Ingatlan eladás azonnal?

Hogyan lehet azonnal eladni egy lakást?

A gyors értékesítés alapja a reális alatt olyan 1-3%-kal meghatározott induló ár, a széles körű online megjelenés és a minőségi digitális prezentáció. A túlárazás meghosszabbítja az értékesítési időt, a későbbi árcsökkentések pedig gyengeséget sugallnak. Az ismert hirdetési felületeken (leginkább: ingatlan.com) meghirdetett ingatlanok gyorsabban kelnek el, mint a magánhirdetések. A virtuális túrák, jó minőségű képek (legalább 20 darab) és a jól megírt hirdetések is jelentősen rövidítik az értékesítési időt. Emellett az időzítés – például a szezonális hatások és a hitelpiaci feltételek – is befolyásolja az eladás gyorsaságát.

Érdekesség: a specifikusabb árak (például 49,7 millió forint a kerek 50 helyett) növelhetik az érdeklődést, de persze az is fontos, hogy a keresési küszöbök (pl. 50 millió Ft) alá essenek.

Hosszú évek tapasztalata, hogy a tavaszi hónapokban (különösen április–májusban) indított hirdetések általában gyorsabban eredményeznek sikeres eladást, és gyakrabban zárulnak az irányár felett. Van olyan ingatlanközvetítő is, aki arra esküszik, hogy mindig csütörtök délelőtt kell a hirdetést feltölteni az optimális elérés érdekében.

Mi az ingatlan eladás folyamata?​

Az ingatlaneladás lépései Magyarországon:

1. Felkészülés: Kezdje reális piaci ár meghatározásával (akár értékbecslő segítségével). Gyűjtse össze a kulcsdokumentumokat: friss tulajdoni lap és a kötelező energetikai tanúsítvány. Készítse fel az ingatlant az eladásra: takarítás, kisebb javítások és profi fotók készítése növelik az esélyeket.
2. Hirdetés és vevőkeresés: Hozzon létre vonzó, informatív hirdetést a népszerű online portálokon. A jó minőségű fotók elengedhetetlenek az érdeklődés felkeltéséhez.
3. Szerződéskötés: A folyamathoz kötelező ügyvédet fogadni. A vevő jellemzően a vételár 10%-át foglalóként fizeti ki, ami mindkét felet köti. Az adásvételi szerződés rögzíti a vételárat, a fizetés ütemezését és a birtokbaadás feltételeit.
4. Fizetés és tehermentesítés: A vételár kifizetése a szerződés szerint történik. Ha az ingatlanon teher van (pl. jelzálog), azt általában a vételárból kell rendezni.
5. Birtokbaadás és földhivatal: A teljes vételár megfizetése után adja át a kulcsokat. Erről jegyzőkönyv készül a mérőórák állásával. Az ügyvéd intézi a tulajdonjog átírását a földhivatalnál.
6. Adózás: Az eladásból származó jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni. Fontos, hogy a szerzést követő 5. év után az értékesítés teljesen adómentes.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Magyarországon az ingatlan eladása a szerzést követő 5. év után teljesen adómentes, amennyiben az eladó magánszemély, az értékesítés nem gazdasági tevékenység keretében történik, és az ingatlan nem termőföldből átminősített terület.

Az adómentesség az évek múlásával sávosan csökken:

• A szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
• A szerzést követő második évben a jövedelem 90%-a adóköteles.
• A szerzést követő harmadik évben a jövedelem 60%-a adóköteles.
• A szerzést követő negyedik évben a jövedelem 30%-a adóköteles.
• Az ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, azaz teljes mértékben adómentes.

A szerzés időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az ingatlan adásvételi szerződését az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Az adó alapja nem a teljes eladási ár, hanem az eladási ár és az igazolt költségek különbözete. Az adóalap csökkenthető a vételárral, a számlával igazolt értéknövelő beruházásokkal (pl. felújítás, bővítés), valamint az eladással kapcsolatos költségekkel (pl. ügyvédi díj, hirdetési költség, ingatlanközvetítői jutalék, értékbecslés). Az így kapott jövedelem után – ha még nem telt el 5 év – 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. 

Fontos megjegyezni, hogy nem kell bevallani az ingatlan eladásából származó bevételt, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Speciális esetekben, mint például öröklés esetén, az 5 év számítása az örökhagyó halálának napjától indul. Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés esetén (pl. üzletszerűen, rendszeresen eladott ingatlanok) az időmúlás nem mentesít az SZJA alól, és vállalkozói adózás, valamint áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet.

Ingatlan eladás esetén ki hozza az ügyvédet?

Ingatlan eladás esetén az ügyvédet jellemzően a vevő választja és fizeti. Fontos tudni, hogy bár a vevő fizeti az ügyvédi díjat, az ügyvédnek kizárólag a megbízója, azaz a vevő érdekeit kell képviselnie. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai például kizárólag a vevőt képviselik ingatlanvásárlás esetén. 

Az ügyvédi díj mértéke a felek szabad megállapodásán múlik, jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vagy a vevő köteles fizetni. A díj lehet fix összeg, a vételár százalékos aránya (pl. 0,5-1%), vagy ezek kombinációja. Nincsenek hatóságilag rögzített árak, így a díjak eltérőek lehetnek ügyvédenként.

Az ügyvéd központi szerepet játszik az adásvételi folyamatban: ő szerkeszti a szerződést, ellenőrzi a felek adatait, jogi tanácsot ad, gondoskodik a jogszabályi formai és tartalmi követelmények betartásáról, és benyújtja a szerződést a földhivatalba.

Az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes, és ügyvéd ellenjegyzése vagy közjegyzői okiratba foglalása szükséges a tulajdonjog bejegyzéséhez.

Összegzés

Ne feledd: a vevők tájékozottak. A túlárazott ingatlanokat figyelmen kívül hagyják, a többszöri árcsökkentés pedig bizalmatlanságot kelt és gyengeséget jelez. A modern ingatlanpiacon az online jelenlét minősége a legfontosabb tényező. A piaci körülmények és a hirdetés időzítése is kulcsfontosságú. A jogi státusz (tehermentes, osztatlan közös tulajdon stb.), a műszaki állapot és a fenntartási költségek egyértelmű közlése felgyorsítja a döntési folyamatot. A felújítás, home staging és az ingatlan általános állapotának javítása növeli a vevők érdeklődését és segíthet a gyorsabb eladásban.