Osztatlan közös tulajdon - mit tudhatunk róla?

Az osztatlan közös tulajdonnal járó jogkövetkezmények

• Hasznok és kiadások: Az ingatlan hasznain és kiadásain osztozni kell.
• Kárviselés: Az ingatlant ért kár minden tulajdonostársat terhel.
• Döntéshozatal: A közös tulajdont érintő kérdésekben a tulajdonostársak a tulajdoni hányadok arányában szavaznak, és a szavazás eredménye bíróság előtt megtámadható.
• Birtokvédelem: Bármely tulajdonostárs önállóan jogosult fellépni a birtokvédelem érdekében, ha külső, harmadik személy sérti a közös birtokot. Ez a birtokvédelem a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában is érvényesül, ha az egyik tulajdonostárs a többiek jogait sérti.

Eladás és elővásárlási jog

Az osztatlan közös tulajdon eladása különös figyelmet igényel az elővásárlási jog miatt. Az értékesítéskor a tulajdonostársakat írásban kell értesíteni a vevő ajánlatáról. Ha a kézbesítéstől számított 15 napon belül senki sem él az elővásárlási jogával, vagy írásban lemond róla, az eladó szabadon értékesítheti a tulajdonrészét harmadik félnek. Az ügyvéd feladata, hogy a kézbesítés és a határidők dokumentálása jogszerűen történjen.

Banki finanszírozás és használati megosztási szerződés

A vevők és a bankok biztonságot keresnek. Használati megosztási szerződés nélkül a legtöbb pénzintézet nem nyújt hitelt, mert nem egyértelmű, ki melyik ingatlanrészt használhatja. Csatolt vázrajz és külön mérőórák megléte felgyorsítja a hitelbírálatot. 

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése

Ha a tulajdonostársak között nézeteltérés van, vagy valaki el szeretné adni a tulajdonrészét, de nem sikerül megegyezni, a Ptk. alapján bármelyik tulajdonostárs követelheti a közös tulajdon megszüntetését bíróságtól. A bíróság a következő módokon szüntetheti meg a közös tulajdont, ebben a sorrendben:

• Természetbeni megosztás: Elsősorban természetben kell megosztani a közös tulajdon tárgyait, például ítélettel létrehozható egy kvázi használati megosztási szerződés. Családi házak és telkek esetén ez elképzelhető, de egy panellakásnál nehezebb.
• Kivásárlás: Egy vagy több tulajdonostárs megveheti a másik részét.
• Értékesítés: Az egész ingatlant el lehet adni (például hirdetés vagy árverés útján).
• Társasház alapítása: Társasházat lehet alapítani, ami megelőzi az árverési értékesítést. A társasház alapító okiratát a bíróság ítélete is pótolhatja.

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a megszüntetésnek, ha az alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs visszaélésszerűen gyakorolja a jogát.
 

Milyen típusú ingatlanoknál fordul elő ez a tulajdoni forma?

Az osztatlan közös tulajdon többféle ingatlantípusnál fordul elő, és gyakran teljesen eltérő élethelyzetek vezetnek a kialakulásához.

Ikerházak, sorházak, többgenerációs házak

Itt gyakori, hogy két vagy több lakóegység ugyanazon helyrajzi számon áll, miközben mindenki a “saját” lakrészét használja.
Jellemző okok:

• régi építésű ikerházaknál nem alakítottak ki külön helyrajzi számot,
• a tulajdonosok nem minősítették társasházzá az ingatlant,
• a telket egyszerűbb volt egyben tartani.

Ez napi szinten okozhat vitákat: kerítésépítés, felújítás, bejárás joga, parkolás stb.

Társasházzá nem alakított, több lakást tartalmazó régi házak

Régi polgári épületeknél vagy kétlakásos családi házaknál gyakran elmarad a társasházzá alakítás, így az egész telek és épület osztatlan közös tulajdon marad, külön használati renddel.

Társasházi kertek, belső udvarok

Bár maga az épület társasház, a kert, udvar, gépkocsibeálló vagy egyéb külső terület néha osztatlan közös tulajdon marad.

Tipikus helyzetek:

• a kert minden lakó tulajdoni hányad szerinti közös tulajdona,
• kizárólagos használati jogot jelölnek ki (pl. földszinti lakások kertje),
• parkolóhelyek is lehetnek kijelölt használati jog alapján.

Mezőgazdasági területek (szántó, rét, erdő, zártkert)

A mezőgazdasági területek, zártkertek az osztatlan közös tulajdon klasszikus esetei.

Miért alakul ki?

• A régi téeszes időkből maradt egyben sok földterület.
• Családon belüli öröklések miatt évtizedek alatt több tucat tulajdonos is lesz, gyakran 1–2% tulajdoni hányaddal.
• A földek megosztása költséges vagy fizikailag lehetetlen (pl. keskeny sávok).

Ez a kategória ma is az egyik legproblémásabb: használati megállapodás nélkül nehéz gazdálkodni, adni-venni vagy EU-támogatást igényelni.

Örökölt ingatlanok

Sokszor az öröklés után több testvér együtt örököl egyetlen helyrajzi számot, például:

• családi ház,
• belterületi telek,
• nyaraló, hétvégi ház,
• külterületi tanya vagy gazdasági épület.

Ha nincs pontos használati megállapodás, szinte minden kérdés vita tárgya: ki használhatja, ki újít fel, hogyan osztják meg a költségeket, ki adhatja el a saját részét.

Magánutak, bejárók, szolgalmi utak

Több ingatlant kiszolgáló magánút gyakran egy helyrajzi szám, és minden érintett tulajdonos közösen tulajdonolja—ez is osztatlan közös tulajdon.

Összegzés

Az osztatlan közös tulajdon leggyakrabban ikerházaknál, társasházi kerteknél, mezőgazdasági területeken, örökölt ingatlanoknál és társasházzá nem alakított több­lakásos házaknál fordul elő. A tulajdonosok egy helyrajzi számot birtokolnak, használati megállapodás nélkül pedig könnyen kialakulnak jogviták.

Szeretné, ha segítenénk egy ilyen ingatlan eladásában? Vegye fel velünk a kapcsolatot!