Ingatlan értékbecslés 2025-ben: Mindent a CSOK Pluszról eladóknak, vevőknek

Eladás előtti értékbecslés: miért térül meg?

Az ingatlan értékbecslés legtöbbször pár tízezer forintba kerül, mégis segít pontosan belőni a piaci árat, így elkerülhető a túláraztatás (ami elhúzódó értékesítéshez vezet) vagy az alulárazás (ami azonnali, de veszteséges eladást eredményezne). Az értékbecslés ráadásul erős érv az áralku során: a vevő kevésbé tud jelentős engedményt kiharcolni.

• Cél: reális kiinduló ár és gyorsabb értékesítés.
• Mit kapsz: összehasonlító piaci elemzés (friss környékbeli adásvételek), állapot-felmérés, értéktartomány.
• Mikor kötelező: nem kötelező, de e-ingatlanközvetítők adatvezérelt árazásához fontos kiindulópont.
• Tipikus buktatók: hirdetési árak túlértékelése, jogilag nem rendezett bővítések, pontatlan alapterület.
• Hasznos plusz: Az értékbecslő észrevehet jogi vagy műszaki hiányosságokat (pl. nem egyező alapterület, tulajdoni lap eltérések), amelyeket az eladó előre javíthat, így elkerülhetők a szerződéskötés utáni viták.

Pro tipp: ha 2–3 hétig kevés a megtekintés és nincs ajánlat, a kiinduló ár valószínűleg a felső sáv fölött van.

Az eladás előtt készített értékbecslést felhasználhatja a vevő?

Több bank biztosít előzetes értékbecslési lehetőséget a vevők számára, ezt mindenképpen érdemes kihasználni. A vevő felhasználhatja eladó által készíttetett értékbecslést is, de érdemes tudni, hogy annak jogi és gyakorlati súlya korlátozott:

1. Tájékozódásra és alkuhoz

• A vevő betekinthet az eladó által megrendelt értékbecslésbe, és felhasználhatja az abban szereplő adatokat az áralkuhoz.
• Ez különösen akkor hasznos, ha az értékbecslés friss (általában 3–6 hónapnál nem régebbi).

2. Banki hitelhez

• A legtöbb pénzintézet csak a saját megbízásából készült, hivatalos értékbecslést fogadja el.
• Tehát a vevő a hitelfelvételhez rendszerint nem tudja “átvenni” az eladó értékbecslését, legfeljebb kiegészítő információként csatolhatja.

3. Jogi megfontolások

• Az eladó megrendelése alapján készült értékbecslés az eladó tulajdona, így a vevőnek engedély kell a teljes anyag átvételéhez.
• Érdemes írásban rögzíteni, ha a vevő megkapja vagy felhasználja, hogy később ne legyen vita a dokumentum jogosulatlan továbbadásáról.

Hivatalos ingatlan értékbecslés lakáshitelhez (25/1997 PM rendelet)

Bár az ingatlan értékbecslést a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza, fontos tudni, hogy a bankok egymáshoz képest is eltérő értékelési iránymutatást adhatnak az értékbecslőiknek.

A banki értékbecslés általában tartalmazza a következőket

• vételár és négyzetméterár
• forgalmi érték
• hitelbiztosítéki érték

A PM rendelet a hitelbiztosítéki értékre (HBÉ) fókuszál, ami mindig óvatosabb a piaci árnál. A rendelet lényege emberi nyelvre fordítva:

• Módszertan: legalább két értékelési eljárás (lakóingatlanoknál bizonyos értékhatár alatt lehet egy).
• Dokumentálás: minden adat forrásmegjelöléssel, helyszíni szemlével.
• Kockázatkezelés: hosszú távú értékállandóság, értékesíthetőség, várható értékesítési idő.
• Érvényesség: a javasolt érték tipikusan 90 napig elfogadható.
• Döntés: a végső HBÉ-t a bank belső szabályzata rögzíti, de nem lehet magasabb az értékbecslő javaslatánál.

CSOK Plusz értékbecslés – mit néz a bank?

• Pontosság: alapterület, jogi állapot, fűtés (fix beépített), közművek.
• Eltérések: ami nincs a térképmásolaton/tulajdoni lapon, azt a bank gyakran nem számítja bele.
• Előzetes ellenőrzés: előzetes értékbecslés CSOK Pluszhoz hasznos, mert időben jelzi a kockázatokat (például engedély nélküli melléképület).
• Árképzés: a hirdetési ár ≠ piaci ár. A bank valódi adásvételekre és helyszíni szemlére támaszkodik.

Online ingatlan értékbecslés kalkulátor: mire jó, mire nem?

• Mire jó: gyors tájékozódó értéktartomány, licit-/árstratégia előkészítése, eladás előtti döntéstámogatás.
• Mire nem: nem hivatalos, nem elegendő hitelhez, támogatáshoz.
• Hogyan használd: futtasd le, majd validáld friss környékbeli eladásokkal és helyszíni szemlével.

Pro tipp: ha kalkulátor és helyszíni becslés >5–10%-ot eltér, az okát (állapot, jogi rendezetlenség, adottságok) fel kell tárni.

Ingatlan értékbecslés ára 2025-ben

• Eladás előtti értékbecslés (piaci célra): jellemzően 40–120 ezer Ft tartomány (méret, lokáció, részletezettség függvényében).
• Banki értékbecslés: bankonként díjtáblás; sokszor a folyamat részeként külön díjként kerül felszámításra.
• Mikor drágul: családi házaknál, összetett melléképületeknél, nagy alapterületnél, vegyes funkciónál.

Mit néz a becslő a helyszínen? (ház értékbecslés – gyakorlat)

• Állapot: szerkezet, nyílászárók, gépészet, felújítások.
• Jog és dokumentáció: tulajdoni lap, térképmásolat, engedélyek; egyezőség a valósággal.
• Műszaki paraméterek: pontos alapterület, beépítettség, OTÉK-mutatók.
• Környezeti tényezők: utca, zaj, infrastruktúra, parkolás.
• Fotódokumentáció: külső-belső képek a szakvélemény mellékleteként.

Ellenőrzőlista eladóknak és vevőknek

Eladóknak (eladás előtti értékbecslés):

• Friss tulajdoni lap és térképmásolat (30–60 napon belüli).
• Alapterület pontosítása, engedélyek rendezése.
• Reális kiinduló ár (kalkulátor + helyi tranzakciók + szakvélemény).

Vevőknek (hitel/CSOK Plusz):

• Banki elvárások előzetes egyeztetése (alapterület, fűtés, közmű).
• Reális önrész–LTV kalkuláció a HBÉ figyelembevételével.
• Szükség esetén előzetes értékbecslés kockázatfeltárásra.

Gyakori tévhitek

• A hirdetési ár a piaci ár.” – Nem, a banki értékbecslők a NAV adatbázisból dolgoznak.
• „Online kalkulátor elég a hitelhez.” – Nem helyettesíti a hivatalos szakvéleményt.
• „A bank elnézi a nem bejegyzett bővítést.” – Jellemzően nem; nem számítják bele.
• „Terasz/erkély teljes egészében beszámít.” – Programonként és bankonként eltér, gyakran csak részben.

Összegzés

Eladás, vásárlás vagy CSOK Plusz hitel esetén a becslés az első számú döntési pont. 

A vevő felhasználhatja az eladó által készíttetett értékbecslést az áralkuhoz vagy előzetes tájékozódáshoz, de banki hitelhez általában nem elegendő. A teljes dokumentum átvételéhez az eladó engedélye szükséges, és a bank rendszerint új értékbecslést kér.

Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!