A 2 gyermekes anyák SZJA mentessége számít ingatlan eladás esetén?

A 2 gyermekes anyák kedvezménye mentesít az ingatlan eladás utáni adó alól?

Egyre többször hallom az ügyfelektől, hogy „nekem nem kell SZJA-t fizetnem”. A 2 gyermekes anyák kedvezménye valóban személyi jövedelemadó mentességet jelent, de nem minden jövedelemtípusra. Az ingatlanértékesítés más kategória.

A két gyermek után járó a kedvezmények az összevont adóalapot csökkentik. A két gyermeket nevelő anyák kedvezményének alapjaként a NAV a bér- és más nem önálló tevékenységből származó jövedelmeket említi, például a munkaviszonyból származó jövedelmet, táppénzt, CSED-et és GYED-et. Az ingatlan eladásából származó jövedelem viszont nem bér, nem vállalkozói kivét, nem megbízási díj és nem ilyen típusú munkával megszerzett jövedelem.

Akkor mikor kell adót fizetni ingatlan eladás után?

Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte, és az értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezik. Ha adóköteles jövedelem van, annak 15%-át kell adóként megfizetni. Ez nem azt jelenti, hogy az eladási ár 15%-át kell befizetni. Az adó alapja nem a teljes vételár, hanem az ingatlan eladásából származó jövedelem.

A jövedelem leegyszerűsítve így számolható:

bevétel – elszámolható költségek – időmúlás miatti csökkentés = adóköteles jövedelem

A bevétel jellemzően az eladási ár. Ebből lehet levonni azokat a költségeket, amelyeket számlával vagy más bizonylattal igazolni lehet.

Az 5 éves szabály: sok eladónak ez jelenti a valódi adómentességet

Ingatlan eladásnál a legfontosabb kedvező szabály az időmúláshoz kötődik. Ha az ingatlant legalább 5 éve szerezte az eladó, akkor nem kell az eladás után személyi jövedelemadót fizetni, és a bevételt sem kell feltüntetni az SZJA bevallásban.

2026-os eladásnál ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az ingatlant 2021-ben vagy korábban szerezte az eladó, akkor az időmúlás miatt már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Ha viszont 2022-ben, 2023-ban, 2024-ben, 2025-ben vagy 2026-ban szerezte, akkor érdemes pontosan kiszámolni az adóalapot.

Milyen költségekkel lehet csökkenteni az ingatlan eladás utáni adót?

Az adó alapját jelentő jövedelem csökkenthető az elszámolható költségekkel. A NAV tájékoztatása szerint ilyen lehet például az ingatlan megszerzésére fordított összeg, a szerzéshez kapcsolódó illeték és ügyvédi költség, az értéknövelő beruházás költsége, valamint az eladáshoz kapcsolódó kiadás, például a hirdetési díj vagy ügyvédi költség. Ezeket számlával vagy más bizonylattal kell igazolni.

Összegzés

A két gyermeket nevelő anyák kedvezménye a munkával megszerzett, törvényben meghatározott jövedelmekre vonatkozik. Ilyen lehet például a munkabér, a vállalkozói kivét, az átalányban megállapított jövedelem, az őstermelői jövedelem vagy egyes megbízási díjak. A kedvezmény 2026. január 1-jétől először a 40 év alatti, két gyermeket nevelő anyáknál alkalmazható, majd fokozatosan bővül a jogosultak köre. Az ingatlan eladásából származó jövedelem azonban nem ilyen jövedelem. Az külön szabályok szerint adózik. Ezért önmagában az, hogy valaki két gyermeket nevelő anya, nem teszi adómentessé az ingatlan eladásából származó nyereséget.

Egy rosszul belőtt ár két irányból is problémát okozhat. Ha túl magas, az ingatlan hónapokig állhat a piacon. Ha túl alacsony, az eladó gyorsan talál vevőt, de később szembesülhet azzal, hogy a költségek és az adózás után kevesebb marad nála, mint amire számított.

Ezért az értékbecslésnél nemcsak a környékbeli hirdetési árakat kell nézni. Számít az ingatlan állapota, jogi helyzete, tehermentessége, energetikai jellemzői, a környék kereslete és az is, hogy az eladás után várható-e adófizetés.

Az e-ingatlanközvetítők pontos piaci elemzésekkel segítenek megtalálni azt az árpontot, amely a legtöbb komoly vevőt és a legmagasabb árajánlatot vonzza a legrövidebb idő alatt! Hívjon minket!