Ingatlan eladási szándéknyilatkozat minta

Mi az ingatlan eladási szándéknyilatkozat?

Az ingatlan eladási szándéknyilatkozat olyan irat, amelyben az eladó rögzíti, hogy meghatározott feltételek mellett hajlandó tárgyalni az ingatlan eladásáról. Ez önmagában nem feltétlenül adásvételi szerződés, de könnyen túl közel kerülhet hozzá, ha pontatlanul fogalmazzák meg.

Az ingatlan eladásához nem kötelező külön eladási szándéknyilatkozatot készíteni. A felek egyből adásvételi szerződést is köthetnek. Szándéknyilatkozatnak akkor lehet értelme, ha a felek még csak a főbb feltételeket tisztázzák, de nem akarnak végleges szerződéses kötelezettséget vállalni.

Eladási szándéknyilatkozat vagy adásvételi szerződés?

Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez írásbeli szerződés szükséges. A bírói gyakorlat szerint tartalmi szempontból az a lényeges, hogy az okiratból kiderüljön:

• kik a felek,
• melyik ingatlanról van szó,
• mi az ellenszolgáltatás, vagyis a vételár,
• van-e egyértelmű tulajdonátruházási szándék.

A Debreceni Ítélőtábla Pf. II. 20.094/2011/5. számú döntése éppen erre mutat rá. A bíróság kimondta, hogy tartalmilag elegendő lehet, ha az okiratban a felek személye, az ingatlan, az ellenszolgáltatás és a tulajdonjog átruházására irányuló akarat megjelenik. Az ügyben végül más okból nem lehetett tulajdonszerzést megállapítani, de a döntés fontos figyelmeztetés: a dokumentum tartalma számít, nem az elnevezése.

Eladóként ezért kerülni kell az olyan mintákat, amelyekben ilyen fordulatok szerepelnek:

• „Az eladó eladja, a vevő megveszi.”
• „Az eladó a vételár átvételét elismeri.”
• „Az eladó hozzájárul a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez.”
• „A felek a jelen okiratot végleges megállapodásnak tekintik.”

Ezek nem egyszerű szándéknyilatkozati elemek. Ezek már adásvételi szerződésre vagy legalább szerződéses kötelezettségvállalásra utalhatnak.

Miért veszélyes a letöltött eladási szándéknyilatkozat minta?

A letöltött minta nem ismeri az ingatlan jogi helyzetét. Nem látja a tulajdoni lapot. Nem tudja, van-e jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elidegenítési és terhelési tilalom, perfeljegyzés, vevői jog vagy más teher az ingatlanon.

A minta azt sem tudja eldönteni, hogy az eladó valóban egyedül jogosult-e rendelkezni az ingatlannal. Ez különösen fontos válás, élettársi vagyonjogi vita, öröklési helyzet vagy közös beruházás esetén.

A Fővárosi Törvényszék 36.P.22.981/2020/126/II. számú ügyében az ingatlan tulajdoni lap szerint az egyik házastárs nevén volt, mégis vita alakult ki abból, hogy a másik fél szerzett-e ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont a közös beruházások miatt. A bíróság az egyik korábbi ingatlannál meg is állapította az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdoni arányt.

Ez az eladók számára nagyon fontos tanulság: nem mindig elég az, hogy a tulajdoni lapon egyetlen tulajdonos szerepel. Ha az ingatlan házasság (élettársi életközösség) alatt épült, bővült, felújításra került vagy közös vagyonból fizették, akkor más személy is jogot formálhat rá.

Mit tanít a bírói gyakorlat az okiratok bizonyító erejéről?

A Debreceni Ítélőtábla Pf. II. 20.094/2011/5. számú döntése más szempontból is tanulságos. Az ügyben a bíróság részletesen vizsgálta, hogy a vitatott okirat eredeti példánya rendelkezésre állt-e, hány példányban készült, hiányoztak-e a mellékletei, ki írta alá, valódi volt-e az ügyvédi ellenjegyzés, és megfelelt-e a dokumentum tartalma a valóságnak.

Az ítélőtábla végül arra jutott, hogy a szerződés tartalmi valósága megdőlt, ezért a fél nem tudott érvényes jogcímet bizonyítani.

A tanulság egyszerű: az ingatlan eladásához kapcsolódó irat ne legyen félkész, hiányos vagy utólag nehezen bizonyítható dokumentum. Egy komoly ügyletnél nem életszerű, ha csak egy példány készül, hiányoznak a mellékletek, nincs tiszta aláírási helyzet, vagy nem világos, ki mit vett át.

Eladóként ezért mindig kérdés:

• hány eredeti példány készül,
• ki kap belőle,
• tartozik-e hozzá melléklet,
• pontosan milyen tulajdoni lap alapján készült,
• szerepel-e benne vételár-átvételi nyilatkozat,
• van-e benne foglaló,
• vállal-e az eladó szerződéskötési kötelezettséget,
• tartalmaz-e birtokbaadásra vagy bejegyzésre vonatkozó nyilatkozatot.

Ha ezek közül több is szerepel az iratban, akkor már nem egyszerű eladási szándéknyilatkozatról beszélünk.

Mit kell tartalmaznia egy biztonságos eladói szándéknyilatkozatnak?

Egy biztonságos eladói szándéknyilatkozat célja nem az, hogy előre „eladja” az ingatlant. A cél az, hogy keretet adjon a tárgyalásnak.

Szerepelhet benne:

• az eladó neve,
• az ingatlan címe és helyrajzi száma,
• az irányár vagy tervezett vételár,
• az, hogy az eladó tárgyalásokat kíván folytatni,
• a nyilatkozat időbeli hatálya,
• az, hogy a végleges feltételeket külön adásvételi szerződés rögzíti majd,
• az, hogy a nyilatkozat nem minősül adásvételi szerződésnek,
• az, hogy nem alkalmas tulajdonjog bejegyzésére.

Ez utóbbi mondat különösen fontos. A nyilatkozatnak világosan el kell határolnia magát az adásvételi szerződéstől.

Összegzés

Az ingatlan eladási szándéknyilatkozat olyan irat, amelyben az eladó rögzíti, hogy meghatározott feltételek mellett hajlandó tárgyalni az ingatlan eladásáról. Ez önmagában nem feltétlenül adásvételi szerződés, de könnyen túl közel kerülhet hozzá, ha pontatlanul fogalmazzák meg.

Ez azért fontos, mert ingatlan esetén az írásba foglalt nyilatkozatoknak különös súlya van. A bíróság nem abból indul ki, hogy a dokumentum címe „szándéknyilatkozat”, „megállapodás” vagy „minta”, hanem abból, hogy mit tartalmaz.

Az e-ingatlanközvetítők pontos piaci elemzésekkel segítenek megtalálni azt az árpontot, amely a legtöbb komoly vevőt és a legmagasabb árajánlatot vonzza a legrövidebb idő alatt! Hívjon minket!