e-ingatlanközvetítők.huMennyi foglalót érdemes kérni? – Eladóknak szóló, gyakorlati útmutató 2025-re
A „szokásos” foglaló 10%, de a nagy értékű lakásoknál 1–3 millió Ft fix összeg egyre elterjedtebb. Olyan összeget érdemes kérni, amely tényleg elkötelezi a vevőt - a szabályozást szerződésben kell rögzíteni.
A foglaló pénzbeli biztosíték az adásvételi kötelezettségek teljesítésére. Ha az ügylet a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló elvész; ha az eladó a felelős, a foglalót kétszeresen kell visszafizetnie. Ha senki vagy mindkét fél felelős, egyszeresen jár vissza. Előleg esetén mindig visszajár a vevőnek, ha meghiúsul a szerződés.
Nagyon fontos: foglaló csak szerződés keretében adható/vehető át, és mindig pénz (kripto nem).
Eladói döntési segédlet – gyors ellenőrzőlista
- A vevő finanszírozása reális (előzetes hitelbírálat, saját erő aránya)?
- A foglaló összege elkötelez, de nem aránytalan?
- Minden feltétel világos (átadás módja, ütemek, határidők, felelősségi szabályok)?
- Kockázatos körülmény van (bérlő kiköltözése, tehermentesítés, elővásárlási jog)? Ilyenkor inkább előszerződés + ügyvédi letét.
- Az összeg ne maradjon a közvetítőnél; menjen eladóhoz vagy ügyvédi letétbe.
Tartalomjegyzék
Foglaló mértéke 2025-ben – mennyi az „ésszerű”?
A közvélekedés szerinti „szabály”: a vételár 10%-a. A valós piaci gyakorlatban – különösen nagy értékű ingatlanoknál – egyre gyakoribb a 1–3 millió Ft, ritkábban 5 millió Ft körüli fix foglaló. Miért? Mert ez elég erős elkötelező erő, de nem sodorja egyik felet sem aránytalan kockázatba. A szokásosnál lényegesen magasabb (pl. 20%+) foglaló perveszélyes, és mérsékelhető is lehet. Extrém arányoknál (pl. 50% felett, nagyon rövid határidők és súlyos szankciók mellett) jóerkölcsbe ütközés, érvénytelenség kockázata áll fenn. Eladói tanács: csak akkor kérjen magasabb foglalót, ha biztosan tudja teljesíteni a terheit (tehermentesítés, kiköltözés, közüzemek rendezése stb.).
Gyakorlati kategóriák (iránytű eladóknak):
- 0–10%: szokásos vagy alatta – általában elfogadható.
- 10–20%: szokásosnál magasabb – körültekintően indokolható.
- 20–30%: csak kifejezett tájékoztatás és kockázatviselés mellett vállalható.
- 30–50%: rendszerint túlzó, per- és érvénytelenségi kockázatot hordoz.
- 50%+: jóerkölcsbe ütközés, érvénytelenség kockázata.
Mikor és meddig „él” a foglaló?
A foglaló a szerződés teljesítéséig „él”, utána a vételárba beszámít. Ha az ügylet előbb meghiúsul, akkor a felelősségi szabályok döntik el, mi történik vele (elveszik/kétszeresen visszajár/egyszeresen visszajár).
Mikor jár vissza a foglaló – tipikus élethelyzetek
| Tipikus eset | Visszajár? | Magyarázat röviden |
|---|---|---|
| Eladó eláll, mert jobb ajánlatot kap | Kétszeresen a vevőnek | Eladó felelőssége |
| Vevő meggondolja magát | Nem, eladónál marad | Vevő felelőssége |
| Vevő nem kap hitelt | Alapesetben igen | Kivéve, ha a szerződés másként rendezi |
| Vis maior (pl. árvíz, elpusztul az ingatlan) | Egyszeresen visszajár | Nincs felróhatóság |
| Mindkét fél késik/hibázik | Egyszeresen visszajár | Megosztott felelősség |
Foglaló vagy előleg? – Mikor melyik a jobb eladónak?
Az ingatlan adásvételénél gyakori kérdés, hogy a vevő által átadott pénzösszeg foglaló vagy előleg legyen. Bár mindkettő a vételár része, jogi következményeik nagyon eltérnek – és eladóként nem mindegy, melyiket választja.
Foglaló: erős garancia az eladónak
- Fő szabály: ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, az eladó megtarthatja a foglalót.
- Ha az eladó lép vissza, a vevőnek kétszeres összeget kell visszafizetni.
- A foglaló összege általában a vételár 10%-a, de ettől a felek megállapodhatnak.
Előny eladónak: komoly elköteleződésre kényszeríti a vevőt, és ha a vevő eláll, az összeg kártalanítja az eladót.
Előleg: egyszerű vételárrész
- Az előleg csupán a vételár első részlete.
- Ha az adásvétel bármilyen okból meghiúsul, az előleget minden esetben vissza kell fizetni, függetlenül attól, ki hibázott.
Előny eladónak: gyakorlatilag nincs – inkább vevőbarát megoldás.
Hogyan kérjen/ fogadjon el foglalót jogszerűen?
Csak szerződéssel! Ingatlan-átruházásnál írásbeliség kötelező (okirati forma). Nem elég: sima átvételi elismervény, „regisztrációs lap”, e-mail, SMS. Gyakorlati tipp: nagyobb összegnél használjon akár ügyvédi letétet, pontos elszámolási szabállyal.
Fontos megjegyzés
A weboldalunkon található információk a legjobb tudásunk szerint készültek, de nem garantáljuk, hogy teljesek, pontosak vagy naprakészek. A konkrét ügyek mindig egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért jogi kérdésekben mindig javasolt ügyvéddel, pénzügyi döntések előtt hitelszakértővel konzultálni!
Összegzés
Eladóként az előszerződés adja a legtisztább jogi keretet: rögzíti a felek adatait, az ingatlant, a vételárat és a foglaló feltételeit. Ha a végleges szerződés meghiúsul, az előszerződés alapján bíróság pótolhatja a megkötést vagy alkalmazza a jogkövetkezményeket.
Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések
Ingatlanos jutalék - mennyi és megéri-e?
Megéri, ha a közvetítő magasabb eladási árat, gyorsabb ügyletet és jogi biztonságot hoz
Tovább
Meddig emelkedhetnek az ingatlanárak? Mikor adj el 2025-ben?
Az elmúlt időszakban Magyarországon újra felpörgött a lakáspiac
Tovább
Átadhatja-e a vevő az előleget és a foglalót az ingatlanközvetítőnek?
Vajon jogszerű és biztonságos ez a megoldás?
Tovább
Mikor nem kell energetikai tanúsítvány?
Tudd meg, mikor nem kell energetikai tanúsítvány ingatlan adásvételhez vagy bérbeadáshoz!
Tovább
Milyen trükkökre érdemes figyelni, hogy elkerüljem az ingatlanos átveréseket?
A megbízási szerződésben részletezd, mely költségeket ki viseli; határozz meg költségplafont, és előzetes jóváhagyás nélkül ne legyen verjen költségekbe az ingatlanok.
Tovább