Az ingatlan eladás menete

Lakás felkészítése eladásra

Egy jól előkészített ingatlan gyorsabban és magasabb áron talál gazdára. Az alábbi lépések segítenek abban, hogy az első benyomás tökéletes legyen.

Rendetlenség és személyes tárgyak eltávolítása

Pakold el a felesleges bútorokat, családi fotókat és személyes tárgyakat. A tágas, letisztult terek segítik a vevőt abban, hogy saját otthonát lássa meg a lakásban.

Alapos takarítás és kisebb javítások

A makulátlan tisztaság alapkövetelmény. Cseréld ki az égett izzókat, javítsa a csöpögő csapokat, igazítsd meg a kilincseket. Ezek apróságok, de erősítik a gondosan karbantartott otthon érzetét.

Festés, frissítés

Egy friss, semleges színű festés sokszor az egyik legjobb befektetés. Világos árnyalatok optikailag növelik a teret és egységes, modern megjelenést adnak.

Kiürítés és kitakarítás

Az általános nagytakarítás mindenképpen ajánlott (ablak, padló, konyha, fürdő), ideértve a személyes tárgyak eltávolítását, és a lomtalanítást. Az e-ingatlanügyvédeknél mindig azt ajánljuk, hogy az eladó - ha teheti - költözzön is ki az ingatlanból. 

Fontos, hogy már ekkor fotókat, akár egy egyszerű jegyzőkönyvet készítsünk (mérőóra-állások, kulcsok).

Sokan maguk vágnak bele, de ma már számtalan professzionális szolgáltató érhető el - még baranyai kisvárosokban is!

Home staging

Az eladás előtti home staging lényege, hogy a lakás vonzóbb legyen a vevőknek. Az eladó feladata - ahogy fent említettük - a rendrakás, a személyes tárgyak eltávolítása, a kisebb javítások elvégzése, friss festés, semleges dekoráció és a profi fotózás előkészítése, így az ingatlan gyorsabban és jobb áron kelhet el.

Fontos a természetes fény kiemelése, illetve a jól elhelyezett lámpák világosabb, barátságosabb légkört biztosítanak. A világos, szellős tér nagyobb alapterület érzetét kelti. Néhány friss virág, világos textíliák, jól elhelyezett kiegészítők otthonos, mégis semleges hangulatot teremtenek. Budapesten sok home-staging szolgáltató érhető el, de az e-ingatlanközvetítők is tudnak segíteni!

Milyen iratok kellenek egy ingatlan eladásához?

A lakáseladás az eladó részéről meglehetősen sok ügyintézést igényel, éppen ezért ha határozottak az eladási szándékaink, érdemes minél előbb elkezdeni a szükséges iratok beszerzését. Az e-ingatlanközvetítők minden lépésben segítenek! 

Tulajdoni lap és alapdokumentumok

• Friss és hiteles tulajdoni lap
• Térképmásolat, ha telekhatár vagy épület pontos helyzete fontos
• Érvényes személyi okmányok, lakcímkártya
• Ha társasházi lakásról van szó: alapító okirat és SZMSZ

Műszaki dokumentumok

• Energetikai tanúsítvány
• Villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv

Tartozásmentességi igazolások

• Közüzemi szolgáltatók igazolása a tartozásmentességről
  • Víz, gáz, villany, távhő, internet/kábel TV (ha releváns).
• Társasházi tartozásmentességi igazolás
  • A közös képviselőtől kell kérni, hogy nincs elmaradás közös költségben, felújítási alapban.

Hirdetés és marketing – mit kell tennie az eladónak?

A sikeres lakáseladás kulcsa a professzionális hirdetés és a jól megtervezett marketing. Az eladónak első lépésként érdemes reális eladási árat meghatároznia, mert a túl magas ár csökkenti az érdeklődők számát, a túl alacsony pedig veszteséget okozhat. Készítsen minőségi fotókat természetes fényben, és írjon részletes, őszinte leírást a lakásról: alaprajz, műszaki állapot, közös költség, környék előnyei.

A hirdetést tegye közzé a leglátogatottabb ingatlanportálokon és a közösségi médiában, de ne feledkezzen meg a helyi Facebook-csoportokról sem. Az érdeklődők számát növeli, ha az ingatlan jól kereshető kulcsszavakkal jelenik meg (például „eladó lakás Budapest XI. kerület” vagy „jó közlekedésű téglaépítésű lakás”). Célszerű kiemelni a lakás egyedi értékeit – például a frissen felújított konyhát vagy a panorámás kilátást.

Ha gyors eladást szeretne, megfontolhatja a professzionális home staginget vagy az ingatlanközvetítő bevonását, de mindig ellenőrizze a szerződési feltételeket és a jutalék mértékét. Ügyvédi szemmel fontos, hogy a hirdetések és a bemutatások során minden információ valós legyen, így elkerülhetők a későbbi jogviták.

Áralku és megállapodás a lakáseladás során

A lakáseladás egyik legkritikusabb szakasza az áralku, amely során az eladó és a vevő a vételár végleges összegében egyezik meg. A tárgyalás nem csupán az árcsökkentésről szól: gyakran ekkor tisztázzák a fizetési ütemezést, az átadás pontos időpontját, valamint az esetleges felújítási vagy birtokbaadási feltételeket is.

Gyakorlati tanács: érdemes az alku során írásban rögzíteni minden lényeges megállapodást – például a foglaló összegét, a fizetési határidőket, és az ingatlan esetleges terheit. Ez nemcsak a későbbi viták megelőzését szolgálja, hanem az adásvételi szerződés előkészítését is megkönnyíti.

Az ügyvédi közreműködés itt különösen fontos: a jogi szakember biztosítja, hogy a megállapodás megfeleljen a jogszabályoknak, és minden fél jogai egyértelműen védve legyenek. Az ügyvéd segít abban is, hogy a szóbeli ígéretek helyett jogilag érvényes, írásos dokumentum szülessen, amely az adásvételi szerződés alapját adja.

Ügyvéd előtti adásvételi szerződés

Lakáseladáskor az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzése kötelező Magyarországon. Ez nem puszta formalitás: az ügyvéd feladata, hogy ellenőrizze a tulajdoni lapot, biztosítsa a felek személyazonosságát, elkészítse a szerződést és gondoskodjon a földhivatali benyújtásról. Az ügyvéd nélküli adásvétel nem érvénytelen, de így a tulajdonjog nem kerülhet át a vevőre.

A kialakult szokásjog alapján az adásvételi szerződést készítő ügyvéd költségét a vevő állja. Ennek díja általában a vételár 0,5-1%-a. Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás díjszabását itt találja!

Vételár begyűjtése

Az ingatlan-adásvétel egyik legkritikusabb lépése a vételár megfizetése és begyűjtése. A vevő és az eladó számára egyaránt kulcsfontosságú, hogy a pénzmozgás biztonságban ÉS IDŐBEN történjen, megfeleljen a jogszabályoknak, és minden fél érdekeit védje.

Személyi jövedelemadó

Lakás eladása után a megszerzett ingatlanértékesítésből származó jövedelem után személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettség merülhet fel. A fizetendő adó mértéke 15%, de nem a teljes vételár után kell számolni, hanem az eladási ár és a szerzéskori költségek különbözete után.

Az adó alapja

Az adó alapja az eladási ár mínusz a szerzési érték és a kapcsolódó igazolt költségek (pl. ügyvédi díj, illeték, felújítási számlák). Ez az összeg minősül jövedelemnek. Ha például a lakást 30 millió forintért vásároltuk, és 40 millió forintért adjuk el, a 10 millió forintos különbözet képezi az adó alapját, amelyből további igazolt költségek még levonhatók.

Időmúlás szerinti kedvezmény

A szerzés évét követő évek múlásával az adóalap fokozatosan csökken:

• a 2. évben a jövedelem 90%-a után,
• a 3. évben 60%-a után,
• a 4. évben 30%-a után kell adót fizetni.
• Az 5. évtől kezdve pedig nincs személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség.

Ez azt jelenti, hogy ha a lakás megvásárlásától számítva több mint öt év telik el az eladásig, az eladó mentesül az SZJA megfizetése alól.

Ez azt jelenti, hogy ha a lakás megvásárlásától számítva több mint öt év telik el az eladásig, nem kell SZJA-t fizetni.

Összegzés

Ingatlan eladásához először készíttesse el a tulajdoni lapot és az energetikai tanúsítványt, majd hirdesse meg az ingatlant (online portálokon, közösségi médiában vagy ingatlanközvetítőn keresztül). Ha megvan a vevő, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés szükséges, az ügyvéd intézi a földhivatali bejegyzést és az adózási bejelentést.

Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!