Ki fizeti az ingatlanközvetítőt?

Hogyan működik a közvetítői díj?

A díj számításának alapja szinte mindig a kialkudott, végső vételár vagy a bérleti díj.

• Eladás esetén: A leggyakoribb a százalékos alapú díjazás. A jutalék mértéke Magyarországon jellemzően a vételár 2-5%-a + ÁFA.
• Bérbeadás esetén: Itt nem százalékos, hanem a havi bérleti díj alapján számolnak. A jutalék általában 1-1.5 havi bérleti díjnak megfelelő összeg + ÁFA.

Az eladó általában a foglalóból vagy a teljes vételárból ad át egy részt a közvetítőnek. A közvetítői díj sikerdíj: csak akkor kell fizetni, ha az adásvétel létrejön.

Mi befolyásolja a jutalék mértékét?

A jutalék százaléka nem kőbe vésett, több tényező is alakíthatja, és szinte mindig alkuképes.

1. A megbízási szerződés típusa: Ez a legfontosabb tényező.
   • Nem kizárólagos szerződés: Az eladó több ingatlanközvetítőt is megbízhat, sőt, saját maga is árulhatja az ingatlant. Mivel a közvetítőnek nagyobb a kockázata, hogy nem ő adja el, itt a legmagasabb a jutalék (pl. 4-5%).
   • Félkizárólagos szerződés: Az eladó egyetlen közvetítőt bíz meg, de fenntartja a jogot, hogy ő maga, vagy akár a családtagja is eladhatja az ingatlant. Ha a tulajdonos, vagy az általa megjelölt adja el, nem kell jutalékot fizetnie. A jutalék itt kedvezőbb.
   • Kizárólagos szerződés: Csak egyetlen ingatlanközvetítő jogosult az ingatlan értékesítésére. Mivel az ügynöknek garantált a megbízása, cserébe jellemzően a legalacsonyabb jutalékot (pl. 2-3,5%) és extra szolgáltatásokat (pl. professzionális fotók, kiemelt hirdetések) kínál. Az ebben az esetben is tisztességtelennek számít, ha arra az esetre is kötbért kér a közvetítő, ha az eladó maga adta el az ingatlant.
2. Az ingatlan értéke: Nagyobb értékű (pl. 100-200 millió Ft feletti) ingatlanoknál gyakran alacsonyabb százalékos jutalékot lehet kialkudni.
3. Piaci viszonyok: Erős kereslet esetén, amikor könnyű eladni egy ingatlant, könnyebb lehet alacsonyabb díjban megállapodni.

Mikor kell fizetni az ingatlanosnak?

A legtöbb ingatlaniroda szerződése úgy van megfogalmazva, hogy a jutalékra akkor válnak jogosulttá, amikor létrejön a végleges, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés.

Ki fizeti a jutalékot, ha több eladó van, de csak egy bízott meg közvetítőt?

Az ingatlanközvetítői szerződés egy polgári jogi megállapodás két fél között: a megbízó (aki aláír) és a közvetítő között. Főszabály szerint az ingatlanközvetítő díját az fizeti, aki a közvetítővel szerződést kötött (jellemzően az eladó/megbízó) - természetesen a tulajdonostársak (családtagok) megállapodhatnak úgy, hogy közösen állják a költséget.

Miért érzik sokan, hogy a vevő fizet?

• Magyarországon a szokásos, hogy az eladó és az ingatlanos köt megbízási szerződést, a jutalékot pedig az eladó fizeti a sikeres értékesítés után.
• Az eladó a jutalék összegét belekalkulálja a hirdetési árba.
• Ha például a lakás reális ára 48,5 millió Ft, de a közvetítői díj 1,5 millió, az eladó 50 millióért hirdeti – így a jutalék végül a vevő pénzéből kerül kifizetésre.

Különleges konstrukciók és buktatók

• „Felező csomag”: például az Otthon Centrumnál, ahol a jutalék felét a vevő fizeti. Jogilag vitatható, de létező gyakorlat.
• Vevői megbízás: ritka, de előfordul, hogy a vevő keres ingatlant közvetítővel, és ő fizet. Persze ha az ingatlanos által megtalált lakást is ingatlanközvetítő árulja, akkor az eladó is fizet egy ingatlanost és a vevő is.
• „Vevő fizeti” trükk: az eladó felé az ügynök azt mondja, ingyenes a szolgáltatás, de a vevő felé külön 3%+áfa díjat számít fel. Ez csak akkor tiszta, ha a vevő valóban megbízza.

Mire figyeljen eladóként?

• Pontosan meghatározott jutalék – százalék és bruttó összeg is szerepeljen.
• Időtartam és kizárólagosság – ne kötelezze magát túl hosszú vagy kizárólagos szerződésre, ha nem szükséges.
• Átlátható hirdetési ár – tisztázzák, hogy a jutalék a hirdetési ár része-e, vagy azon felül jár.

Kikerülhető-e az ingatlanos?

Jogilag a vevő tárgyalhat közvetlenül az eladóval, de ha a vevő megtekintési nyilatkozatot írt alá, a közvetítő akkor is kérheti a jutalékot, ha a felek megkerülik. Ezért ez a „spórolás” ritkán éri meg.

Mikor nem jár az ingatlanközvetítői jutalék?

A legfontosabb alapelv, hogy az ingatlanközvetítői jutalék egy sikerdíj. Ez azt jelenti, hogy a közvetítő alapvetően akkor jogosult a díjazásra, ha az ő tevékenysége eredményeként jön létre az adásvételi szerződés.

A leggyakoribb esetek, amikor NEM jár a jutalék:

1. Nem jön létre az adásvételi szerződés:
   • Ez a legegyértelműbb eset. Ha a közvetítő nem talál vevőt, vagy a talált vevőjelölttel végül semmilyen okból nem írják alá a végleges, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést, akkor a közvetítőt nem illeti meg a sikerdíj.
2. Lejár a megbízási szerződés:
   • Ha a szerződésben rögzített határozott idő (pl. 3-6 hónap) lejár, és eddig az időpontig nem született adásvételi szerződés, a megbízás megszűnik. Ha Ön ezután, a szerződés lejárta után talál vevőt, a korábbi közvetítőnek már nem kell jutalékot fizetnie.
   • Kivétel és buktató: A szerződések gyakran tartalmaznak egy záradékot az ún. "védett vevői listáról" vagy "címkiadási naplóról". Ez azt jelenti, hogy ha Ön a szerződés lejárta után egy olyan vevővel köt üzletet (általában 6-12 hónapon belül), akit még a szerződés ideje alatt a közvetítő mutatott be és regisztrált, akkor a jutalék utólag is jár neki.
3. Ön adja el az ingatlant:
   • A megbízási szerződése akár "kizárólagos", akár "nem kizárólagos", Ön akkor is hirdetheti az ingatlant. Ha Ön saját maga, a közvetítő közreműködése nélkül talál vevőt, akkor annak a közvetítőnek, akinek a vevőhöz semmi köze nem volt, nem jár jutalék.
4. A vevő visszalép az adásvételi szerződés aláírása előtt:
   • Gyakran előfordul, hogy egy vevő vételi ajánlatot tesz, akár foglalót is adna, de a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt meggondolja magát. Mivel a jutalék a sikeres adásvételhez kötött (ami a szerződés aláírásával valósul meg), ebben az esetben a közvetítőnek nem jár a díj.
5. A közvetítő súlyos szerződésszegést követ el:
   • Ha bizonyítható, hogy a közvetítő nem teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségeit (pl. nem hirdette az ingatlant az ígért platformokon, nem szervezett bemutatókat, félrevezette Önt), az alapot adhat a szerződés felmondására, és a jutalékfizetési kötelezettség alóli mentesülésre.

Miért érdemes ügyvédet választani közvetítőként?

Az e-ingatlanközvetítők projektünkben az eladók az ingatlanközvetítő-ügyvéd tagjainktól olyan extra értéket kapnak, amelyet egy hagyományos ingatlanközvetítőtől nem:

• Tulajdoni lap és jogi státusz ellenőrzése
• Osztatlan közös tulajdon és elővásárlási jog előzetes kezelése
• Használati megállapodások, szolgalmi jogok tisztázása
• Teljes körű szerződéskötési és ingatlan-nyilvántartási ügyintézés-támogatás

Jutalékunk: sikerdíjas alapon a vételár 3-3,5%-a + ÁFA

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!