Mi a teendő, ha az egyik örökös nem akarja eladni a házat?

Mit jelent az öröklés utáni közös tulajdon?

Ha több örökös szerez tulajdont ugyanabban az ingatlanban, az ingatlan osztatlan közös tulajdonba kerül. Ilyenkor minden örökösnek saját tulajdoni hányada van. Például 1/2, 1/3 vagy 1/4 rész. Ezt nem lehet konkrét szobára, vagy lakrészre lefordítani, igazából "eszmei hányadot" jelent csak.

Ez azt jelenti:

• mindegyik tulajdonostárs jogosult a birtoklásra és használatra,
• a hasznok és terhek a tulajdoni hányad arányában illetik, illetve terhelik őket,
• az egész ingatlan eladásához valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges.

Egy 1/2–1/2 arányú testvéri öröklésnél például egyik fél sem dönthet önállóan az egész ház értékesítéséről.

Mit érdemes először tenni?

Először nem perre kell készülni, hanem tisztázni kell a helyzetet.

Nézzék meg:

• ki-mekkora tulajdoni hányadot örökölt;
• van-e haszonélvezeti jog, jelzálogjog vagy végrehajtás;
• ki használja ténylegesen az ingatlant;
• mennyi a reális piaci érték;
• a bent lakó örökös ki tudná-e vásárolni a többieket;
• van-e esély közös értékesítésre.

Ezután érdemes írásos ajánlatot tenni. Legyen benne konkrét ár, fizetési határidő és javasolt megoldás: közös eladás, kivásárlás vagy használati megállapodás.

A szóbeli családi viták ritkán vezetnek eredményre. Egy számszerű, határidős ajánlat sokkal erősebb - ha ügyvéd küldi meghatalmazás alapján, az még jobb!

Eladható a saját tulajdoni hányad?

Igen. A tulajdonostárs a saját részét a másik beleegyezése nélkül értékesítheti. Azt persze érdemes figyelembe venni, hogy "átlagos" család nem vesz ilyen lakást, vagy házat, de ingatlanos „ragadozók” vagy befektetők igen – igaz, mélyen piaci ár alatt. Ugyanez a helyzet egyébként, ha válás esetén ha az egyik fél nem akarja eladni a közös házat.

Ha az ingatlannak két tulajdonosa van akkor csak az egyik árulhatja a házat?

Közös tulajdonú ingatlan esetén egyetlen tulajdonostárs nem adhatja el önállóan az egész ingatlant, csak saját tulajdoni hányadát - ez persze nem jelenti azt, hogy ne adhatna megbízást ingatlanközvetítőnek. Egy ilyen megbízás persze kockázatos: mivel csak az egyik tulajdonostárs ad megbízást, sikeres közvetítés esetén a jutalék is csak az ettől a féltől követelhető. Az pedig, hogy jön egy komoly érdeklődő, még egyáltalán nem garancia a vonakodó testvér meggyőzésére.

Elővásárlási jog

Ha netán sikerülne csak a házrészre vevőt találni, a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy:

• a külső vevő ajánlatát teljes tartalommal, írásban közölni kell velük,
• ha azonos feltételekkel elfogadják, ők lépnek a vevő helyébe,
• ha nem élnek a jogukkal, az ügylet a külső vevővel köthető meg.

A gyakorlatban mi a probléma?

Egy 50%-os tulajdoni hányad:

• nehezen finanszírozható (banki hitelhez gyakran használati megosztás szükséges),
• „bent lakó” tulajdonostárs esetén még kevésbé piacképes,
• rendszerint csak jelentős árengedménnyel adható el.

A legtöbb vevő teljes ingatlant keres, nem jogvitás tulajdoni hányadot.

Mi van, ha az egyik örökös túl magas árat kér?

Ez sajnos nagyon gyakori probléma. Az elmúlt 15 évben az emberek hozzászoktak a folyton emelkedő ingatlanárakhoz és sokaknak nehézen megy a realitásokkal való szembenézés.

 Az egyik örökös csak irreális áron adna el, ezért az ingatlan hónapokig vagy évekig nem kel el.

Ilyenkor érdemes különválasztani a hirdetési árat és a piaci értéket. A hirdetési ár eladói elképzelés. A piaci érték az, amin reális időn belül tényleges vevő található.

Segíthet:

• független értékbecslés;
• több ingatlanközvetítői vélemény;
• konkrét vevői ajánlat;
• írásos számítás a halogatás költségéről.

A nem döntésnek sajnos komoly ára van. Rezsi, adó, állagromlás, egyre csökkenő várható vételár és mélyülő családi konfliktus formájában.

Ha az egyik örökös bent lakik

A bent lakó örökös nem lesz erősebb tulajdonos csak azért, mert ő használja az ingatlant. A tulajdoni hányad számít.

Ugyanakkor tulajdonostársként főszabály szerint jogosult az ingatlan használatára. Önmagában tehát azért nem lehet kiköltöztetni, mert a másik örökös eladná a házat.

Ez nem jelenti azt, hogy a többieknek minden következmény nélkül tűrniük kell a helyzetet. Ha a bent lakó örökös kizárólag használja a házat, és a többieket kizárja a használatból, felmerülhet a többlethasználati díj.

Ez gyakran fontosabb tárgyalási eszköz, mint az indulatos győzködés.

Mikor marad a közös tulajdon megszüntetése iránti per?

Az ún. osztatlan közös tulajdon megosztása iránti per akkor megoldás, ha nincs reális esély egyezségre.

A bíróság több megoldást vizsgál - méghozzá szigorúan ebben a sorrendben

1. természetbeni megosztás (pl. társasházzá alakítás);
2. az egyik tulajdonostárs általi megváltás;
3. az ingatlan értékesítése (végső esetben árverés). 

A per gyakran 1–3 évig is eltarthat. Szakértői díjjal, ügyvédi költséggel, illetékkel és bizonytalansággal jár.

Ezért a per nem első lépés. Inkább utolsó eszköz, ha a másik fél minden ésszerű megoldást elutasít.

Megváltásra kötelezhető-e a bent lakó tulajdonostárs?

Igen, a bíróság kifejezetten megteheti, hogy a bent lakó tulajdonostársat a többiek tulajdoni hányadának megváltására kötelezi.

Ez akkor merülhet fel, ha fizikailag oszthatatlan lakóegységről beszélünk, a bent lakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, a tehát a közös értékesítés nem működik, és a bent lakó egyébként lépes a többiek kifizetésére. Ilyenkor tehát vételárat kell fizetnie a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadáért.

A bírósági gyakorlat szerint a bent lakó tulajdonostárs beleegyezése nélkül is kötelezhető megváltásra, ha ez a méltányos érdekeit nem sérti! Ilyenkor tehát vételárat kell fizetnie a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadáért.

A bíróság vizsgálja az ingatlan értékét, a használati helyzetet, a felek érdekeit és azt is, hogy a bent lakó tulajdonostárs képes-e a megváltási ár megfizetésére.

Mi történik, ha a bent lakó örökös nem tud fizetni?

Ha a bent lakó tulajdonostárs nem tudja megváltani a többiek részét, és más megoldás sincs, a bíróság az ingatlan közös értékesítését is elrendelheti. Ez végső soron végrehajtói árverést jelent.

A lakott állapot ilyenkor komoly értékcsökkentő tényező. Egy lakott ingatlan általában nehezebben és alacsonyabb áron értékesíthető, mint egy beköltözhető ingatlan.

A bírósági gyakorlat szerint, ha az értékcsökkenést a bentlakás okozza, annak következményeit főszabály szerint a bent lakó tulajdonostársnak kell viselnie. Ez megjelenhet a megváltási árnál vagy az árverési vételár felosztásánál is.

Rövid távon erős pozíciónak tűnhet, ha valaki bent lakó tulajdonostársként vesz részt egy ilyen perben, de a végén ennek komoly pénzügyi következménye lehet.

Ha válásnál nem akarja az egyik fél eladni a közös házat

Válásnál hasonló a helyzet, de van egy fontos különbség: a lakáshasználatot családjogi döntés vagy egyezség is rendezheti.

Ha a volt házastársak közös tulajdonban maradnak, a közös ház eladásához főszabály szerint együttműködés kell. Ha ez nincs meg, közös tulajdon megszüntetése iránti per indítható.

De ha a lakáshasználatról a válóperben már döntöttek, a bent lakó fél kiköltöztetése nem automatikus. Ilyenkor előbb azt kell vizsgálni, hogy a lakáshasználat újrarendezésének feltételei fennállnak-e.

Ez különösen akkor fontos, ha kiskorú gyermek is érintett.

A távozó házastársat bizonyos esetekben lakáshasználati jog ellenértéke is megilletheti. Ez a házastársi vagyon megosztásánál jelentős tétel lehet.

Összegzés

Ha az egyik örökös nem akarja eladni a házat, a saját tulajdoni hányad eladható, de általában csak alacsonyabb áron, elővásárlási jog mellett.

Ha az egyik tulajdonos bent lakik, nem lesz erősebb tulajdonos, de a kiköltözés sem automatikus. A bentlakás miatt felmerülhet többlethasználati díj, megváltásra kötelezés vagy árverés esetén értékcsökkenési következmény.

A per ugyan megoldás, de nem mindig jó üzlet. Először a kivásárlást, a közös értékesítést, a használati megállapodást és az írásos egyezségi ajánlatot érdemes megpróbálni.

A legjobb megoldás gyakran nem az, amelyik érzelmileg igazságosnak tűnik, hanem az, amelyik a legkevesebb idővel, költséggel és értékvesztéssel zárja le a közös tulajdont.

Ügyvéd segítségével adná el a lakását, családi házát? Vegye fel velünk a kapcsolatot!