése esetén a tulajdonközösség megszüntetése nem minősül ingatlan értékesítésnek az SZJA törvény szerint, így ilyenkor nem keletkezik bevétel, és válás miatti kivásárlás esetén nem kell SZJA-t fizetni.

• Közös értékesítés: A felek eladják az ingatlant egy harmadik személynek, és a vételáron osztoznak.

  Az ingatlan tulajdonrészének eladása SZJA szempontjából ugyanazokkal a fő szabályokkal jár, mint egy teljes ingatlan eladás, de arányosan a megszerzett tulajdoni hányadra kell alkalmazni a jövedelemszámítást. Ha az ingatlan megszerzése óta eltelt 5 év (lakás, lakóház, lakásból kivett helyiség vagy ezzel vegyes tulajdon esetén), akkor a jövedelem adómentes. Ha kevesebb, akkor az adóköteles jövedelmet csökkentheti az eltelt évek száma.

2. Bírósági döntés esetén: 

Ha a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság dönt a vagyonmegosztásról. A bíróság is elrendelheti a fenti megoldások valamelyikét, vagy végső esetben árverés útján történő értékesítést is.

3. Házassági vagyonjogi szerződés szerepe: 

A házastársaknak lehetőségük van arra, hogy a törvényes vagyonjogi rendszertől egy házassági vagyonjogi szerződésben eltérjenek. Egy ilyen szerződést közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, de amennyiben rendelkezésre áll, akkor az jelentősen leegyszerűsítheti a vagyoni viszonyok rendezését egy esetleges válás során, hiszen ebben a felek meghatározhatják, hogy egy jövőben vásárolt ingatlan melyikük tulajdonába vagy milyen arányban kerüljön.

Lépésről lépésre: hogyan hirdessük meg ingatlant?

Váláskor a közös ingatlan eladása a fentiek szerinti egyezséggel kezdődik. Ha sikerül megegyezni az eladásról és a vételár felosztásáról, akkor így léphetünk tovább:

• Helyzetfelmérés & jogi átvilágítás: tulajdoni lap, terhek, haszonélvezet, használati megállapodás, elővásárlás.
• Egyezségi keretek lefektetése: írásban rögzítjük, hogy ki mit szeretne, határidők, költségmegosztás.
• Piaci ár + eladási stratégia: induló ár, tárgyalási sáv, kampányterv.
• Előkészítés: rendrakás, könnyű home staging, alaprajz, profi fotó.
• Hirdetés és bemutatás: csak előszűrt vevőknek, diszkréten.
• Ajánlat-kezelés: licites/határidős technikák, érzelmi nyomás nélkül.
• Adásvételi szerződés ügyvéddel: letét, ütemezett kifizetés, banki igazolások.
• Birtokbaadás: közüzem-átírás, kulcsátadás, végső elszámolás.

Bankhitel, jelzálog, CSOK Plusz – mit jelent mindez váláskor?

A házasság alatt közösen felvett bankhitelek és jelzáloghitelek esetében az alapelv az, hogy a házastársak egyetemlegesen, azaz közösen és külön-külön is felelősek a teljes tartozás visszafizetéséért a bank felé. Ez a felelősség a válás után is fennmaradhat, hacsak a bankkal együttműködve más szabályokat nem dolgozunk ki.

A leggyakoribb megoldási lehetőségek:

• Az egyik fél átvállalja a hitelt: Ez a legtisztább megoldás, amennyiben az egyik fél a közös ingatlanban marad. Ebben az esetben a bank megvizsgálja az adósságot átvállaló fél hitelképességét.
• Az ingatlan eladása és a hitel végtörlesztése: Amennyiben egyik fél sem tudja vagy akarja megtartani az ingatlant, közösen értékesíthetik azt. A vételárból elsőként a fennálló hiteltartozást kell visszafizetni a banknak. A fennmaradó összeg a felek megállapodása vagy bírósági döntés szerint oszlik meg.
• Közös törlesztés a válás után is: Ha a felek nem tudnak megegyezni az ingatlan sorsáról, vagy az egyik fél nem hitelképes egyedül, dönthetnek úgy, hogy a válás után is közösen fizetik a törlesztőrészleteket. Ebben az esetben mindketten adósok maradnak, és a bank bármelyiküktől követelheti a teljes havi törlesztést. Ez a megoldás hosszú távon hordozhat kockázatokat, ezért érdemes pontosan, írásban rögzíteni a fizetési kötelezettségek megosztását.

CSOK Plusz: Bonyolultabb szabályok és állami elvárások

Válás esetén, ha a CSOK Plusz, vagy más családtámogatás igénybevételével vásárolt ingatlant adunk el, főszabály szerint vissza kell fizetni a kamattámogatást, kamattal növelten. Azonban, ha az eladás után új ingatlant vásárolnak vagy építenek, a visszafizetési kötelezettség bizonyos feltételek mellett felfüggeszthető.

• A válás tényét a jogerős bírósági ítéletet követő 60 napon belül be kell jelenteni a hitelintézetnek és a kormányhivatalnak.
• Válás esetén a feleknek házassági vagyonmegosztási szerződésben kell rögzíteniük az ingatlan és a hitel sorsát, valamint a CSOK Plusz-szal kapcsolatos kötelezettségek megosztását. 

Miért velünk adja el válás után az ingatlanát?

A közösen lakott lakás vagy ház eladása egyszerre pénzügyi és érzelmi teher. Mi azonban a hirdetéstől az adásvételi szerződésig mindent intézünk – értékbecslés, jogi átvilágítás, profi marketing, vevő-előszűrés. Bízza ránk a folyamatot, hogy buktatók nélkül, biztonságban adhassa el a korábbi családi otthont.

• Empátia és diszkréció: Tiszteljük a nehéz és érzelmileg terhelt élethelyzetet, nem sürgetjük a döntéseit.
• Ügyvédi biztonság: Minden lépésnél jogász áll Ön mellett.
• Időt és energiát takarít meg: Nem kell külön ügyvédet, értékbecslőt, hirdetőt keresnie.
• Átlátható költségek: Nincsenek rejtett díjak, nem tesszük zsebre a foglalót.

Jutalék

Szolgáltatásunk díja: 3–3,5% + ÁFA — az ingatlan vételárától független, sikerdíj jellegű (nincs előleg, akkor fizetendő, amikor az adásvételi szerződés megszületik és a foglaló/vételár-ütemezés elindul). A pontos díj az ingatlan jogi helyzetétől és a lebonyolítás összetettségétől függ.

Mit tartalmaz a közvetítői díj? 

• Tulajdoni lap és jogi státusz előszűrése (ügyvédi háttérrel)
• Piaci ármeghatározás, értékesítési stratégia
• Profi hirdetés (fotó, alaprajz, szöveg), több csatornán
• Vevő-előszűrés (fizetőképesség, hitelképesség)
• Tárgyalás és ajánlatkezelés (ár- és feltétel-optimalizálás)
• Ügyvédi koordináció, letéti konstrukció egyeztetése, teljes folyamatmenedzsment egészen a birtokbaadásig

A díj nem tartalmazza (külön szolgáltatói díj, eseti megrendelés szerint):

• Energetikai tanúsítvány
• Villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv
• Használati megállapodás ügyvéd által ellenjegyzett okirata (ha szükséges)

Példák a várható költségre (bruttó, ÁFÁ-val):

• 40 M Ft eladási árnál: 3% = 1 524 000 Ft, 3,5% = 1 778 000 Ft
• 50 M Ft eladási árnál: 3% = 1 905 000 Ft, 3,5% = 2 222 500 Ft
• 80 M Ft eladási árnál: 3% = 3 048 000 Ft, 3,5% = 3 556 000 Ft

Összegzés

A közös otthon eladása váláskor egyszerre igényel higgadt döntéseket és biztos jogi hátteret. Mi levesszük a válláról a terhet: egyezségi keretek kialakítása, piaci ár és stratégia, profi hirdetés, vevő-előszűrés, tárgyalás, ügyvédi szerződés és letéti lebonyolítás, banki teherzárás, birtokbaadás. Mindezt diszkréten, kiszámítható 3–3,5% + ÁFA sikerdíj mellett, rejtett költségek nélkül. 

Ha szeretné gyorsan és biztonságban lezárni ezt az életszakaszt, bízza ránk az eladást.

e-ingatlanközvetítők – Empátia. Biztonság. Megfontolt döntések.

Adja meg adatait és telefonon vagy e-mailben felvesszük Önnel a kapcsolatot, elvégezzük az előzetes ingatlan- és jogi áttekintést, majd személyes találkozón ismertetjük a következő lépéseket és a várható költségeket.