Mi a teendő, ha az egyik örökös nem akarja eladni a házat?

Mit jelent a közös tulajdon öröklés után?

Ha több örökös szerez tulajdont, az ingatlan osztatlan közös tulajdonba kerül.

Ez azt jelenti:

• mindegyik tulajdonostárs jogosult a birtoklásra és használatra,
• a hasznok és terhek a tulajdoni hányad arányában illetik, illetve terhelik őket,
• az egész ingatlan eladásához valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges.

Egy 1/2–1/2 arányú testvéri öröklésnél például egyik fél sem dönthet önállóan az egész ház értékesítéséről.

Hogy hat ez az ingatlan értékére?

Az öröklés után az ingatlan osztatlan közös tulajdonba kerül. Ez azt jelenti, hogy ha az egyik testvér eladna, a másik nem, akkor a tulajdonrész:

• csak áron alul értékesíthető,
• bankhitelből fizető vevőnek esélytelen eladni,
• konfliktusforrás.

Eladható a saját tulajdoni hányad?

Igen. A tulajdonostárs a saját részét a másik beleegyezése nélkül értékesítheti. Azt persze érdemes figyelembe venni, hogy "átlagos" család nem vesz ilyen lakást, vagy házat, de ingatlanos „ragadozók” vagy befektetők igen – igaz, mélyen piaci ár alatt.

Elővásárlási jog

A többi tulajdonostársat azonban elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy:

• a külső vevő ajánlatát teljes tartalommal, írásban közölni kell velük,
• ha azonos feltételekkel elfogadják, ők lépnek a vevő helyébe,
• ha nem élnek a jogukkal, az ügylet a külső vevővel köthető meg.

A gyakorlatban mi a probléma?

Egy 50%-os tulajdoni hányad:

• nehezen finanszírozható (banki hitelhez gyakran használati megosztás szükséges),
• „bent lakó” tulajdonostárs esetén még kevésbé piacképes,
• rendszerint csak jelentős árengedménnyel adható el.

A legtöbb vevő teljes ingatlant keres, nem jogvitás tulajdoni hányadot.

Ha az egyik örökös bent lakik

Fontos tények:

1. A bent lakó tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára.
2. Sokan azt hiszik, hogy ha az egyik örökös benne lakik a házban, akkor „erősebb joga” van. A tulajdoni hányad számít – nem az, ki használja az ingatlant.
3. Ha így adunk el tulajdoni hányadot, az jelentős értékcsökkentő tényező.

Önmagában az, hogy a másik eladná a részét, nem kötelezi kiköltözésre.

Ilyen esetben felmerülhet:

• többlethasználati díj igénye,
• a költségek arányos viselése (rezsi, adó, közös költség),
• per a közös tulajdon megszüntetésére.

Egy külső vevő számára a bent lakó tulajdonostárs jelentős kockázat, ami az árban is megjelenik.

Társasház-alapítás vagy használati megosztás

Ha az ingatlan alkalmas rá (például két külön bejáratú lakás), megoldás lehet:

• társasház alapítása,
• használati megosztási szerződés.

Ez különösen akkor fontos, ha a felek külön szeretnének értékesíteni vagy hitelt felvenni.

Banki finanszírozás használati megosztás nélkül gyakran nem lehetséges.

Mi történik, ha nincs semmilyen megegyezés? – Közös tulajdon megszüntetése perben

A Ptk. alapján bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését bíróságtól.

Ha per lesz:

• szakértő állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét
• az eljárás 1–2 év is lehet
• költségesebb, mint az egyezség.

A legnagyobb hiba, amit az örökösök elkövetnek, hogy érzelmi alapon közelítenek ehhez a problémához. „De hát nekem jár a pénz!” – igen, járna, de a makacs örököst ez nem érdekli. Ilyenkor megéri megfontolni, hogy az eladásban jobban érdekel tulajdonostárs enged az árból a másik javára. Igen, ez igazságtalan. De 1 millió veszteség most még mindig jobb, mint 3 év pereskedés, 2 millió ügyvédi költség és egy szétrohadó, eladhatatlan ingatlan. Ezért mindig az alku és a kivásárlás a racionális első lépés.

Közös tulajdon megszüntetése per lépései

Ha elkerülhetetlen a per, a bíróság a következő sorrendben vizsgálja a lehetőségeket:

1️⃣ Természetbeni megosztás

Ha műszakilag és jogilag lehetséges (például telekmegosztás, külön bejáratú lakások).

2️⃣ Kivásárlás

Az egyik tulajdonostárs megváltja a másik részét – szakértő által megállapított értéken.

3️⃣ Értékesítés

Ha nincs más megoldás, az egész ingatlant értékesítik (akár árveréssel), és a vételárat felosztják.

Ez az út:

• 1–3 évig is eltarthat,
• ügyvédi, szakértői és illetékköltséggel jár,
• árverés esetén gyakran a piaci érték alatt zárul.

A bírósági út jogi kijárat, de gazdaságilag sokszor kedvezőtlen.

Összegzés

Ha a másik tulajdonos az ingatlanban lakik, jogosult a birtoklásra és használatra, ezért önmagában nem kötelezhető kiköltözésre csak azért, mert Ön eladná a részét. Egy külső vevő ilyenkor "bent lakó" tulajdonostárssal számol, ami jelentősen rontja az eladhatóságot és az árat.

A pereskedés sokszor nem megoldás, hanem pénzért vett háború: évekig tart, felemészti a kapcsolatokat, és a végén gyakran kevesebb pénz marad, mintha eleve engedett volna mindenki egy kicsit az árból vagy a feltételekből.

Ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével értékesítene? Hívjon minket!