Kinek van elővásárlási joga?

Mi az elővásárlási jog?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 5:81. §) szerint elővásárlási jog esetén az eladó köteles a vevői ajánlat lényeges feltételeit – vételár, fizetési mód, határidők – hitelt érdemlően közölni az elővásárlásra jogosulttal. A jogosult:

• gyakorolhatja a jogát (elfogadja az ajánlatot),
• lemondhat róla írásban,
• vagy hallgathat, ami a lemondásnak minősül.

Kik lehetnek elővásárlásra jogosultak?

Az elővásárlási jog alapja lehet törvény, szerződés vagy speciális jogszabály. A leggyakoribb esetek:

Mit kell tudni a teremgarázsokról?

A nagyvárosi parkolóhely-hiány miatt a teremgarázs-beállók iránt egyre nagyobb a kereslet. Ezek az ingatlanok azonban többnyire osztatlan közös tulajdonban vannak, ezért adásvételüknél különösen fontos az elővásárlási jog szabályainak betartása. 2022 óta könnyítés, hogy a tulajdonosok értesítése nem csak postai tértivevénnyel történhet: a közös képviselő kifüggesztési nyilatkozata is elegendő lehet a földhivatali bejegyzéshez.

A kifüggesztett irat lényegében maga a vételi ajánlat rövid, de teljes értékű kivonata, + kötelező igazoló adatok:

• Ingatlan pontos megjelölése
  • társasház címe
  • teremgarázs helyrajzi száma
  • eladó tulajdoni hányada vagy beálló azonosítója
• Vevő adatai
  • legalább a vevő neve (személyi szám/cím nem kell, GDPR miatt anonimizálható)
• Vételár és fizetési feltételek
  • foglaló összege, határidők
• Ajánlati kötöttség kezdő és záró dátuma
  • például: „Kifüggesztés napja: 2025. május 2. – Levétel napja: 2025. május 17.”
• Közös képviselő azonosítása és aláírása
  • név, dátum, aláírás
• Figyelmeztető záradék
  • pl. „Az elővásárlási jog gyakorlására a kifüggesztés napjától számított 15 nap áll rendelkezésre.”

Fizikai kifüggesztés helye és módja

• Hely: jól látható, forgalmas közös terület (pl. bejárati hirdetőtábla, lift melletti faliújság, garázsbejárat).
• Formátum: A4 vagy A3 méret, jól olvasható betűméret, időjárás- és rongálásálló borítás, ha kültéren van.
• Időtartam: az ajánlati kötöttség teljes ideje (általában 15 nap) alatt folyamatosan kint kell maradnia.

Az új Inytv. szerint a gépjárműtárolóban kialakított „álláshely” önálló ingatlanként nyilvántartható. Önálló álláshely esetén általában nincs törvényi elővásárlási jog, kivéve, ha az alapító okirat vagy szerződés kifejezetten létrehozza.

Mi történik ha valaki gyakorolja az elővásárlási jogát?

Az eredeti vevő kiszorul az ügyletből, az eladó viszont ugyanazon feltételekkel köteles az ingatlant az elővásárlásra jogosultnak eladni. Ezért kulcsfontosságú az elővásárlási jog felhívásának szabályos, bizonyítható teljesítése. Ha az elővásárlásra jogosult gyakorolja a jogát, az alábbi lépések történnek:

1. Elfogadó nyilatkozat
   A jogosult a megadott határidőn belül írásban kijelenti, hogy a vevő ajánlatát változtatás nélkül elfogadja.
   Fontos: csak a közölt feltételekkel (vételár, fizetési mód, határidő) élhet a jogával – alkudozni nem lehet.
2. Szerződés az elővásárlásra jogosulttal
   A már megírt adásvételi szerződés „átfordul”:
   • az eredeti vevő helyett az elővásárlásra jogosult lép be vevőként,
   • a többi feltétel változatlan marad.
     Új szerződés készülhet, de tartalmilag ugyanaz, mint az eredeti.
3. Foglaló és egyéb összegek
   • Az eredeti vevő által átadott foglalót az eladó visszafizeti (egyszeres összegben).
   • Az eladó nem tartozik kártérítéssel, hiszen jogszerűen járt el.
4. Földhivatali eljárás
   Az ügyvéd az elfogadó nyilatkozatot és az új szerződést csatolja a földhivatali kérelemhez.
   A tulajdonjog-bejegyzés az elővásárlásra jogosult javára történik.

Eljárási tudnivalók eladóknak

1. Írásbeli értesítés: a hivatalos lakcímre vagy székhelyre, igazolható módon (tértivevény, átvételi elismervény).
2. Határidő: általában 15 nap reális az elővásárlási jog gyakorlására.
3. Lemondó nyilatkozat: tartalmazza az ingatlan helyrajzi számát, vételárát, vevő nevét és a jogosult kifejezett lemondását.

Ha a kézbesítés lehetetlen (például „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza), a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 43. § (3) szerint a felek együttes nyilatkozata is elegendő lehet.

Összegzés

Eladóként az elővásárlási jog kezelése kötelező és kockázatos feladat. A tulajdonostársak, az állam, vagy speciális szerződések alapján más személyek is elsőbbséget élvezhetnek.
A sikeres adásvétel érdekében:

• ellenőrizze a tulajdoni lapot és az alapító okiratot,
• értesítse a jogosultakat igazolható módon,
• kérjen ügyvédi segítséget a lemondó nyilatkozat elkészítéséhez.

Így elkerülhető a földhivatali elutasítás és az utólagos jogvita – Ön pedig biztonságosan adhatja el az ingatlanát.

Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!