A lakás adásvétel menete

Az adásvételhez szükséges lépésekről röviden

Nézzük sorjában, hogy miért is van szükségünk a fentiekre! A lakás adásvételi szerződés megkötéséhez folyamata Magyarországon szigorú jogszabályi keretek között zajlik. Az alábbiakban lépésről lépésre áttekintjük a folyamat fő elemeit, kiemelve a kötelező teendőket:

1. Pénzügyi tervezés és hitelképesség felmérése

Mielőtt belevágna az ingatlanvásárlásba, fontos meghatározni a rendelkezésre álló anyagi forrásokat és felmérni a hitelképességet. Szükség esetén érdemes hitelközvetítő segítségét igénybe venni a legkedvezőbb finanszírozási lehetőségek feltérképezéséhez.​ Fontos lehet már ebben a fázisban a NAV-tól keresetkimutatást igényelni!

2. Az ideális lakás felkutatása

A piacon elérhető ingatlanok közül érdemes alaposan tájékozódni, figyelembe véve az egyéni igényeket és preferenciákat. Ha szeretné kihagyni az ingatlanközvetítőt a folyamatból, találja meg az ingatlant a hirdetésben szereplő képek alapján.

3. Tulajdoni lap ellenőrzése

Az ingatlan tulajdoni lapjának lekérése és ellenőrzése elengedhetetlen a jogi helyzet tisztázása érdekében. A vevők csak a tulajdoni lap birtokában lehetnek biztosak abban, hogy az eladó jogosult az ingatlan értékesítésére, és innen ismerhetők meg a jelzálogok és további terhek, pl. a haszonélvezeti jog is.

A tulajdoni lap lekéréséhez szükségünk van a helyrajzi számra, ami legkönnyebben az OÉNY térképről olvasható le.

4. Alku az eladóval

A vételár, a foglaló összege, a birtokbaadás időpontja és a szavatossági kérdések tisztázása érdekében elengedhetetlen az eladóval történő tárgyalás. A megállapodás részleteit érdemes írásban rögzíteni az esetleges félreértések elkerülése végett.​ Az ingatlanközvetítők sokszor gátolják az eladóval való közvetlen kapcsolatfelvételt, mivel tartanak attól, hogy a felek őket kihagyva állapodnak meg az adásvételben, így elesnek a közvetítői díjtól.

5. Ügyvéd megbízása

A magyar jogszabályok szerint ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készíthet. Az ügyvéd feladata a szerződés elkészítése, a jogi tanácsadás és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása.​ Közjegyzők ritkán foglalkoznak tranzakciótervezéssel, illetéktanácsadással, ráadásul drágábban is nálunk ügyvédeknél, így a legtöbb vevő ügyvédhez fordul.

6. Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzése

Az eladónak kötelessége biztosítani az ingatlan energetikai tanúsítványát, amely az épület energiahatékonyságát mutatja. Emellett a villamos hálózat biztonságosságát igazoló felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzése is ajánlott.​

7. Adásvételi szerződés megkötése

Az ügyvéd az aláírás előtt 2-3 nappal megküldi az adásvételi szerződés tervezetét a feleknek. Ha sikerül megállapodni a végleges szövegben, jöhet a személyes találkozás az ügyvédi irodában. Az aláírást követően az ügyvéd benyújtja a szerződést a földhivatalba, a B400 adatlapot pedig a NAV-hoz. Hitelből finanszírozott ingatlanok esetén először nem a tulajdonjog, csak a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjük.​

8. Hitelügyintézés

Amennyiben a vásárláshoz hitel szükséges, az adásvételi szerződés birtokában megkezdhető a hitelkérelem benyújtása és a szükséges dokumentumok beszerzése.​ Fontos tudni, hogy a hitelkérelem benyújtását követi az ingatlan értékbecslés. A szemle előtt semmiképpen ne kezdjen bele sem az eladó, sem a vevő nagyobb felújításba.

9. Vételár teljesítése

A szerződésben meghatározott ütemezés szerint történik a vételár kifizetése, amely történhet saját forrásból vagy banki hitelből.​ Tudta, hogy legolcsóbban fizetési kérelemmel fizethet?

10. Birtokbaadás

A teljes vételár megfizetését követően kerül sor az ingatlan birtokbaadására, amely során jegyzőkönyvben rögzítik az ingatlan állapotát és a közműórák állását.​

11. Közműátírás

A birtokbaadást követően szükséges a közműszolgáltatások (víz, gáz, villany, internet stb.) átírása a vevő nevére. Ehhez a szolgáltatók által megkövetelt dokumentumok benyújtása szükséges.​

12. Illetékfizetés

Az ingatlanvásárlást követően az illeték megfizetése a vevő kötelezettsége. Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékétől függ, és az adóhatóság által kiszabott határidőn belül kell teljesíteni.​

Lakásvásárlás költségei - illeték és a többi

A lakásvásárlás során a vételáron felül számos további költséggel kell számolni. Az alábbiakban összefoglaljuk a leggyakoribb tételeket:

1. Vagyonszerzési illeték

Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely általában (de nem minden esetben!) a vételár 4%-a. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében ez 3,2 millió forintot jelent. Bizonyos esetekben azonban illetékkedvezmény vagy -mentesség is igénybe vehető, például ha a vásárlást megelőző öt éven belül vagy azt követő egy éven belül másik lakástulajdont értékesítünk, és az új lakás értéke nem haladja meg az eladottét.

2. Ügyvédi díj

Az ingatlan adásvételi szerződésének elkészítése és lebonyolítása ügyvédi közreműködést igényel, amelynek díja általában a vételár 0,5–1%-a. Ez a díj tartalmazza a szerződés megírását, a földhivatali ügyintézést és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat. 

3. Földhivatali díjak

A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint. Ez a díj a földhivatali eljárás költségeit fedezi, és minden ingatlanra külön-külön kell megfizetni. 

4. Hitelhez kapcsolódó költségek

Ha a vásárláshoz hitelt veszünk igénybe, további költségekkel kell számolni, mint például a hitelbírálati díj, értékbecslési díj, közjegyzői díj és esetlegesen a folyósítási jutalék. Ezek mértéke bankonként és hiteltípusonként változó. ​Ha a vevő hitel-előminősítésen vesz részt, az nem csupán biztonságosabbá teszi az ügyletet, de megkönnyíti a kapcsolódó költségek tervezését is!

5. Egyéb költségek

A fentieken túlmenően felmerülhetnek további kiadások is, mint például a költöztetés, felújítás, bútorozás, közműátírások díjai és biztosítási költségek. Ezek nagysága az egyéni igényektől és az ingatlan állapotától függően változik. 

Hogy megy az ingatlan eladás több tulajdonos esetén?

Az ingatlan egyben csak akkor adható el, ha minden tulajdonostárs eladni akarja. Ezért az első lépés a tulajdonostársak közös döntése és a feltételek (ár, közvetítői díj, meghirdetés) egyeztetése. Ha a tulajdonosok között vita van (pl. valaki nem akar eladni vagy más árat szeretne), az ingatlanközvetítő az egész ingatlan értékesítésére nem köthet érvényes szerződést, és hirdetni sem jogosult.

Kivel kell szerződnie az ingatlanközvetítőnek több tulajdonos esetén?

👉 Mindegyik tulajdonossal.

Az egész ingatlan értékesítésére szóló közvetítői szerződés csak akkor érvényes, ha minden tulajdonos aláírja, vagy ha egy tulajdonos meghatalmazást kapott a többiektől az eladás teljes körű intézésére.

Lehetséges megoldások:

Milyen rejtett kockázatok vannak egy ingatlan adásvételi szerződésben, amelyekre a vevők vagy eladók gyakran nem gondolnak?

Bár az adásvételi szerződést kötelezően ügyvédnek kell szerkesztenie és ellenjegyeznie, az ördög gyakran a részletekben, vagy éppen a hiányzó részletekben rejlik.

Ha ezeket nem kezeli az adásvételi szerződés, az mindenképpen probléma:

• Haszonélvezeti jog: Ez a legveszélyesebb. Ha valakinek (jellemzően egy idős rokonnak) holtig tartó haszonélvezeti joga van az ingatlanon, a vevő hiába lesz tulajdonos, a haszonélvező haláláig nem költözhet be, és nem használhatja az ingatlant. Ennek törléséről a szerződéskötés előtt kell gondoskodni.
• Szolgalmi jog: Ez lehet egy szomszéd átjárási joga a telken, vagy egy közműcég (pl. áramszolgáltató) joga, hogy a telken karbantartást végezzen. Ez korlátozhatja az építkezést vagy a telek használatát.
• Elővásárlási jog: Ha az ingatlannak több tulajdonosa van (közös tulajdon), a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. De ilyen joga lehet a szomszédnak (ha a helyi építési szabályzat előírja), vagy akár a magyar államnak is (műemlék vagy természetvédelmi terület esetén). Ha őket nem értesítik szabályosan, az egész adásvétel meghiúsulhat.

A "Megtekintett Állapot" félreértelmezése sokszor probléma: a szerződésekben szinte mindig szerepel, hogy a vevő "megtekintett állapotban" veszi meg az ingatlant - de hogy ez a kellékszavatosság szempontjából mit jelent, az nem mindig tiszta.

• Ami nem látszik: Ez a kitétel azokra a hibákra vonatkozik, amelyeket egy laikus szemrevételezéssel észre lehetett volna venni (pl. repedés a falon, kopott burkolat).
• Ami rejtett hiba: Nem vonatkozik azonban a rejtett hibákra. Rejtett hiba az, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza, és már az eladás előtt is létezett, de a vevő kellő gondossággal sem fedezhette fel (pl. rossz vízszigetelés a falban, ami csak hónapokkal később áztatja el a falat; hibás alapozás). Az eladó ezekért a hibákért (főleg, ha tudott róluk) az eladás után is felelősséggel tartozik (kellékszavatosság).

Nem elég természetben körülírni, hogy mit veszünk!

Ingatlan-adásvétel csak akkor jön létre, ha a szerződés tárgya egyértelműen, ingatlan-nyilvántartási szempontból is beazonosítható. A Kúria Pfv.V.20.805/2023/5. számú részítéletében vizsgált ügyben a felperes egy 1997-ben kötött adásvételi szerződésre hivatkozva azt állította, hogy megszerezte egy ingatlan meghatározott (13674/27928) tulajdoni hányadát. Az ingatlan valójában egy természetben körülhatárolt részből állt, amelyet a felek megosztással kívántak önálló ingatlanná alakítani. A Kúria döntése alapján az adásvételi szerződés nem tekinthető létrejöttnek, mivel:

• A szerződés nem tartalmazta az adásvétel tárgyát egyértelműen.
• A felek nem tulajdoni hányadot, hanem egy később pontosítandó, önálló ingatlanként kialakítandó természetbeni részt akartak eladni/vásárolni.
• Önmagában az, hogy a terület „természetben körülhatárolt”, nem helyettesíti a tulajdoni hányadot és nem teszi egyértelművé a szerződés tárgyát.
• A megosztási eljárás eredménye hiányzott, és a szerződés teljesítéséhez szükséges kiegészítések sem készültek el.

Összegzés

Összességében a lakásvásárlás során a vételáron felül jelentős járulékos költségekkel kell számolni, ezért fontos, hogy alaposan tervezzük meg pénzügyi kereteinket, és vegyük figyelembe ezeket a tételeket is a döntéshozatal során.​