Hitellel terhelt ingatlan eladása

Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása - az első lépés

Az eladónak a jelzálog törlése érdekében először is be kell szereznie a banktól egy hivatalos tartozásigazolást (ún. banki igazolás), amely tartalmazza:

• a fennálló tőketartozás összegét,
• a végtörlesztés napjáig fizetendő kamatokat és díjakat,
• valamint a törlesztéshez szükséges bankszámlaszámot.
• Ez az igazolás általában 30 napig érvényes, ezért az eladási folyamatot ehhez kell időzíteni.

A fennálló tartozás egy összegű visszafizetése esetén az Adós, vagyis az eladó köteles a végtörlesztési szándékát írásban bejelenteni a Hitelezőnek.

Mikor kell jelezni a bank felé, hogy eladom a lakást?

Csak akkor, amikor már megvan a vevő, és az adásvételi szerződés feltételei nagyjából kialakultak. A végtörlesztési szándék túl korai bejelentése felesleges.

Második lépés: a vevő tájékoztatása és az adásvételi szerződés előkészítése

Az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az ingatlan jelzáloggal vagy elidegenítési tilalommal terhelt. Eladás előtt az ügyvédnek meg kell kérni a bank hozzájáruló nyilatkozatát, ami lehet:

• fedezetcsere,
• tehermentesítés (végtörlesztés), vagy
• engedményezés másik ingatlanra.

Az ügyvéd az adásvételi szerződésbe pontosan beépíti a tehermentesítés folyamatát:

• A vételár egy része a banknak kerül közvetlenül kifizetésre (a fennálló hitel kiegyenlítésére).
• A fennmaradó vételárrész az eladóé, jellemzően ügyvédi letétbe kerül a tehermentesítés befejezéséig.

Az eladás miatti tehermentesítéshez kapcsolódó adminisztratív díjak a bank felé fizetendők, és ezeket a szerződésben érdemes nevesíteni a költségviselésnél.

Harmadik lépés: a vételár kifizetésének és a törlésnek a sorrendje

Ingatlan eladásakor, ha a vételárból a hitelt kifizetik, a végtörlesztési igazolás (banki elszámolás és törlési engedély) nélkül a földhivatal nem törli a jelzálogot. 

Ilyenkor az adásvételi szerződésben szerepelni fog a fennálló tartozás összege és a menetrend:

• A vevő a vételárat nem közvetlenül az eladónak fizeti, hanem:
  1. a hitelintézetnek utalja a fennálló tartozás összegét (banki igazolás alapján),
  2. a maradék összeget ügyvédi letétbe helyezi.
• A bank a végtörlesztés után kiadja a törlési engedélyt, amelyet az ügyvéd nyújt be a földhivatalhoz a jelzálog törlésére.

Ha a vevő is hitelből vásárol, a bankok közötti egyeztetés akár 1–2 hetet is igénybe vehet.

Negyedik lépés: az ingatlan tehermentesítése

• A földhivatal a törlési engedély alapján törli:
  • a jelzálogjogot,
  • és az elidegenítési és terhelési tilalmat.
• Ekkor az ingatlan tehermentessé válik, és megtörténhet a tulajdonjog bejegyzés a vevő javára.

Ötödik lépés: a tulajdonjog bejegyzése

Az eladó(k) kölcsönnel megvásárolt ingatlan esetén köteles(ek) a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe helyezni, és annak letéti igazolását a bank felé megküldeni. Az ügyvéd csak akkor nyújthatja be a földhivatalhoz, ha a vételár (illetve a hitelösszeg) teljes egészében megfizetésre került.

• A vevő tulajdonjoga a földhivatali bejegyzéssel válik véglegessé.
• A bejegyzéshez szükséges dokumentumok:
  • ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés,
  • banki törlési engedély,
  • bejegyzési engedély az eladótól.

Az ingatlan hitellel terhelt: Otthon Startot, CSOK 

Ha az ingatlan CSOK Plusz vagy Otthon Start támogatással terhelt, ➡ az eladáshoz nemcsak a bank, hanem a vármegyei kormányhivatal előzetes írásos engedélye is szükséges.

Mi a helyzet akkor, ha a vevő is hitelből vásárol?

Ha az eladó hitellel terhelt ingatlant ad el, és a vevő is hitelből vásárol, a hitelező Folyósítási Nyilatkozatot állít ki az eladó bankja részére. Az ügyvéd csak a folyósítás után nyújthatja be a bejegyzési engedélyt, és a vételárból a banki tartozás kifizetése után történik meg a törlési engedély kiadása.

A bank előírja, hogy a törlési engedély elbírálása a földhivatali ranghelyben is megelőzze az új jelzálogjog bejegyzését, biztosítva a folyamatosságot a fedezetben.

A két bank közötti koordináció és az ügyvédi letét szabályozása kulcskérdés.

A szerződésben rögzíteni kell:

• a végtörlesztés összegét és címzettjét,
• a törlési engedély kiadásának feltételeit,
• a tulajdonjog-bejegyzés sorrendjét.

A lakáskölcsön szerződésből fennálló törlesztőrészletek összege mit jelent?

A „lakáskölcsön-szerződésből fennálló törlesztőrészletek összege” általában azt jelenti, hogy mennyi törlesztést kell még összesen megfizetned a futamidő hátralévő részében – vagyis a jövőbeni esedékes havi részletek összegét egyben.

Fontos árnyalatok (mert bankonként/irat-típusonként eltérhet):

• Leggyakoribb értelmezés: a még hátralévő havi törlesztőrészletek összeadva (tőke + kamat + esetleges díjak, ha azok a részletben vannak).
• Nem ugyanaz, mint a „fennálló tőketartozás”:
  • fennálló tőketartozás = mennyi tőkét tartozol még (a kölcsön „alapja”).
  • fennálló törlesztőrészletek összege = mennyi összes pénzt fogsz még kifizetni, ha minden részletet rendben befizetsz (ez tipikusan nagyobb, mert tartalmaz kamatot is).
• Előtörlesztésnél / végtörlesztésnél a bank többnyire nem ezt kéri, hanem a fennálló tőketartozást (plusz esetleges díjakat). Tehát ez a kifejezés nem automatikusan „ennyit kell most kifizetned”.

Gyors példa

Ha a havi törlesztőd 150 000 Ft, és még 60 hónap van hátra, akkor a „fennálló törlesztőrészletek összege” kb. 9 000 000 Ft (150 000 × 60).
A fennálló tőketartozás viszont lehet például 7 200 000 Ft, mert a 9 millióban kamat is van.

Összegzés

A hitellel terhelt ingatlan vásárlása mindig kockázatot jelent a vevők oldalán, így ha ilyen ingatlant adunk el, legjobb ha előre felkészülünk:

✅ Banki hozzájárulás beszerzése az eladáshoz
✅ Végtörlesztési igazolás és törlési engedély kérése
✅ Bejegyzési engedély ügyvédi letétben tartása a bank feltételei szerint
✅ Költségek (fedezetkezelés, törlés, közjegyzői díj) nevesítése a szerződésben
✅ Sorrend rögzítése: vételár → bank → törlés → bejegyzés

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!