Ingatlan eladás és vétel egy éven belül? Segítünk!

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás?

Egy otthon eladása és egy új megvásárlása önmagában is nagy feladat, de ha mindezt gyerek(ek)kel együtt kell megoldani, a folyamat még több odafigyelést, tervezést és jogi-pénzügyi előkészületet igényel. Az ingatlaneladás és -vásárlás több tucat konkrét teendőt és döntést hoz magával:

• Adózás (SZJA): ha az eladott ingatlant 5 éven belül szerezték, a jövedelem után 15% SZJA fizetendő, amelyet az eltelt évek és számlás ráfordítások csökkenthetnek.
• Illeték: az új lakás megszerzése főszabály szerint 4% illetéket jelent, de a cserepótló vétel kedvezménnyel a két vételár különbözete után kell fizetni – vagy akár teljesen el is kerülhető az illeték, ha az új ingatlan értéke alacsonyabb.
• Hitel és finanszírozás: érdemes már az eladás előtt előminősítést kérni, hogy tudd, mennyit engedhetsz meg magadnak.
• Adásvételi szerződés és költözés: mindkét ügylet ügyvédi közreműködést, pontos határidőket, letéti konstrukciót és biztonságos kifizetési ütemezést igényel.
• Adminisztráció: lakcímbejelentés, közművek átírása, iskolai/óvodai ügyintézés, esetleges visszabérlés dokumentálása.

Előbb eladni vagy előbb venni? – Gyerekkel költözésnél a legfontosabb stratégiai döntés

Amikor családdal költözöl, az első nagy kérdés: előbb eladni, vagy előbb megvenni az új otthont? Mindkét megoldásnak megvannak az előnyei és a buktatói, különösen, ha a gyerek(ek) miatt a költözésnek zökkenőmentesnek kell lennie.

Döntési szempontok gyerekekkel

• Iskolai/óvodai naptár: költözést igazítsd tanév- vagy félév-váltáshoz.
• Pénzügyi biztonság: mekkora önerőt tudtok mozgósítani?
• Piaci helyzet: ha vevőként alkupozícióban akarsz lenni, év végi vásárlás kedvezőbb lehet.

Előbb eladás, utána vásárlás - a leggyakoribb megoldás

Előnyök

• Pontosan látod, mennyi pénzed lesz az új ingatlanra.
• Nem terhel egyszerre két hitel vagy két ingatlan fenntartási költsége.
• Könnyebb kihasználni a cserepótló illetékkedvezményt (–3 év / +1 év).

Hátrány

• Köztes időszak: ha nem találod meg azonnal az ideális lakást, átmeneti bérlet vagy visszabérlés kell.
• Dupla költözés: egyszer a bérleménybe, majd az új otthonba.

Pro tipp gyerekes családoknak:
Az adásvételi szerződésbe érdemes visszabérlési jogot beírni (például 2–3 hónap), így az eladott lakásban maradhattok, amíg megérkezik a vételár és megtaláljátok az új helyet. Ez biztonságot ad az iskolai–óvodai átálláshoz.

Előbb vásárlás, utána eladás - csak keveseknek elérhető

Előnyök

• Nincs ideiglenes bérlet, egyszer költöztök.
• A gyerek azonnal új, stabil környezetbe érkezik.

Hátrány

• Nagy összegű önerő vagy áthidaló hitel kell.
• Kockázat, hogy az előző lakás lassabban kel el, miközben már fizeted az újat.

Pro tipp:
Ha ezt az utat választod, legyen előzetes hitelbírálat és kész terv az eladás marketingjére, hogy ne ragadj két ingatlan és két rezsi között.

Közbenső bérlés – a „biztonsági puffer”

Sok család választja, hogy az eladás után bérleménybe költözik pár hónapra.

• Előny: teljes nyugalommal kereshetitek az új otthont, nem kell kompromisszum a gyorsaság miatt.
• Hátrány: kétszeri költözés és bérleti díj.

Mikor ideális?
Ha az eladott lakás árából szeretnétek finanszírozni az újat, de nem akartok elkapkodott vásárlást.

Adó és illeték – a lényeg!

• SZJA: 5 éven belüli eladásnál a jövedelem után lehet adó (15%), amit a szerzés óta eltelt évek és számlás ráfordítások csökkentenek.
• Illeték: új lakásnál főszabály szerint 4%, de cserepótló vételnél (–3 év / +1 év ablak) csak a vételár-különbözet után fizetsz – ha az új olcsóbb, 0 Ft illeték.

Mini példa (SZJA): 50 M eladás, 4 éve 35 M-ért vetted, ráfordítás nincs → alapjövedelem 15 M; adóalap 30% = 4,5 M; SZJA = 675 000 Ft.
Mini példa (illeték): 70 M-ért veszel, 60 M-ért eladsz → különbözet 10 M → illeték = 4% × 10 M = 400 000 Ft.

CSOK és állami támogatások átvitele

A CSOK másik ingatlanra történő átvitele bonyolult, de lehetséges. Kulcs a precíz előkészítés, határidők betartása és a kormányhivatallal való folyamatos egyeztetés. Ingatlan adásvétel előtt érdemes ügyvéd segítségét kérni, aki felelősséget vállal a személyre szabott jogi tanácsért és a dokumentáció hibátlan összeállításáért.

A CSOK-os ingatlant 10 évig elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Ezért eladás előtt a kormányhivatal hozzájárulása szükséges a tehermentesítéshez vagy az állami jelzálog új ingatlanra való átvezetéséhez.

Két bevált forgatókönyv

A) Előbb eladod a régit, majd veszed az újat

• Az eladás tényét az illetékes vármegyei kormányhivatalnál kell bejelenteni (Budapesten: Fővárosi Kormányhivatal).
• Az eladás bejelentésére 60 napod van, és ugyaneddig lehet kérni a CSOK jelzálog áthelyezését.

B) Előbb veszed meg az újat, majd eladod a régit

• A vásárláskor rögtön kérni kell a jelzálog átvezetését az új lakásra.
• Az eredeti ingatlan eladására legfeljebb 1 éved van.

Pénzügyi lépések

• A támogatás összegét előzetesen a Magyar Államkincstár „Lakáscélú kedvezmények letéti számlájára” kell befizetni:
  Számlaszám: 10032000-01501315
• A kormányhivatal felfüggeszti a visszafizetési kötelezettséget
  • 1 évre vásárlás,
  • 3 évre építés esetén (egyszeri, max. 2 év hosszabbítás lehetséges).

Új otthon vásárlás – PRO tippek családoknak

• Időzítés: eladni általában február–májusban érdemes, vásárolni pedig október–decemberben kedvezőbb.
• Béreljen átmenetileg: ha az eladás és a vásárlás időzítése nem ideális, egy rövid bérlet vagy családi ideiglenes megoldás megkímél a fizetési késedelem kockázatától.
• Hitellel? Segítünk hitelszakértő partnerrel a megfelelő konstrukció kiválasztásában.

Miért minket válasszon?

• Empátia és diszkréció: tudjuk, hogy gyerekkel a költözés extra stressz.
• Ügyvédi biztonság: minden szerződésnél jogász képviseli érdekeit.
• Átlátható költségek: sikerdíj alapú, 3–3,5% + ÁFA, rejtett díjak nélkül.
• Teljes körű ügyintézés: értékbecslés, hirdetés, vevő-előszűrés, adásvételi szerződés, illetékkedvezmény-ügyintézés.

Összegzés

Gyerekkel költözni nagy feladat, de nem kell egyedül végigcsinálnia. Mi levesszük a válláról a terhet: eladás, új ingatlan vásárlás, ideiglenes bérlet koordinálása, adó- és illetékoptimalizálás, teljes folyamatmenedzsment ügyvédi háttérrel.

e-ingatlanközvetítők – Empátia. Tervezés. Megfontolt döntések.

Adja meg adatait és telefonon vagy e-mailben felvesszük Önnel a kapcsolatot, elvégezzük az előzetes ingatlan- és jogi áttekintést, majd személyes találkozón ismertetjük a következő lépéseket és a várható költségeket.