Ingatlan eladás gyorsan - hogyan érdemes nekiállni?

Miért nem a hirdetésfeladás az első lépés?

A legtöbb eladó a fotózással és a hirdetéssel kezdené. Ez logikusnak tűnik, de

• a tulajdoni lapon kifizetetlen jelzálog szerepel és nem tudjuk, hogy mennyibe kerül majd a végtörlesztés,
• haszonélvezeti joggal terhelt az ingatlan és még nem tudjuk, hogy a mostohaszülő mennyi pénzért mond le erről,
• szabályozás vonallal érintett a telek, de nem ellenőriztük előre a helyi építési szabályzatot,  

akkor bármelyik vevő könnyen bizonytalanná válhat. Ilyenkor könnyen elveszhet egy komoly érdeklődő.

Hirdetés előtt érdemes lekérni egy friss tulajdoni lapot, és ellenőrizni, hogy az adatok megfelelnek-e a valóságnak. Nem ritka, hogy az eladó csak ekkor szembesül régi jelzáloggal, haszonélvezeti joggal, elidegenítési és terhelési tilalommal, szolgalommal vagy rendezetlen tulajdoni hányaddal.

Ezek nem feltétlenül zárják ki az értékesítést, de a vevőnek tudnia kell róluk. A bizonytalanság rosszabb, mint maga a teher. Egy banki jelzáloggal terhelt ingatlan is eladható, ha világos, hogy a tartozást mikor és miből fizetik vissza, és mikor adja ki a bank a törlési engedélyt.

Mit kell ellenőrizni a tulajdoni lapon?

A tulajdoni lap három fő részből áll. Az első rész az ingatlan adatait tartalmazza, például a helyrajzi számot, a területet, a művelési ágat vagy társasházi lakásnál az albetét adatait. A második részben a tulajdonosok szerepelnek. A harmadik rész mutatja a terheket, jogokat és tilalmakat.

Eladóként különösen ezekre kell figyelni:

• minden tulajdonos szerepel-e a tulajdoni lapon;
• egyezik-e a név és a személyes adat a jelenlegi okmányokkal;
• van-e haszonélvezeti jog;
• van-e jelzálogjog;
• van-e végrehajtási jog;
• szerepel-e elidegenítési és terhelési tilalom;
• van-e elővásárlási jog;
• osztatlan közös tulajdon esetén van-e használati megállapodás;
• teleknél, zártkertnél vagy külterületi ingatlannál van-e speciális korlátozás.

Ha több tulajdonos van, mindenkinek részt kell vennie az ügyletben, vagy megfelelő meghatalmazást kell adnia. Haszonélvezeti jog esetén a haszonélvező közreműködésére is szükség lehet, különösen akkor, ha a vevő tehermentesen szeretne tulajdont szerezni.

Milyen dokumentumokra lesz szükség az ingatlan eladás előtt?

Az ügylet gördülékenységét sokszor az dönti el, hogy az eladó időben összegyűjti-e az alapvető iratokat. Nem mindent kell már a hirdetés első napján beszerezni, de a fontos adatokat célszerű előre tisztázni.

Általában ezekre lesz szükség:

• személyazonosító okmány;
• lakcímkártya;
• adóazonosító jel;
• friss tulajdoni lap;
• energetikai tanúsítvány;
• társasházi lakásnál közös költség adatai;
• alaprajz, ha rendelkezésre áll;
• hitellel terhelt ingatlannál banki tartozásigazolás;
• örökölt ingatlan esetén hagyatékátadó végzés;
• meghatalmazás, ha valamelyik fél nem személyesen jár el.

Társasházi lakásnál a vevő jellemzően rákérdez a közös költségre, a társasház felújításaira, a lift állapotára, a közös képviseletre, a ház pénzügyi helyzetére és arra, hogy van-e tervezett nagyobb beruházás. Ezekre a kérdésekre jobb előre felkészülni, mert a gyors és pontos válasz bizalmat épít.

Hogyan érdemes meghatározni az árat?

Az ár meghatározása az egyik legnehezebb döntés. A tulajdonos érzelmileg kötődik az ingatlanhoz, ismeri a ráfordított munkát, emlékszik a felújításokra, és gyakran látja a hirdetési portálokon a hasonló lakások magas árait. A vevő viszont összehasonlít, alkudik, és a saját finanszírozási lehetőségeiből indul ki.

Az ingatlan eladási árának meghatározásánál nem elég azt nézni, hogy mások mennyiért hirdetnek. A hirdetési ár nem azonos a tényleges eladási árral. Egy túlárazott hirdetés hónapokig látható lehet, de ettől még nem bizonyítja, hogy azon az áron van fizetőképes kereslet.

Árazás előtt érdemes megvizsgálni:

• az alapterületet;
• a szobaszámot;
• az emeletet és a liftet;
• a fűtési rendszert;
• a rezsit és közös költséget;
• a parkolási lehetőséget;
• a társasház vagy épület állapotát;
• az energetikai besorolást;
• a lokációt;
• a közlekedést;
• a környék kínálatát;
• a hasonló ingatlanok hirdetési idejét;
• volt-e árcsökkentés a versenytárs hirdetéseknél.

A túl magas induló ár gyakran nem jobb alkuhoz vezet, hanem ahhoz, hogy a komoly vevők el sem mennek megnézni az ingatlant. A későbbi árcsökkentés pedig sokszor azt az üzenetet közvetíti, hogy a tulajdonos már türelmetlen vagy rosszul mérte fel a piacot.

Lehet gyorsan értékesíteni jelentős árengedmény nélkül?

Igen, de ehhez az ingatlannak a vevő számára is érthető ajánlatként kell megjelennie. A gyorsaságot nem egyetlen trükk hozza meg, hanem több tényező együtt.

A vevő gyorsabban dönt, ha:

• az ár reális;
• a fotók világosak és informatívak;
• a hirdetés nem hallgat el fontos körülményeket;
• a jogi helyzet tiszta;
• a birtokbaadás időpontja kiszámítható;
• az eladó gyorsan válaszol;
• a finanszírozási kérdések időben tisztázódnak;
• az ügyvéd bevonása nem az utolsó pillanatra marad.

Nem minden lakásnál működik ugyanaz a stratégia. Egy jó állapotú, belvárosi, könnyen hitelezhető lakásnál más az érdeklődői kör, mint egy felújítandó családi háznál vagy külterületi teleknél. Ezért az értékesítési tervet az adott ingatlanra kell szabni.

Mitől lesz jó a hirdetés?

A hirdetés feladata nem az, hogy mindent elmondjon, hanem az, hogy a megfelelő vevőket megszólítsa, a felesleges köröket pedig csökkentse. Egy túl rövid vagy pontatlan hirdetés sok kérdést hoz, de kevés komoly ajánlatot. Egy túlzó hirdetés pedig csalódást okozhat a megtekintéskor.

A jó hirdetés tartalmazza:

• az ingatlan típusát;
• a pontos vagy legalább jól értelmezhető elhelyezkedést;
• az alapterületet;
• a szobaszámot;
• az állapotot;
• a fűtési módot;
• a közös költséget;
• a fontos felújításokat;
• a parkolási lehetőséget;
• a birtokbaadás várható idejét;
• a jogi státuszt, ha az a döntést befolyásolja.

Az első fotó különösen fontos. A vevő sokszor néhány másodperc alatt dönt arról, hogy megnyitja-e a hirdetést. Egy sötét folyosó, rendezetlen konyha vagy rosszul fotózott sarok helyett érdemes a legjobban használható, világos helyiséggel kezdeni.

A jó képek nem helyettesítik a valóságot. Nem az a cél, hogy az ingatlan másnak tűnjön, hanem az, hogy a vevő gyorsan megértse: milyen tér, milyen állapot és milyen lehetőség áll előtte.

Milyen kérdésekre készüljön fel az eladó?

A komoly vevő nemcsak azt kérdezi meg, mikor lehet megnézni a lakást. A döntés előtt pénzügyi, műszaki és jogi információkat is kérhet.

Gyakori kérdések:

• Tehermentes az ingatlan?
• Van rajta banki hitel?
• Mikor lehet birtokba venni?
• Mennyi a közös költség?
• Mekkora a rezsi?
• Mikor volt felújítás?
• Cserélve voltak-e a vezetékek?
• Van energetikai tanúsítvány?
• Van-e beázás vagy ismert hiba?
• Marad-e bútor vagy gépesítés?
• Több tulajdonos esetén mindenki el akarja adni?
• Hiteles vevő esetén mennyi idővel kell számolni?

Az eladó akkor van jó tárgyalási helyzetben, ha ezekre a kérdésekre nem rögtönözve válaszol. A pontos válasz nemcsak szakmailag hasznos, hanem bizalmi kérdés is. A vevő nagy értékű döntést hoz, ezért nem szereti a bizonytalan vagy ellentmondásos információkat.

Alku vagy licit: mikor melyikre érdemes számítani?

Erős kereslet mellett több érdeklődő is megjelenhet rövid időn belül. Ilyenkor kialakulhat versenyhelyzet, de az eladó akkor jár el jól, ha minden ajánlatot azonos szempontok szerint értékel.

Nem csak az ár számít. Hiába ígér magasabb árat az a vevő, aki nem kapott pozitív hitel előminősítést. Más vevő lehet valamivel óvatosabb az árban, de gyorsabban, esetleg teljesen készpénzből fizet, vagy rugalmasabb a birtokbaadásnál.

Ajánlat értékelésekor érdemes nézni:

• a vételárat;
• az önerőt;
• szükséges-e banki finanszírozás;
• mikor fizetne a vevő;
• mennyi foglalót vállal;
• mikor szeretne szerződni;
• mikor kér birtokbaadást;
• van-e eladandó saját ingatlana;
• mennyire egyértelműek a feltételei.

Gyengébb keresletnél az alku természetes. Ilyenkor a kérdés nem az, hogy lehet-e engedni az árból, hanem az, hogy milyen feltételért cserébe. Más az alku értéke, ha a vevő gyorsan és biztosan fizet, és más, ha hosszú, bizonytalan finanszírozási folyamatot kér.

Mi történik, ha a vevő bankhitelből fizet?

A hitelből fizető vevő nem feltétlenül rosszabb vevő. Magyarországon sok lakásvásárlás történik banki finanszírozással. Az eladó számára a lényeg az, hogy a szerződésben reális határidők és pontos feltételek szerepeljenek.

Az eladás hitellel hosszabb folyamat lehet, mert a bank értékbecslést kér, vizsgálja a vevő jövedelmét, ellenőrzi az ingatlant, és csak megfelelő szerződéses feltételek mellett folyósít. Ha az ingatlan jogi helyzete nem tiszta, vagy a szerződés nem felel meg a bank elvárásainak, a folyamat csúszhat.

Eladóként érdemes tisztázni:

• melyik bank finanszírozna;
• van-e már előzetes hitelképességi vizsgálat;
• mennyi önerő áll rendelkezésre;
• milyen határidővel vállalja a vevő a fizetést;
• mi történik hitel-elutasítás esetén;
• jár-e vissza bármilyen összeg;
• mikor adható birtokba az ingatlan.

A „nem kapott hitelt” önmagában kevés. A szerződésnek kell megmondania, hogy ez kinek a kockázata, és milyen következményekkel jár.

Mire figyeljen a vételi ajánlatnál, foglalónál vagy előlegnél?

A vételi ajánlat sok eladó szemében csak előzetes papír, pedig komoly következménye lehet, ha tartalmazza a lényeges feltételeket, és az eladó elfogadja. Ezért nem érdemes automatikusan aláírni vagy elfogadni olyan ajánlatot, amelynek jogi és pénzügyi következményeit a felek nem értik.

Egy jó vételi ajánlatban legalább ezeknek szerepelniük kell:

• ki a vevő;
• melyik ingatlanra vonatkozik az ajánlat;
• mennyi a vételár;
• hogyan és mikor fizet a vevő;
• mennyi saját erővel rendelkezik;
• igényel-e banki hitelt;
• mikor lenne a szerződéskötés;
• mikor lenne a birtokbaadás;
• milyen összeg kerül átadásra;
• az átadott összeg előleg, foglaló, ajánlati biztosíték vagy más jogcímen fizetett pénz;
• mi történik, ha a vevő nem kap hitelt;
• meddig kötött az ajánlat.

A legtöbb vita abból származik, hogy a felek pénzt adnak át, de nem tisztázzák pontosan, milyen jogcímen történik a fizetés, és mi lesz az összeg sorsa, ha az ügylet meghiúsul. Ez különösen akkor veszélyes, ha a vevő banki finanszírozásból fizet, mert a hitel elutasítása vagy csúszása könnyen vitát okozhat.

A foglaló nem egyszerű vételárrészlet. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, a vevő elveszítheti a foglalót. Ha az eladó felelős a meghiúsulásért, akkor a kapott foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. Ha egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, más jogkövetkezmény jöhet szóba.

Az előleg ezzel szemben főszabály szerint visszajár, ha a szerződés nem teljesül. Az ajánlati biztosíték pedig csak akkor értelmezhető biztonságosan, ha az irat pontosan meghatározza, mikor jár vissza, mikor tartható meg, és beszámít-e később a vételárba vagy a foglalóba.

Eladóként nem az a legfontosabb, hogy minél hamarabb pénz érkezzen. Az a fontos, hogy az átadott összeg jogcíme, visszafizetési szabálya és a vevő finanszírozási feltételei világosak legyenek. Egy rosszul megírt vételi ajánlat vagy pontatlan foglalómegállapodás később többe kerülhet, mint amennyi biztonságot elsőre adni látszik.

Mikor történjen a birtokbaadás?

A birtokbaadás a teljes vételár megfizetése után biztonságos az eladónak. Ettől el lehet térni, de a korábbi átadás kockázatos lehet, különösen akkor, ha a vételár egy része még nem érkezett meg.

A birtokbaadáskor jegyzőkönyvet érdemes készíteni. Ebben szerepeljen:

• az átadás napja;
• a felek adatai;
• a kulcsok száma;
• mérőóraállások;
• közművek állapota;
• maradó ingóságok;
• esetleges hibák;
• közös költség és rezsi elszámolása.

A birtokbaadás nem puszta formalitás. Ha később vita van arról, milyen állapotban kapta meg a vevő az ingatlant, a jegyzőkönyv fontos bizonyíték lehet.

Milyen költségekkel számoljon az eladó?

Az eladás költségei ügyenként eltérnek. Nem minden tétel merül fel minden esetben, de érdemes előre számolni velük.

Lehetséges költségek:

• energetikai tanúsítvány díja;
• hirdetési költség;
• fotózás, alaprajz vagy értékbecslés díja;
• ingatlanközvetítői jutalék;
• ügyvédi tanácsadás díja, ha az eladó külön jogi segítséget kér;
• jelzálog törlésével kapcsolatos banki vagy földhivatali költség;
• költözés és birtokbaadás gyakorlati költségei;
• személyi jövedelemadó, ha az értékesítés adóköteles.

A vevő főszabály szerint vagyonszerzési illetéket fizet, ez azonban nem az eladó költsége. Az eladónál inkább az szja-kérdés merül fel.

Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni?

Magánszemélynél az ingatlan értékesítés után akkor merülhet fel 15% személyi jövedelemadó, ha az eladásból jövedelem keletkezik, és az időmúlás alapján még nem adómentes az ügylet.

Nem a teljes vételár után kell adózni. A bevételből levonható lehet a korábbi szerzési érték, bizonyos igazolt költségek, értéknövelő beruházások és az értékesítéssel összefüggő kiadások. Az így számított jövedelem adóköteles része az évek múlásával csökken.

Általános szabály szerint:

• a szerzés évében és az azt követő évben a jövedelem 100%-a számít;
• a második évben 90%;
• a harmadik évben 60%;
• a negyedik évben 30%;
• az ötödik évtől 0%.

Örökölt ingatlan, ajándékozásból szerzett ingatlan, termőföldből átminősített terület vagy üzletszerű értékesítés esetén eltérő részletszabályok is előfordulhatnak. Ilyenkor nem elég egy általános kalkulátor eredményére hagyatkozni.

Összegzés

Az ingatlan eladás keveseknek mindennapos tevékenység - holott egyáltalán nem triviális, hogy hogyan kell a jogszabályokat betartva, a lehető legrövidebb idő alatt, piaci áron eladni egy lakást, vagy családi házat.

Az ingatlan eladás menete általában az ár meghatározásával, a tulajdoni lap ellenőrzésével és a hirdetés előkészítésével kezdődik. Ezután következik az érdeklődők kezelése, az alku, a vételi ajánlat vagy foglaló, majd az ügyvéd által készített adásvételi szerződés és a birtokbaadás.

A gyors ingatlan eladás nem azt jelenti, hogy az eladónak le kell mondania a vételár jelentős részéről. A cél inkább az, hogy az ingatlan reális áron, jól előkészítve, jogilag tiszta helyzetben és megfelelően bemutatva kerüljön a vevők elé.

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!