Használati megállapodás minta - mi kell bele?

Minta szerkezet – így néz ki egy jól felépített használati megállapodás

1. Bevezető rendelkezések (ingatlan azonosítása)
2. Tulajdonosok felsorolása és tulajdoni hányadok
3. Használat megosztása – szöveges leírás
4. Hivatkozás a rajzi mellékletre
5. Közművek és mérőórák szabályozása
6. Közös részek használata
7. Jogutódlási szabályok
8. Változtatási tilalom / banki hozzájárulás
9. Többlethasználati díjról való lemondás
10. Záró rendelkezések, aláírások, hitelesítés

Kötelező elemek: mit KELL tartalmaznia egy bankképes használati megállapodásnak?

Az alábbi elemek nélkül a dokumentumot nagy eséllyel visszaküldik javításra:

1. Az ingatlan pontos azonosítása

– Cím
– Helyrajzi szám (hrsz.)
Ezek nélkül a banki rendszer nem tudja értelmezni, melyik ingatlanról van szó.

2. Tulajdonosok felsorolása tulajdoni hányaddal

Pontosan úgy, ahogy a tulajdoni lapon szerepel.
Tételes felsorolás kell, nem elég annyi, hogy „tulajdonostársak”.

3. Rajzi melléklet / vázrajz – hitelesítve

Ez a dokumentum lelke. A bank elvárja, hogy:

• a tulajdonostársak aláírják,
• az ügyvéd vagy közjegyző hitelesítse,
• a külön használt részek egyértelműen legyenek jelölve.

A bank számára ez a vázrajz bizonyítja, hogy a használat nem csak szóban „elkülönült”.

4. A külön használt ingatlanrészek szöveges leírása

A megállapodásnak pontosan meg kell neveznie:

• melyik rész kié,
• hány m²,
• hogyan közelíthető meg,
• milyen tulajdoni hányadot fed le,
• műszakilag elkülönül-e (pl. külön bejárat, nincs átjárás).

Ha közös rész is van, annak pontos jelölése is kötelező.

5. Közműórák elhelyezkedése és elszámolása

A bank szigorú a közművekkel:

• hogyan oszlanak meg a víz-, villany-, gázórák,
• külön vannak-e,
• ha nem külön, az óra hol található, és a másik tulajdonos korlátozás nélkül be tud-e menni leolvasásra/karbantartásra.

Ez tipikusan egy hiányzó elem, ami miatt a bank visszadobja a dokumentumot.

6. Jogutódlási nyilatkozat

A tulajdonosok kötelezettséget vállalnak, hogy:

• a szerződést a jogutódjaikkal is megismertetik,
• az utódok elfogadják a használat módját.

Ez biztosítja, hogy az eladás után is érvényes maradjon a megosztás.

7. Minden tulajdonostárs aláírása

A megállapodáson és a helyszínrajzon is.

8. Ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítés

Kötelező kivétel nélkül – ez igazolja a bank felé az okirat valódiságát.

Gyakori hibák, amelyek miatt a bank visszautasítja a dokumentumot

1. Nincs rajzi melléklet, vagy nem egyértelműen rajzolták meg.
2. A felek csak szóban hivatkoznak egy részhatásra („a hátsó telekrész az enyém”).
3. Közműórák pontatlan vagy hiányzó leírása.
4. A szöveg nem hivatkozik a vázrajz jelöléseire (A–B, 1–2 stb.).
5. Nincs hitelesítés az ügyvéd vagy közjegyző részéről.
6. A megállapodást nem minden tulajdonostárs írta alá.

Ezek bármelyike elég ahhoz, hogy a bank új dokumentumot kérjen.

Ajánlott, de nem kötelező tartalmi elemek

Ezek is fontos banki biztosítékok, de sokkal inkább a tulajdonostársak érdekeit szolgálják.

1. Többlethasználati díjról való lemondás

A felek rögzítik, hogy senki nem követel pénzt azért, mert valaki a tulajdoni hányadánál nagyobb területet használ.
Ez lezár minden jövőbeli vitát.

2. Önkényes változtatások tilalma

A tulajdonosok a megosztást nem bonthatják fel a bank hozzájárulása nélkül.
Ez a hitelbiztonság miatt fontos.

3. Korábbi megállapodások hatálytalanítása

Elkerülhető vele, hogy a bank többféle dokumentumba fusson bele.
A jelen megállapodás legyen az egyetlen irányadó.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog

Erről nem szólnak a banki tájékoztatók, de a tulajdonosok jó ha tudják, hogy az újfajta közös tulajdon használatára vonatkozó jog komoly értéknövelő tényező.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog azt rögzíti az ingatlan-nyilvántartásban (tehát a tulajdoni lapon), hogy egy többtulajdonosú ingatlan mely részét ki használja – térben vagy időben meghatározva. 

A jog bejegyzése mindig a tulajdoni lap III. részén történik, mert ez a jog nem szolgalom és nem földhasználati jog, és – ezekkel ellentétben – nem jegyezhető be valamely ingatlan mindenkori tulajdonosa javára, kizárólag név szerint megjelölt jogosult részére.

Ez óriási előrelépés, mert a korábbi használati megállapodások csak a felek között hatottak, most viszont dologi jogként, harmadik személyekkel szemben is érvényesül. Ha például egy ikerház felei megállapodnak abban, hogy ki melyik kertrészt, tárolót vagy parkolót használja, ezt a földhivatal bejegyzi, így az új vevő is ugyanazzal a használati renddel szerez tulajdont. A rendelet lehetővé teszi, hogy akár eszmei hányadra, akár konkrétan meghatározott udvarrészre is – szükség esetén záradékolt vázrajzzal – bejegyezhető legyen ez a jog.

A bejegyzés különösen értékes ott, ahol az osztatlan közös tulajdon korábban állandó vitaforrás volt: ki parkolhat hol, ki használja a kert egy részét, ki újíthat fel, vagy ki tekintheti magát kizárólagos birtokosnak. A használati rend nyilvántartásba emelése rendezett birtokviszonyokat, könnyebb eladást, jobb banki finanszírozhatóságot és kiszámítható együttműködést biztosít. Mivel a földhivatal által visszaigazolt bejegyzés dologi hatályú, birtokvédelmi eljárásokban is komoly támasz: egyértelműen bizonyítja, ki mire jogosult. Ezért ma már minden osztatlan közös tulajdonú ingatlannál érdemes megfontolni a bejegyzést – sok későbbi konfliktust előz meg.

Összegzés

Azt sokan tudják, hogy a bankok szigorúan nézik az adásvételi szerződéseket, de ikerházak, sorházak, házrészek eladása esetén legalább ilyen fontosak a használati megállapodások.

A bank a hitelbírálat során mindig vizsgálja, hogy ezek a lakrészek valóban elkülönülten használhatók-e, önállóan megközelíthetők-e, és a megállapodás ezt részletesen rögzíti-e.

A használati megállapodás akkor fog átmenni a banki ellenőrzésen, ha:

• egyértelmű,
• szakszerű,
• rajz és szöveg összhangban van,
• minden tulajdonos aláírta,
• ügyvéd vagy közjegyző hitelesítette.

Ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével az osztatlan közös tulajdon értékesítése is könnyebb!