Ingatlan eladásnál ki fizeti az ügyvédet?

Lakás, ház eladásnál ki fizeti az ügyvédet?

Amikor lakást vagy házat adunk-veszünk, az egyik leggyakoribb kérdés: ingatlan eladásnál ki fizeti az ügyvédet?
Eladó vagy vevő állja az ügyvédi költséget? Lakáseladásnál ki fizeti az ügyvédet? Ház eladásnál is ugyanaz a szabály?

A Polgári Törvénykönyv 6:218. §-a szerint az ingatlan adásvételnél a költségek megoszlása alapvetően így néz ki:

• Az eladó fizeti azokat a költségeket, amelyek a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezésével kapcsolatosak
  (pl. elővásárlási jog törlése, haszonélvezeti jog törlése, terhek rendezése stb.).
• A vevő fizeti az ingatlan megszerzésével, átvételével és a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével járó költségeket –
  ide tartozik az adásvételi szerződés ügyvédi díja is, ha az ügyvéd a vevő megbízásából jár el.

A törvényben rögzített szabálytól a felek eltérhetnek (megállapodás kérdése), de a gyakorlatban ritka, hogy ne a vevő fizesse az ügyvédet.

Ingatlan eladásnál ki fizeti az ügyvédi díjat a gyakorlatban?

Magyarországon lakásvásárlásnál, ház eladásnál a következő gyakorlat terjedt el:

• Az ügyvédet szinte mindig a vevő választja.
• Az ügyvédi munkadíjat jellemzően a vevő fizeti.

Jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vagy a vevő köteles fizetni az ügyvédet – ez a felek szabad megállapodásán múlik. A Budapesti Ügyvédi Kamara is hangsúlyozza, hogy az ügyvédi díj szabad megállapodás tárgya.

Az ügyvéd és az ügyfél (tipikusan a vevő) előre megállapodnak a díjban, ami lehet például:

• Fix összeg (gyakori egyszerűbb adásvételeknél),
• Százalékos díj a vételárból (pl. 1%, 0,5%, 0,45%),
• vagy a fenti megoldások kombinációja.

Fontos tudni, hogy:

• Nincs hatóságilag rögzített ár,
• az ügyvédi díj ügyvédenként eltérő lehet,
• függ az ügy értékétől, bonyolultságától, a földhivatali ügyintézés részleteitől, a hiteles finanszírozástól, illetve attól is, hogy szükséges-e idegen nyelvű szerződés, tolmács, fordítás stb.

Új helyzet – helyi önazonosság védelme:
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény szerinti speciális adásvételeknél várható, hogy az ügyvédet inkább az eladó fogja fizetni – erről azonban minden esetben érdemes külön ügyvéddel egyeztetni.

Ingatlan adásvétel ügyvédi munkadíja – példa

Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai kizárólag a vevőt képviselik, ha a megbízást ő adja.

Példa díjszámításra:

• Ingatlan vételára: 60 000 000 Ft
• Ügyvédi díj: a vételár 0,45%-a
• Ügyvédi munkadíj: 270 000 Ft
• Országszerte egységes áron, lakóingatlanra + 1 garázs + 1 tároló, ÁFA-val együtt.

Ez a fajta átlátható díjszabás segít abban, hogy a vevő előre tudjon számolni az ingatlan eladás ügyvédi költségével, ne az utolsó pillanatban derüljön ki, hogy mennyibe kerül az adásvételi szerződés.

Ki fizeti az ingatlan átírásának költségeit?

Az ingatlan eladás ügyvédi díja csak az egyik tétel a sok közül. Érdemes végignézni, hogy az ingatlan „átírásával” kapcsolatos költségek közül mit az eladó, és mit a vevő fizet.

Eladóhoz kapcsolódó költségek (alapesetben):

• Energetikai tanúsítvány díja – jogszabályi kötelezettség,
• Villamos biztonsági felülvizsgálat díja, ha jogszabály vagy szerződés előírja,
• egyéb olyan dokumentumok, igazolások, amelyek az ingatlan állapotának rendezéséhez szükségesek.

Vevőhöz kapcsolódó költségek (alapesetben):

• Ügyvédi díj az adásvételi szerződés elkészítéséért és ellenjegyzéséért,
• Vagyonszerzési illeték – általános szabály szerint a vételár 4%-a,
• Földhivatali eljárási díj (tulajdonjog-bejegyzés),
• Tulajdoni lap lekérdezésének díja,
• Közjegyzői díj, ha hitelből vásárol (a hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalásáért),
• Banki költségek, hitelbírálati díj, értékbecslés, stb.,
• Közműátírás költségei (szolgáltatónként eltérő feltételekkel).

Természetesen minden költség esetében igaz: a felek a szerződésben eltérően is megállapodhatnak. Gyakran előfordul például, hogy az eladó egyes költségek egy részét „átvállalja” a gyorsabb értékesítés érdekében.

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan eladásnál – és kit képvisel valójában?

Régóta tartja magát az a közhiedelem, hogy ingatlan eladásnál az ügyvéd – akit jellemzően a vevő fizet – valójában mindkét felet képviseli.

Ez azonban nem törvényi kényszer, hanem egy kialakult szakmai szokás, az ún. „kettős képviselet”:

• A vevő fizeti az ügyvédi díjat,
• az ügyvéd mégis gyakran úgy kommunikál, hogy „mindkét oldal érdekét nézi”.

Az eladó szempontjából több problémát is felvet:

1. Ellenérdekű felek:
   Ha vevő és eladó érdeke ellentétes, az ügyvéd nem tud mindkét félnek egyformán kedvező tanácsot adni.
2. Jogvita esetén ki mellett áll az ügyvéd?
   Gyakori, hogy jogvita vagy hitelprobléma esetén az ügyvéd arra hivatkozik, hogy összeférhetetlenség miatt nem adhat tanácsot egyik félnek sem – ha mindkét félnek saját ügyvédje van, ez a helyzet elkerülhető.
3. Miért terjedt el mégis?
   Ügyfelet szerezni nehéz, ezért sok ügyvéd úgy gondolkodik, hogy
   ha „kedves” az eladóhoz is, akkor legközelebb őt bízzák meg, amikor az eladó lesz vevő egy másik ügyletben. Így jön létre a „sorozatügylet”, ahol ugyanaz az ügyvéd akár többször is megkapja a vételár 0,5%-át különböző ügyletekből. 

Az e-ingatlanügyvédek.hu-t működtető Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai csak a vevőt képviselik, ha a megbízást ő adja – az eladót erről írásban, egyértelműen tájékoztatják. Álláspontunk szerint a minden fél érdekeit megjelenítő, méltányos szerződések záloga, ha mind az eladó, mind a vevő saját jogi képviselővel jár el.

Ki fizeti az ügyvédi díjat, ha az adásvétel végül nem jön létre?

Ez az egyik legkellemetlenebb kérdés, amikor az ingatlan eladás meghiúsul:

• Ki fizeti az ügyvédi költséget?
• Elbukja-e a vevő teljes ügyvédi díjat, ha mégsem lesz adásvétel?

Alapszabály:
Mindenki a saját ügyvédjének díját viseli a kettőjük között létrejött megbízási szerződés alapján.

• A másik fél ügyvédjének díja nem terhelhető rád automatikusan,
• kivéve, ha külön írásban vállaltad, vagy
• ha olyan kivételes jogesetről van szó (pl. bizonyítottan rosszhiszemű magatartás, „utaló magatartás”), ahol a bíróság kártérítést ítél meg.

Önmagában az, hogy a tárgyalások előrehaladottak voltak, nem elég.
A tervrajzok, szerződéstervezetek, egyeztetések költségei a gyakorlatban a szokásos üzleti kockázat körébe tartoznak.

Összegzés

Van törvényi alapja a költségek megosztásának: a Ptk. 6:218. § rögzíti, hogy

• az ingatlan eladásával kapcsolatos díjakat alapvetően az eladó,
• a vásárlással összefüggő költségeket – így az ügyvédi díjat is – alapesetben a vevő viseli.

A gyakorlatban lakáseladásnál, ház eladásnál az adásvételi szerződés ügyvédi díját a vevő fizeti, mert az ő tulajdonszerzése kerül bejegyzésre.