Haszonélvezeti jog törlése után kell illetéket fizetni!? Így számol a NAV!

Eladás haszonélvezettel terhelten – mit jelent ez a vevőnek?

Egy haszonélvezettel terhelten eladott ingatlan kevesebbet ér a piacon, viszont a vevő kevesebb illetéket fizet, ami enyhíti a hátrányt.

Ha az ingatlanon már van bejegyzett haszonélvezeti jog, és így adja el, akkor:

• a vevő nem fizet illetéket a haszonélvezeti jog értéke után,
• csak a csökkentett forgalmi érték után fizet 4%-ot.

Tipikus helyzet: szülő haszonélvező marad, a gyerek eladja az ingatlant → a vevő „csak papíron” lesz tulajdonos.

A haszonélvezet értéke – ez határozza meg az illetéket

A NAV egy fix képlet alapján számol. Az alapszabály az, hogy az éves érték = az ingatlan forgalmi értékének 1/20-a (5%)

Holtig tartó haszonélvezet esetén:

Mi történik, ha a haszonélvezeti jog törlése nem azonnal, hanem az adásvétel után történik?

A Kúria egy pár éves döntésében (Kfv.I.35.218/2021/6.) egy tipikus, de sokszor félreértett helyzetet vizsgált: mi történik, ha az ingatlan adásvételéhez kapcsolódóan a haszonélvezeti jog törlése nem azonnal, hanem külön eljárásban történik? Az ügyben a vevő először haszonélvezettel terhelten szerezte meg az ingatlant, majd később külön kérte a haszonélvezet törlését. A NAV és a bíróság álláspontja szerint ez két külön illetékköteles vagyonszerzésnek minősül: egyrészt a tulajdonjog megszerzése, másrészt a tehermentessé válás (a haszonélvezeti jog megszűnése). Ennek következménye, hogy a haszonélvezet törléséhez kapcsolódóan külön illetéket is megállapíthatnak.

Ez vevői szempontból kritikus: ha az adásvételi szerződésben szerepel ugyan a haszonélvezet törlése, de azt nem kérik egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel, akkor a vevő utóbb plusz illetéket fizethet a tehermentesítés miatt. A Kúria kifejezetten kimondta, hogy még akkor is külön illetékkötelezettség keletkezhet, ha a felek eredetileg egyetlen ügyletként kezelték a tulajdonszerzést és a haszonélvezet megszüntetését, mert az illeték szempontjából az számít, hogy a bejegyzések ténylegesen hogyan és mikor történtek meg.

Ez a gyakorlatban azt jelenti: ha eladóként nem biztosítja a haszonélvezet egyidejű törlését, azzal a vevő költségeit növeli, ami az áralkuban is vissza fog köszönni.

Alkalmazható ilyenkor a cserepótló vétel kedvezmény?

Nem. A Kúria egyértelműen kimondta, hogy ha a haszonélvezet törlése külön eljárásban történik, arra már nem alkalmazható a cserepótló vétel kedvezmény, mert az első szerzéssel „kimerül”.

Lehet a vevő maga a haszonélvező?

Speciális, de azért nem is ritka helyzet a haszonélvező megveszi az ingatlant.

Ilyenkor:

• ugyanazt a szabályt kell alkalmazni,
• az illetékalap csökkentett érték marad

Tipikus eladói hibák

1. Nem számolnak a haszonélvezet értékével

→ rossz árképzés

2. Nem kommunikálják egyértelműen

→ vevő visszalép

3. Nem tisztázzák, ki fizeti az illetéket

→ konfliktus a szerződésnél

Összegzés

A haszonélvezeti jog törlés hiányában nem csak jogi kérdés, hanem konkrét pénzügyi tényező az eladásnál:

• csökkenti a vevő illetékét,
• csökkenti az ingatlan értékét,
• és külön illetéket keletkeztethet a haszonélvezőnél.

Ha ezt nem építi be az árba és a kommunikációba, az adásvétel könnyen elakad.