Compliance – Biztonság és jogi megfelelés az ingatlanügyletekben

Mikor kötelező az ügyfél-átvilágítás ingatlanközvetítők esetén?

Az ingatlanközvetítők a pénzmosás megelőzésére vonatkozó szabályok alapján nem minden érdeklődőt kötelesek átvilágítani. Az ügyfél-átvilágítás akkor válik kötelezővé, amikor a közvetítő és az ügyfél között üzleti kapcsolat jön létre, vagy az ügyfél olyan szándékot fejez ki, amely már túlmutat az egyszerű érdeklődésen.

Eladói vagy bérbeadói oldalon ez jellemzően akkor történik meg, amikor az ingatlan tulajdonosa megbízza a közvetítőt az ingatlan eladásával, bérbeadásával vagy cseréjével. Ilyenkor a közvetítő már nem pusztán tájékoztatást ad, hanem üzletszerű szolgáltatást nyújt az ügyfél részére, ezért az azonosítás és az ügyfél-átvilágítás nem hagyható el.

Vevői vagy bérlői oldalon önmagában az érdeklődés, az ingatlan címének kiadása vagy a megtekintés még nem jelenti azt, hogy üzleti kapcsolat jött létre. Más a helyzet, ha az érdeklődő vételi vagy bérleti ajánlatot tesz, vagy egyértelműen kifejezi, hogy az adott ingatlant meg kívánja vásárolni vagy bérbe kívánja venni. Ekkor már a közvetítőnek el kell végeznie az ügyfél-átvilágítást.

Bérleti ügyleteknél külön szabályra is figyelni kell. Ha a havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az 500.000 forintot, az ügylet pénzmosás-megelőzési szempontból fokozottabb figyelmet igényelhet. Ilyenkor a közvetítőnek nem elegendő az ingatlan bemutatása és a felek összekapcsolása: az ügyfél-átvilágítási kötelezettségeket is teljesítenie kell.

A gyakorlatban ezért fontos különbséget tenni az egyszerű érdeklődő és az ügyfél között. Aki csak megnéz egy ingatlant, kérdez az árról vagy elkéri a címet, még nem feltétlenül válik átvilágítandó ügyféllé. Aki viszont megbízást ad, ajánlatot tesz, ajánlatot kér, vagy konkrét szerződéskötési szándékot jelez, már olyan kapcsolatba kerülhet a közvetítővel, amelynél az ügyfél-átvilágítás kötelező.

Kit kell átvilágítani?

Az ügyfélt, tehát azt a személy, aki megbízást ad az ingatlan eladására, bérbeadására, cseréjére. Ugyanakkor átvilágítandó ügyfélnek minősül az a személy is, aki az ingatlan megvételére vagy bérbevételére ajánlatot tesz, illetve ajánlatot kér.

Fontos: önmagában az ingatlan címének kiadása vagy a megtekintés nem minősül ajánlatkérésnek; csak akkor jön létre üzleti kapcsolat, ha az érdeklődő kifejezi vételi/bérleti szándékát.

Mit jelent pontosan az ügyfél-átvilágítás?

Az ingatlanközvetítőnek, csakúgy mint a bankoknak, vagy az ügyvédeknek azonosítaniuk és átvilágítaniuk is kell az ügyfeleket:

• Azonosítás: név, születési adatok, lakcím, személyi okmány bemutatása.
• Okmányok rögzítése: személyazonosító igazolvány vagy útlevél, lakcímkártya adatai.
• Jogi személy esetén: cégadatok, cégkivonat, képviselő adatai.
• Tényleges tulajdonos azonosítása: ha cég áll a háttérben, meg kell határozni, ki a tényleges tulajdonos.
• Ügyfél-nyilatkozat: a pénzmosás megelőzése érdekében nyilatkoztatni kell az ügyfelet (pl. PEP státusz).

Az ügyfél-átvilágítást minden esetben a közvetítő végzi, nem helyettesíthető az ügyvéd által később végzett azonosítással. Az átvilágítás az üzleti kapcsolat létrejöttének előfeltétele. Ha nem történik meg, a közvetítő nem köthet szerződést/megbízást. Az adatokat a Pmt. szabályai szerint 5 évig meg kell őrizni.

Fogyasztóvédelem és az ingatlanközvetítés

Az ingatlanközvetítésnél a fogyasztóvédelem lényege az, hogy az ügyfél pontos, ellenőrizhető és félrevezetéstől mentes tájékoztatást kapjon az ingatlanról, a közvetítő szerepéről, a díjakról és az ügylet kockázatairól. Ez különösen fontos lakóingatlanoknál, ahol a vevő vagy az eladó sokszor életének egyik legnagyobb pénzügyi döntését hozza meg.

Az ingatlanközvetítő csak írásban kötött megbízási szerződés alapján járhat el. A megbízásnak egyértelműen tartalmaznia kell, hogy ki adja a megbízást, melyik ingatlanra vonatkozik, milyen szolgáltatást vállal a közvetítő, mikor jár díj, mennyi a díj, és milyen esetben kell azt megfizetni. Az ügyfélnek már a szerződéskötés előtt értenie kell, hogy milyen kötelezettséget vállal.

A díjazásnál különösen fontos az átláthatóság. A közvetítőnek előre közölnie kell a közvetítői díj mértékét, számítási módját, az esetleges minimumdíjat, sikerdíjat, kedvezményt vagy egyéb fizetési feltételt. Nem megfelelő gyakorlat, ha az ügyfél csak utólag szembesül azzal, hogy milyen esetben és milyen összegű díjat kell fizetnie.

A megbízás felvételekor a közvetítőnek tulajdoni lapot kell ellenőriznie. Enélkül nem állapítható meg biztonsággal, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, milyen jogok, terhek vagy korlátozások szerepelnek az ingatlanon, és van-e olyan körülmény, amely az értékesítést vagy a vevő döntését befolyásolhatja.

A hirdetésben és a személyes tájékoztatás során is valós adatokat kell közölni. A közvetítő nem hallgathat el olyan lényeges tényt, amely a vevő döntését befolyásolhatja. Ilyen lehet például a tulajdoni lapon szereplő teher, a használati megosztás hiánya, a rendezetlen birtokhelyzet, a társasházi tartozás, a bizonytalan alapterület, az engedély nélküli átalakítás vagy az, ha az ingatlan jogi helyzete eltér attól, amit a hirdetés sugall.

A fogyasztóvédelmi megfelelés nem merül ki abban, hogy a közvetítő nem ír valótlant. Az is megtévesztő lehet, ha a hirdetés vagy a tájékoztatás elhallgat egy fontos körülményt, túlzó állítást tesz, vagy olyan benyomást kelt, amely alapján az ügyfél megalapozatlan döntést hoz. A „tehermentes”, „azonnal költözhető”, „hitelezhető”, „jogilag rendezett” vagy „osztatlan közös tulajdon esetén is problémamentes” kifejezéseket csak akkor biztonságos használni, ha ezek ténylegesen ellenőrzött adatokon alapulnak.

Az e-ingatlanközvetítők.hu működésében ezért alapelv, hogy az ügyfél ne általános ígéreteket, hanem ellenőrizhető információkat kapjon. A közvetítő feladata az ingatlan bemutatása, az érdeklődők kezelése, a felek közötti kommunikáció segítése és az ügylet előkészítése. A jogi kérdésekben ügyvéd, a hitelkérdésekben bank vagy engedéllyel rendelkező hitelközvetítő, az energetikai kérdésekben pedig megfelelő szakember adhat érdemi tájékoztatást.

Ez a pontos szerepelhatárolás védi az ügyfelet és a közvetítőt is. Az ügyfél tudja, hogy melyik kérdésben kihez kell fordulnia, a közvetítő pedig elkerüli, hogy olyan nyilatkozatot tegyen, amelyre nincs megfelelő jogosultsága, szakmai alapja vagy ellenőrzött információja.

Hiteligénylés, hitelügyintézés és pénzügyi szolgáltatás: csak arra jogosult partner végezheti!

Az ingatlanközvetítő ügyvéd az Üttv. rendelkezései miatt nem végezhet hitelszakértői, vagy közvetítői tevékenységet!

Az ingatlanközvetítő gyakran találkozik olyan vevőkkel, akik bankhitelből vásárolnának ingatlant. Ilyenkor természetes, hogy az ügyfélnek szüksége lehet hitelügyintézőre, banki kapcsolattartóra vagy pénzügyi tanácsadóra. Fontos azonban, hogy az ingatlanközvetítő saját maga nem végezhet engedélyköteles pénzügyi szolgáltatási tevékenységet, ha nincs erre megfelelő jogosultsága.

Nem vállalunk hitelközvetítést, nem választunk banki terméket az ügyfél helyett, nem járunk el pénzügyi intézmény nevében, és nem segítjük elő pénzügyi szolgáltatási szerződés megkötését engedélyköteles tevékenységként.

Ha az ügyfél hitelből vásárolna, felhívjuk a figyelmét arra, hogy a finanszírozási feltételeket időben tisztáznia kell a választott bankkal vagy engedéllyel rendelkező hitelközvetítővel. Az ingatlanközvetítő szerepe ilyenkor az ingatlanügylet szervezésére, az adásvételi folyamat előkészítésére, a felek közötti kommunikációra és az ingatlannal kapcsolatos adatok továbbítására korlátozódik.

Összegzés

A szabályos működés az ügyfélbizalom alapja. Az eladó és a vevő akkor tud biztonságosan dönteni, ha érti, hogy a közvetítő milyen szerepet tölt be, milyen adatokat ellenőrzött, milyen díjazás mellett jár el, és mely kérdésekben szükséges ügyvéd, bank, engedéllyel rendelkező hitelközvetítő vagy más szakember bevonása. A jó compliance ezért nem akadályozza az értékesítést, hanem kiszámíthatóbbá és biztonságosabbá teszi az ingatlanügyletet.