Befektetési céllal vásárolt ingatlan eladása

Befektetési célú eladás - checklist

Mielőtt piacra lépne az ingatlannal, érdemes lépésről lépésre végigmenni az alábbi pontokon, hogy a jogi, adózási és stratégiai részletek egyaránt rendezettek legyenek.

Mi történik a bérleti szerződéssel, ha eladom a lakást?

• A bérlő köteles beengedni az érdeklődőket: A bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.
• Bérleti jogviszony fennmaradása: A Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan adásvétel nem szünteti meg automatikusan a bérleti szerződést. A vevő az eladó helyébe lép a bérbeadói jogviszonyba, változatlan feltételekkel.
• Felmondás feltételei: Ha a bérleti szerződés határozott idejű, azt az eladó vagy az új tulajdonos csak a szerződésben rögzített okokkal vagy közös megegyezéssel szüntetheti meg.

Az adásvétellel minden bérbeadói jog és kötelezettség – a bérleti díj beszedése, a karbantartási kötelezettség stb. – az új tulajdonosra száll át. A bérlő továbbra is ugyanazt a bérleti díjat fizeti, ugyanazokkal a határidőkkel és jogokkal. A bérlőnek joga van a nyugodt használathoz, ezért az eladásról szóló tárgyalások és megtekintések során is biztosítani kell a megállapodott lakhatási feltételeket.

Törvényes zálogjog a bérbeadó védelmére

Nem fizető bérlő miatt döntött az értékesítés mellett? A Polgári Törvénykönyv alapján a bérbeadót törvényes zálogjog illeti meg a bérleti díj és a költségek erejéig a bérleményben található vagyontárgyakon. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó a zálogjog fennállásáig megakadályozhatja a bérlő ingóságainak elszállítását.

• Bírósági érvényesítés: ha a bérlő vitatja a zálogjog fennállását vagy terjedelmét, a bérbeadónak 8 napon belül bírósághoz kell fordulnia, különben a zálogjog megszűnik.
• Jogkövetkezmények: amennyiben a bérlő engedély nélkül elszállítja a zálogjoggal terhelt tárgyat, és nem ad más biztosítékot, a bérbeadó kérheti a tárgy visszaszállítását a bérlő költségére, és a zálogjog feléled.

Ez a rendelkezés különösen fontos a bérlővel együtt értékesített befektetési ingatlanoknál, hiszen az új tulajdonos a bérbeadó jogutódjaként ugyanilyen zálogjogi jogosultságot szerezhet.

Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha az ingatlan tulajdonosa el akarja adni az ingatlant, akkor a jog jogosultja (például a társtulajdonos vagy akár a társasház valamely tagja) elsőként vásárolhatja meg az ingatlant ugyanazon feltételekkel, mint amelyeket a tulajdonos egy harmadik vevőnek ajánlott.

• Tulajdonostársak elővásárlási joga: A tulajdoni lap és a társasházi alapító okirat ellenőrzése elengedhetetlen.
• Bérlő elővásárlási joga: Lakásbérleti szerződés esetén a bérlőt törvény nem illeti meg automatikusan elővásárlási jog, de bizonyos prémium lakások esetén a felek szerződésben néha kikötik. 

Adózás

• Személyi jövedelemadó: Magánszemélyként történő eladáskor a szerzéstől számított évek függvényében csökkenő mértékű adókötelezettség állhat fenn.
• ÁFA kérdés: Ha a tulajdonos cég és a lakás újépítésű (5 éven belüli), speciális áfaszabályok vonatkozhatnak rá.

Eladási stratégia

• Befektetői kör célzása: Mivel az ingatlan bérlővel együtt kerül értékesítésre, vonzó lehet olyan vevőknek, akik azonnali bérleti hozamot keresnek.
• Bérleti szerződés bemutatása: A vevő felé készítse elő a bérleti szerződés összes mellékletét és a bérlő fizetési fegyelméről szóló igazolásokat.

Gyakorlati lépések

1. Ellenőrizze az ingatlan tulajdoni lapját (terhek, jelzálog).
2. Vizsgálja át a bérleti szerződés minden pontját.
3. Készítsen írásbeli tájékoztatót a vevőnek a bérlő státuszáról.

Jutalék

Szolgáltatásunk díja: 3–3,5% + ÁFA — az ingatlan vételárától független, sikerdíj jellegű (nincs előleg, akkor fizetendő, amikor az adásvételi szerződés megszületik és a foglaló/vételár-ütemezés elindul). A pontos díj az ingatlan jogi helyzetétől és a lebonyolítás összetettségétől függ.

Mit tartalmaz a közvetítői díj? 

• Tulajdoni lap és jogi státusz előszűrése (ügyvédi háttérrel)
• Piaci ármeghatározás, értékesítési stratégia
• Profi hirdetés (fotó, alaprajz, szöveg), több csatornán
• Vevő-előszűrés (fizetőképesség, hitelképesség)
• Tárgyalás és ajánlatkezelés (ár- és feltétel-optimalizálás)
• Ügyvédi koordináció, letéti konstrukció egyeztetése, teljes folyamatmenedzsment egészen a birtokbaadásig

A díj nem tartalmazza (külön szolgáltatói díj, eseti megrendelés szerint):

• Energetikai tanúsítvány
• Villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv
• Használati megállapodás ügyvéd által ellenjegyzett okirata (ha szükséges)

Példák a várható költségre (bruttó, ÁFÁ-val):

• 40 M Ft eladási árnál: 3% = 1 524 000 Ft, 3,5% = 1 778 000 Ft
• 50 M Ft eladási árnál: 3% = 1 905 000 Ft, 3,5% = 2 222 500 Ft
• 80 M Ft eladási árnál: 3% = 3 048 000 Ft, 3,5% = 3 556 000 Ft

Összegzés

Egy befektetési célra vásárolt lakás eladásánál az időzítés, az árképzés és a jogi precizitás közvetlenül befolyásolja a megtérülést. Mi ügyvédi háttérrel, adatalapú piaci elemzéssel és profi értékesítési stratégiával támogatjuk Önt az első konzultációtól a földhivatali bejegyzésig: elvégezzük a jogi és műszaki átvilágítást, meghatározzuk a reális, hozamoptimalizált árat, megszervezzük a hirdetést és a vevő-előszűrést, majd lebonyolítjuk az adásvételt.

Bízza ránk a teljes folyamatot, hogy a kockázatok minimalizálása mellett a lehető legjobb piaci eredményt érje el.

e-ingatlanközvetítők – Üzlet. Biztonság. Megfontolt döntések. 

Adja meg adatait és telefonon vagy e-mailben felvesszük Önnel a kapcsolatot, elvégezzük az előzetes ingatlan- és jogi áttekintést, majd személyes találkozón ismertetjük a következő lépéseket és a várható költségeket.