Budapesten is lehetséges a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása!

Mi változott Budafok-Tétényben?

A 4/2026. (II. 16.) önkormányzati rendelet meghatározza, a kerület mely részein kérhető a zártkerti ingatlanok művelési ágának „művelés alól kivett területként” történő bejegyzése. A kijelölt területek határát utcák és helyrajzi számok pontosan körülírják (Balatoni út – Dózsa György út – Török utca – Bartók Béla út – stb.).

A lényeg:

• a művelés alóli kivonás nem automatikus,
• továbbra is a 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti földhivatali eljárásban történik,
• az önkormányzat csak azt rögzíti: azon a környéken kérhető-e egyáltalán.

Ez fontos különbség, mert sok tulajdonos azt gondolja, hogy a rendelet „átminősíti” a telkeket. Nem így van: a rendelet csak kijelöli a lehetőség területét.

Csepel már korábban hasonló szabályokat vezetett be

A 20/2025. (X. 1.) önkormányzati rendelet szintén területi lehatárolással dolgozik. A kijelölt övezetben – Csepeli út, II. Rákóczi Ferenc út, Vízmű utca és több helyrajzi szakasz által határolva – a tulajdonos kérelmezheti a művelés alóli kivonást.

A gyakorlat azt mutatja:

• ha a telek tényleges funkciója már rég nem mezőgazdasági (pl. régi présház, üdülő),
• és a terület a kijelölt zónában van,
• akkor a földhivatali eljárás lényegesen gyorsabban végigmegy,
• kevesebb önkormányzati egyeztetés szükséges.

Kivonás után könnyebben eladhatóak a zártkertek

2026-ban a bankok több konstrukcióban is jelezték: zártkerti lakóépületek – ha megfelelnek az energetikai és övezeti előírásoknak – finanszírozhatók a lakossági FIX 3% hitellel is. A gyakorlatban ez a „zártkerti ingatlan 3 hitel” kérdését úgy érinti, hogy:

• a telek jogi jellege már nem termőföld,
• a lakóingatlan jogilag rendezett,
• az értékbecslés alapján kezelhető kockázat.

Belterületbe vonás azonban továbbra is előny: több bank ezt preferálja első lakásvásárlóknál.

Két gyakori hiba, amit a gyakorlatban látok

1. A tulajdonos a foglaló átvétele után kezd hozzá a kivonáshoz.
Ez kockázatos: ha a vevő hitelhez szeretné igazítani az adásvételt, a késlekedés szerződésszegést is eredményezhet.

2. Feltételezik, hogy a kivonás egyben átminősítés lakóövezetté.
Ez nem így van. A „zártkert átminősítése” több lépcső: településrendezési eszközök, övezeti szabályok, közműellátottság vizsgálata.

Miért fontos, hogy van-e helyi rendelet?

Ügyvéd-ingatlanközvetítőként azt látom, hogy a tulajdonosok többsége nincs tisztában azzal, hogy a kérelem nem automatikus, hanem az adott önkormányzat rendeletétől függ. A valós kérdés ma már nem az, hogy lehet-e kivonni a művelésből, hanem az, hogy a település vagy kerület kijelölt-e már területet rendeletben.

A földhivatal feltehetően elutasítja a kérelmet, ha a település még nem hozott megfelelő helyi rendeletet - de azt is tudni kell, hogy hagyományos eljárásban - földvédelmi járulék megfizetése ellenében - bármilyen településen elérhető az átminősítés.

Mit tehet a tulajdonos addig?
Egyszerű: írjon a helyi önkormányzatnak. Sok település az állampolgári igények nyomására hozza meg a rendeletet.

Mikor kérhető a kivonás?

A tulajdonos akkor nyújthatja be kérelmét a földhivatalhoz, ha:

1. van hatályos önkormányzati rendelet, amely kijelöli a kérelmezhető területet;
2. az ingatlan valóban zártkertként szerepel a tulajdoni lapon;
3. csatolja az önkormányzati rendeletre való hivatkozást és a szükséges dokumentumokat.

A „zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása önkormányzati rendelet” kifejezés mögötti lényeg valójában ennyi: a település dönt, hogy melyik városrészben lehetséges a kivonás.

Hogyan zajlik a kérelem beadása?

A kérelem a 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti „adatváltozás bejegyzése iránti kérelem”.
Várhatóan hamarosan elérhető lesz a„A zártkerti művelés alól kivont területként történő feltüntetés iránti kérelem” is.

A kérelemben:

• hivatkozni kell az önkormányzati rendeletre,
• csatolni kell a szükséges mellékleteket (helyszínrajz, tulajdoni lap, meghatalmazás),
• meg kell jelölni, érint-e épületet.

Fontos: épület feltüntetése ugyanebben az eljárásban is kérhető, de ez nem pótolja az építésjogi engedélyeket.

Részleges kivonás: lehet-e csak a telek egy részét kivonni?

Igen, de csak telekmegosztással. A „művelés alól kivett” jogi jelleg nem tehető egy részterületre osztás nélkül. A megosztás viszont külön telekalakítási eljárás, amelyhez szabályozási tervi megfelelőség is kell.

Mi lesz az ingatlan megnevezése a tulajdoni lapon?

A tulajdoni lapon ez fog szerepelni:

Ha nincs épület: „zártkerti művelés alól kivett terület”
Ha van épület: „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]”

Beépíthető-e a kivont zártkert?

A kivonás nem építési engedély a zártkertek tekintetében.

A beépíthetőség feltételei továbbra is:

• övezeti besorolás (TÉKA),
• minimális telekméret,
• közműellátottság,
• nincs kisajátítási korlátozás,
• nincs helyi védelem vagy útterv.

A kivonás tehát csak az első lépés, amely jogi bizonytalanságot szüntet meg, de nem ad automatikusan építési jogot.

Összegzés

A tulajdonosok számára ez az egyszerűsített átminősítési lehetőség valós lehetőséget ad az eladás, beépítés vagy akár építési otthon start hitelfelvétel előkészítésére.

Ügyvéd segítségével adná el zártkerti ingatlanát? Írjon nekünk!