Mennyit ér az ingatlanom a NAV szerint?

Megmondja-e a NAV, mennyit ér az ingatlanom?

Nem ilyen egyszerűen.

A NAV nem azt vizsgálja, hogy egy adott lakást ma milyen áron lehetne a legjobban értékesíteni. Az adóhatóság a vagyonszerzési illeték kiszabása során azt állapítja meg, hogy az adott ügyletben milyen forgalmi érték vehető figyelembe illetékalapként.

Ez fontos különbség.

A NAV adatbázisa lezárult ügyletekből dolgozik. Ezek az adatok azért lehetnek hasznosak, mert nem csupán hirdetési árakat mutatnak, hanem olyan értékeket, amelyek korábbi illetékkiszabási ügyekhez kapcsolódnak. Ugyanakkor ezek az adatok nem mondják meg, hogy az Ön lakása ma pontosan mennyiért adható el.

Egy lakás értékét ugyanis nemcsak a település, az alapterület és az ingatlantípus határozza meg. Számít az állapot, az emelet, a lift, a tájolás, a társasház pénzügyi helyzete, a közös költség, a felújítás minősége, a parkolás, a környék keresettsége és az is, mennyire sürgős az eladás.

Mit jelent az ingatlan forgalmi értéke?

Az ingatlan forgalmi értéke nem feltétlenül azonos azzal az összeggel, amelyet a felek beírnak az adásvételi szerződésbe.

A Kúria Gfv.I.30.251/2024/12. számú döntése szerint az ingatlan forgalmi értéke az a becsült összeg, amelyért az ingatlan valós piaci környezetben, megfelelő marketingtevékenység után, független felek között, kényszer nélkül elkelhetne.

Egyszerűbben: a forgalmi érték az az ár, amelyet az ingatlan szabad piaci értékesítése esetén reálisan el lehetne érni.

Ez lakáseladóként azért fontos, mert egy későbbi vitában nem mindig elég azt mondani, hogy „ennyiért sikerült eladni, tehát ennyit ért”. Ha az eladás nem piaci körülmények között történt, a szerződéses vételár önmagában nem biztos, hogy bizonyítja az ingatlan valós forgalmi értékét.

Miért nem mindig ugyanaz a vételár és a forgalmi érték?

A vételár az az összeg, amelyben az eladó és a vevő megállapodik.

A forgalmi érték viszont azt fejezi ki, hogy az ingatlan piaci körülmények között mennyiért kelhetne el. A kettő sok esetben megegyezik vagy közel áll egymáshoz, de nem mindig. Gondoljunk csak arra, hogy ha a testvérem veszi meg az édesanyánk által lakott ingatlant, az más mintha egy idegen vásárolna.

A tényleges eladási ár akkor erős bizonyíték a forgalmi értékre, ha az ügylet valóban piaci körülmények között jött létre. Ez azt jelenti, hogy volt reális hirdetés, volt idő vevőt keresni, az eladó nem kényszerhelyzetben döntött, a vevő és az eladó függetlenül jártak el, és a vételár valódi alku eredményeként alakult ki.

Más a helyzet, ha az eladó sürgősen pénzhez akar jutni, hitel, végrehajtás, felszámolás, családi, szomszédi konfliktus vagy határidő miatt gyorsan kell értékesítenie. Ilyenkor a kialkudott ár lehet érvényes szerződéses vételár, de nem biztos, hogy az ingatlan objektív forgalmi értékét mutatja.

Hogyan ismerhető meg a NAV forgalmi érték adatbázisa?

A 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet értelmében a NAV forgalmi érték adatbázisa megismerhető, de nem nyilvános adatbázisként, hanem kérelemre, díjfizetés ellenében, szigorúan anonimizált formában. Az NAV_IG01 nyomtatványt kell kitölteni a betekintéshez.

A visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabása során konkrét adásvételekből származó adatokat rögzít:

• illetékalapként elfogadott forgalmi érték,
• ingatlan típusa, alapterülete,
• település, közterület jellege,
• az ügylet éve,
• (részletes adatszolgáltatásnál) helyszíni szemle adatai.

Fontos: Ez nem egy publikus „árlista”, és nem is egy szabadon böngészhető adatbázis.

Milyen adatokat lehet megismerni?

A NAV forgalmiérték-adatszolgáltatása elsősorban összehasonlításra alkalmas adatokat tartalmazhat.

Ilyen adat lehet például:

• az illetékalapként elfogadott forgalmi érték;
• az ingatlan típusa;
• az ingatlan alapterülete;
• a település;
• a közterület jellege;
• az ügylet éve;
• részletesebb adatszolgáltatás esetén egyes helyszíni szemléhez kapcsolódó adatok.

Ezek az adatok segíthetnek abban, hogy az eladó ne kizárólag hirdetési árakból induljon ki. A NAV-adat alapján látható lehet, hogy hasonló ingatlanok esetében milyen értéktartomány jelent meg korábbi illetékkiszabási ügyekben.

Mit érdemes megőrizni, ha később bizonyítani kell a piaci árat?

Ha előre látható, hogy az eladás később vitás lehet, az eladónak érdemes megőriznie az értékesítés folyamatának bizonyítékait.

Ilyen lehet például:

• az eredeti hirdetés szövege;
• a hirdetés képernyőmentése;
• az induló ár;
• az ármódosítások időpontja;
• az érdeklődők száma;
• a megtekintések száma;
• a vételi ajánlatok;
• az elutasított ajánlatok;
• az alku menete;
• az ingatlanközvetítői visszajelzések;
• értékbecslés;
• NAV forgalmiérték-adat;
• a sürgős eladást indokoló körülmények dokumentumai.

Ez nem azt jelenti, hogy minden lakáseladáshoz bizonyítási dossziét kell készíteni. Egy egyszerű, piaci körülmények között zajló lakáseladásnál erre általában nincs szükség. De ha örökösök, tulajdonostársak, hitelezők vagy volt házastársak között később értékvita várható, a dokumentált értékesítési folyamat nagyon fontos lehet.

Miért fontos ez egy eladónak?

Egy átlagos lakáseladásnál az eladó ritkán gondol arra, hogy később bizonyítania kell majd: piaci áron adta el az ingatlant. Pedig bizonyos helyzetekben ez előfordulhat.

Ilyen lehet például, ha:

• örökösök vitatják az eladási árat;
• volt házastárs szerint a közös vagyont áron alul értékesítették;
• hitelező állítja, hogy az ingatlant nem piaci áron adták el;
• végrehajtási vagy felszámolási helyzetben merül fel értékvita;
• családtagok között történik az értékesítés;
• egy korábbi ajánlat, vételi jog vagy szerződéses ár alapján alakul ki vita.

Ilyen esetekben az eladó számára nem az a legerősebb érv, hogy a szerződésben milyen vételár szerepelt. Sokkal fontosabb, hogy igazolni tudja, hogyan alakult ki az ár.

Összegzés

A NAV forgalmiérték-adatai segíthetnek az árazás ellenőrzésében, de nem mondják meg automatikusan, hogy ma pontosan mennyiért lehet eladni egy lakást. A NAV-adat nem piaci ajánlati ár, nem értékbecslés és nem ingatlanár-kalkulátor. Inkább összehasonlítási pont, amely korábbi ingatlanügyletek illetékkiszabási adatai alapján értelmezhető.

Szeretné, ha profi ingatlanközvetítő-ügyvéd segítene eladni a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!