Ingatlanpiaci buborék - kell-e tartanunk tőle?

Mi az az ingatlanbuborék?

Ingatlanpiaci buborékról akkor beszélünk, amikor a lakások, telkek vagy üzleti ingatlanok ára tartósan elszakad a reális, gazdasági alapoktól (fundamentumok) – például a jövedelmekből vagy a bérleti díjakból indokolható értéktől. A drágulást ilyenkor nem a valós használati igény hajtja, hanem a spekuláció és a hitelbőség: a vásárlók azért fizetnek egyre többet, mert hisznek a folyamatos áremelkedésben, nem pedig azért, mert az ingatlan ténylegesen ennyit ér.

Amikor ez a túlzott optimizmus megtörik, az árak gyorsan eshetnek, és sok vevő szembesül azzal, hogy a hitelből vásárolt ingatlanja kevesebbet ér, mint amennyi adósság maradt rajta. Ennek következménye lehet a tömeges eladási kényszer, a banki hitelek bedőlése és a gazdaság lassulása is. A történelemben számos példa akad erre: a 2008-as amerikai jelzálogpiaci válság vagy Japán kilencvenes évekbeli ingatlanár-összeomlása mind intő jelek, hogy a buborék kipukkanása komoly pénzügyi és társadalmi károkat okozhat.

Miért nőttek a lakásárak az elmúlt években Magyarországon?

Novotnik Diána a Hazai ingatlan-ár változás komplex elemzése c. 2024-ben írt dolgozatában a következő megállapításokat tette a magyarországi ingatlanpiacra nézve:  

• Árfelhajtó tényezők: Minden vizsgált makrogazdasági változó (különösen a munkabér, a lakbér és az infláció) árfelhajtó hatású volt. A lakbér kiemelkedően erős kapcsolatot mutatott a lakásárakkal, ami jelzi, hogy a bérleti díjak emelkedése az eladási árakat is növeli.
• Bérek és kereslet: A bruttó átlagbérek növekedése mind keresleti, mind kínálati oldalról emeli az ingatlanárakat: a magasabb jövedelmek erősítik a fizetőképes keresletet, miközben a kínálat rugalmatlan, így az eladók magasabb árakat tudnak érvényesíteni.
• Infláció hatása: Magas infláció idején az ingatlan továbbra is népszerű, értékálló befektetés, ami fokozza a keresletet és támogatja az árak emelkedését.
• Kínálati merevség: A lakáspiac kevésbé likvid, az eladók nem hajlandók a saját vételáruknál olcsóbban értékesíteni, inkább kivárják az árak növekedését.

Milyen hatással vannak az állami lakáspiaci támogatások a lakásárakra?

Novotnik Diána dolgozata szerint az állami lakáspiaci támogatások – mint például a CSOK, a CSOK Plusz, a babaváró hitel és annak idején a NHP Zöld Otthon Program – jelentős árfelhajtó hatást gyakoroltak a magyar lakáspiacra:

• Erős keresletgenerálás: 2016–2022 között a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) közel 230 ezer szerződéshez és 560 milliárd Ft támogatáshoz járult hozzá, főként használt lakások vásárlására. Ez felhajtotta az árakat és gyorsította az adásvételeket.
• Hitelezés bővülése: Az államilag támogatott lakáshitelek volumene 2021-ben 75 %-kal nőtt, ami növelte a vevők fizetőképességét és az eladók alkupozícióját.
• Programok időzítése és árhatás: Az NHP Zöld Otthon Program és a kedvezményes hitelek rövid idő alatt extra keresletet hoztak, ami átmeneti árfelhajtó hullámokat okozott.
• Kivezetések és új konstrukciók: A 2024-től induló CSOK elhalasztott keresletet generált.

Összefoglalva: az állami támogatások a vevői oldalon kínált kedvezmények révén erős keresleti nyomást és magasabb eladási árakat eredményeztek, de az új szabályozások és a támogatások jövőbeli változásai miatt az eladók számára kulcs a megfelelő értékesítési időzítés.

Hogyan ismerhetik fel az ingatlanpiac szereplői a közelgő buborékot?

A buborék lényege, hogy az árak tartósan elszakadnak a reális keresleti-kínálati viszonyoktól. Glaeser (Harvard) kutatásai szerint a kockázat nem csupán az árakban, hanem a finanszírozási és piaci környezetben is tetten érhető. Az alábbi jelzésekre érdemes figyelni:

• Árak és jövedelmek közötti szakadék
  Ha a lakásárak növekedési üteme tartósan meghaladja a reálbérekét vagy a bérleti díjakét, az azt jelezheti, hogy a vásárlók már nem saját jövedelemből, hanem hitelből tartják fenn a keresletet.
• Lakáshitel-robbanás
  A hitelezés hirtelen felpörgése – például új jelzáloghitelek vagy fejlesztői hitelek ugrásszerű bővülése – tipikus előjele a túlzott kockázatvállalásnak.
• Passzív tőke beáramlása
  A bankok és befektetők gyakran „túl sok” pénzt irányítanak az ingatlanba, mert könnyen fedezetbe vonható. Ez felhajtja az árakat, függetlenül a valós lakhatási igényektől.
• Magas üresedési ráta
  Ha egyre több az eladatlan új lakás vagy a hosszú ideje kiadatlan ingatlan, az a kereslet megtorpanását jelzi.
• Túlzott optimizmus a médiában és a politikában
  Amikor a közbeszédet a „most kell venni, mert csak felfelé mehet” hangulat uralja, gyakran a tetőzés közeledik.

Mit jelent ez egy magyar lakáseladónak?

• Reális árazás: Hasonlítsd össze az elvárt árat a környék bérleti díjaival és az átlagjövedelmekkel. Ha az eladás csak extrém hitelfeltételek mellett lenne elérhető a vevőknek, érdemes felülvizsgálni az árat.
• Piaci időzítés: Ha több jel is a buborék irányába mutat, előnyös lehet hamarabb piacra lépni, mielőtt a kereslet hirtelen visszaesik.
• Hitelkitettség figyelése: Ha a vevői oldal erősen hitelezés-függő, a kamatemelés gyorsan elpárologtathatja a keresletet.

Kinek előnyösek az ingatlanpiaci buborékok?

Az ingatlanpiaci buborék akkor alakul ki, amikor a lakásárak gyorsan, a reális gazdasági alapoknál jóval nagyobb mértékben emelkednek. Rövid távon ennek vannak nyertesei:

• Tulajdonosok és eladók – ha valaki a csúcson ad el, extra nyereséget érhet el. Egy budapesti lakás eladója például ilyenkor jóval magasabb árat kaphat, mint amit a hosszú távú trend indokolna.
• Befektetők és fejlesztők – az emelkedő árak miatt könnyebben találnak finanszírozást, és gyorsabban tudják értékesíteni a projekteket.
• Bankok és hitelezők – a magasabb forgalmi érték több nagyobb hitelfedezeti értéket jelent, ezért a hitelkihelyezés kockázata kezdetben alacsonyabbnak tűnik.

Ugyanakkor a buborék mindig kockázatot hordoz. A kutatások szerint a gyors áremelkedést általában áresés követi, ami főként a vevőket, az utolsóként beszálló befektetőket és a túlvállalt hiteleseket sújtja. A pénzügyi rendszerre is veszélyes, mert a hirtelen árcsökkenés eladósodottságot, kényszerértékesítéseket és banki veszteségeket okozhat

Buborék a magyar lakáspiacon?

A 2025. májusi MNB-lakáspiaci jelentés alapján a magyar lakáspiac több túlfűtöttségre utaló jelet is mutat: a lakásárak országosan 15 százalékkal, Budapesten közel 19 százalékkal emelkedtek éves alapon, miközben a jövedelmeknél és a bérleti díjaknál is gyorsabban drágultak az ingatlanok. A fundamentumok feletti túlértékeltség, a licites adásvételek aránya és a szűkös újépítésű kínálat klasszikus „buborék-kockázatot” jelezhet. 

Ugyanakkor a lakáskínálat szűkössége, a magas foglalkoztatottság, a stabil hitelpiac és az alacsony jelzáloghitel-fedezeti mutatók egyelőre mérséklik egy hirtelen árzuhanás valószínűségét.

Összegzés

Eladói szempontból ez azt jelenti, hogy a bérleti piac alakulása, a bérek emelkedése és az infláció tartósan kedvező környezetet teremthet az ingatlanárak növekedéséhez. A Glaeser tanulmány legfontosabb tanulsága számomra az, hogy ha eladáson gondolkodik, a buborék felfelé hajtott árai kedvezőek lehetnek, de csak akkor, ha időben lép. Nem érdemes azonban a végtelenségig kivárni a „még magasabb” ár reményében, mert a piac hirtelen lehűlése gyorsan elviheti a nyereséget. A tudatos stratégia: figyelje a keresletet, a hitelpiaci feltételeket és a makrogazdasági jeleket, és legyen kész a gyors döntésre.

A magyar ingatlanpiac az elmúlt években dinamikus árnövekedést mutatott, de a helyzet közel sem egységes. Más a kép Budapesten, a megyei jogú városokban és a kisebb településeken, hiszen a kereslet, a jövedelmi viszonyok és az építési lehetőségek is eltérnek. Egyes szegmensek – például az újépítésű lakások vagy a befektetési célú ingatlanok – érzékenyebbek lehetnek a gazdasági lassulásra vagy a hitelkamatok változására. Érdemes megvizsgálni, hogy a mostani árak mögött valódi kereslet, vagy inkább túlzott piaci optimizmus áll-e.

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!