Ingatlan tulajdonrész eladása - mikor, hogyan és mennyiért lehet fél házat eladni?

Mit jelent az, hogy ingatlan tulajdonrész?

Tulajdoni hányadról akkor beszélünk, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, például 1/2–1/2 arányban.

A tulajdoni hányad eszmei hányad. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos az egész ingatlanhoz kapcsolódóan rendelkezik meghatározott arányú tulajdonjoggal, nem automatikusan egy fizikailag leválasztott lakrésszel. Ha valaki megvesz egy 1/2 tulajdoni hányadot egy családi házból, attól még nem biztos, hogy kizárólagosan használhatja az egyik szobát, lakrészt, garázst vagy kertterületet. A tényleges használatot külön használati megállapodás, kialakult használati rend vagy vita esetén bírósági döntés rendezheti.

Eladható-e az 1/2 tulajdoni hányad?

Igen. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az eladó teljesen figyelmen kívül hagyhatja a többi tulajdonost. Ha a tulajdonrészt külső vevőnek adná el, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.

Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostárs (bár szerencsére nem akadályozhatja meg az eladást), de azonos feltételekkel beléphet a külső vevő helyére. Ha tehát van egy komoly vevő, aki meghatározott vételáron és fizetési feltételekkel megvenné a tulajdoni hányadot, ezt az ajánlatot a tulajdonostárssal szabályosan közölni kell.

Ha a tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, ő vásárolhatja meg a tulajdonrészt. Ha nem él vele, vagy nem nyilatkozik megfelelően, az eladás a külső vevővel folytatható.

Mi történik, ha eladom a tulajdoni hányadom, de a másik tulajdonos bent lakik, és nem is akar kiköltözni?

Minden tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, persze csak a többi tulajdonostárs jogainak sérelme nélkül. Önmagában az adásvétel ezen a helyzeten nem változtat. A tulajdoni hányad értéke ezért sokszor jelentősen alacsonyabb, mint az egész ingatlan értékének matematikailag arányos része - ezt persze sokan, pl. a végrehajtási becsértékek megállapítása során sem veszik figyelembe.

Mennyit ér a tulajdoni hányad a piacon?

Egy tulajdoni hányadot, különösen lakottan csak jelentősen a forgalmi érték alatt lehet eladni. Hogy a lakott státusz pontosan hány %-os csökkentést eredményez, arról van is egy külön cikkünk.

Példa: ha egy családi ház teljes piaci értéke 80 millió forint, az 1/2 tulajdoni hányad nem biztos, hogy 40 millió forintot ér a piacon. Ha nincs használati megállapodás, a másik tulajdonos bent lakik, és nincs együttműködés, a vevő jelentős kockázatot lát az ügyletben.

A felek megállapodásának hiányában a bíróságnak kell rendeznie a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs jogállását - osztatlan közös tulajdon megosztása iránti perben.

Kérhet-e többet a makacskodó tulajdonostárs a saját részéért?

Igen, kérhet. A tulajdonostárs szabadon tehet ajánlatot, és kérhet akár többet is annál, mint ami a tulajdoni hányadából matematikailag következne.

Ez azonban nem automatikus jogi jogosultság, hanem alkuhelyzet kérdése.

Gyakran akkor fordul elő, hogy a tulajdonostárs magasabb összeget kér, ha:

• ő lakik az ingatlanban;
• számára fontos, hogy az egész ingatlan az övé legyen;
• nem akar külső tulajdonostársat;
• gyorsan szeretné lezárni a vitát;
• a másik félnek sürgős az eladás.

Ilyenkor a vételár nemcsak az ingatlanrész értékéről szól, hanem a konfliktus lezárásáról is. Sok ügyben a „béke ára” gazdaságilag racionálisabb, mint egy hosszú per vagy egy külső befektető bevonása.

Ki szokott résztulajdont vásárolni?

A gyakorlatban három vevőtípus jellemző.

1. A tulajdonostárs vagy családtagja

Ez a leggyakoribb. A tulajdonostárs számára valódi értéke lehet annak, hogy megszerezze a másik hányadot, mert így az ingatlan családi tulajdonban marad.

Ha például két testvér örököl egy házat, és az egyik benne lakik, gyakran az a legjobb megoldás, ha a bent lakó testvér kivásárolja a másikat. Ilyenkor nincs szükség külső vevőre, és az elővásárlási jog sem okoz különösebb gyakorlati problémát, hiszen eleve tulajdonostárs vásárol.

2. Befektetőként tulajdonrész-vásárló

Vannak vevők (nem sokan!), akik kifejezetten kvázi eladhatatlan tulajdoni hányadokat keresnek. Ezek az ún. befektetők soha nem saját lakhatásra vásárolnak, hanem szinte mindig közös tulajdon megszüntetésében, majd végrehajtói kiköltöztetésben gondolkodnak.

Az ilyen vevő értelemszerűen áron alul vásárol. Jelentősen áron alul. Azért kéri (és kapja) az árengedményt, mert a tulajdoni hányad megszerzése után az eladó helyett neki kell kezelnie a tulajdonostársakkal kapcsolatos problémákat (lásd: végrehajtói kilakoltatás). 

Sok eladóval beszéltem az ügyfélszolgálatunkon, aki nagy nehezen akár 10-15%-ot is engedett volna a szerinte reálisnak vélt piaci értékből - ez azonban nem működik. Az ilyen típusú befektetők, sokkal inkább 60-80% körüli "engedménnyel" vásárolnak.. Én egyébként sem ügyvédként, sem ingatlanközvetítőként nem javaslom ezt az utat.

3. Opportunista, de lakhatási célú vevő

Ez ritkább, de előfordulhat. Ha a bent lakó tulajdonostárs, vagy haszonélvező idős, akkor van, hogy megérni "kivárni". Más kérdés, hogy bár a haszonélvezet megszűnik, a tulajdonostárs tulajdonrészét valaki örökölni fogja.

Ha valaki ilyen résztulajdont szeretne eladni, akkor tapasztalataim szerint jobban jár azzal a megoldással, hogy 

• beletörődik, hogy a tulajdonostárs élete végéig használja az ingatlant
• ráveszi a tulajdonostársát, hogy ő is adjon el - holtig tartó haszonélvezeti joga fenntartásával

Ebben az esetben is jelentős engedménnyel fog vásárolni a vevő, de nem akkorával, mintha utána perre és kényszerkilakoltatásra kellene készülni.

Hogyan lehet mégis az egész ingatlant szeretnénk eladni?

Ha az egyik tulajdonos nem akarja eladni az egész ingatlant, a többiek önmagukban nem tudják helyette aláírni az adásvételi szerződést. Az egész ingatlan értékesítéséhez minden tulajdonos közreműködése szükséges.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a többi tulajdonos teljesen tehetetlen.

Három tipikus megoldás van:

1. Kivásárlás felajánlása. Az egyik tulajdonos megveszi a másik hányadát. Ez általában a leggyorsabb és legkevesebb konfliktussal járó megoldás.
2. Saját tulajdoni hányad eladása külső vevőnek. Erről szól ez a cikk.
3. Közös tulajdon megszüntetése iránti per. Ha nincs megegyezés, bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Ez hosszabb és költségesebb út, de patthelyzetben jogi kijáratot jelenthet.

Fontos: a közös tulajdon megszüntetése nem ugyanaz, mint a másik tulajdonos „kényszerítése” egy Ön által elképzelt adásvételre. A bíróság a közös tulajdoni helyzet megszüntetéséről dönthet, például természetbeni megosztással, tulajdonostárs általi megváltással vagy végső esetben értékesítéssel.

Kell-e használati megállapodás tulajdonrész eladásához?

Ha egy önálló lakóegységen osztozunk többen, akkor szinte semmi értelme. Használati megállapodás akkor kell, ha több lakrészből áll az ingatlan.

Írásos használati megállapodás esetén előre rögzíthető, hogy a tulajdonostársak hogyan osztják meg az ingatlan használatát. Például ki használja az emeleti lakrészt, ki használja a földszinti részt, kié a garázs, hogyan oszlanak meg a közművek és a fenntartási költségek.

Ez nemcsak a mindennapi használat miatt fontos, hanem az eladhatóság és a hitelezhetőség miatt is. Osztatlan közös tulajdonú, de fizikailag elkülönülő lakóegységnél fontos lehet az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás.

Összegzés

A saját tulajdoni hányad eladható a másik tulajdonos beleegyezése nélkül, de külső vevő esetén az elővásárlási jogot szabályosan kezelni kell. Ha nincs megegyezés, a tulajdonostársi kivásárlás, a közös értékesítés vagy végső esetben a közös tulajdon megszüntetése jelenthet megoldást.

Ha tulajdonrészt szeretne eladni, vagy örökölt ingatlanból szeretne kiszállni, érdemes az első lépés előtt ellenőrizni a tulajdoni lapot, a használati viszonyokat és az elővásárlási jogi kockázatokat. Egy rosszul előkészített tulajdonrész-eladás később árvitához, földhivatali hiánypótláshoz vagy tulajdonostársi perhez vezethet.

A piacon egy örökölt, vagy válás után maradt tulajdoni hányad általában kevesebbet ér, mint az arányos „fél ingatlan”. Ha a tulajdonostárs ennek ellenére többet kínál, az gyakran kompromisszumos, gyors megoldás mindkét félnek.

Ügyvéd segítségével adná el az ingatlanát? Vegye fel velünk a kapcsolatot!