Külföldi állampolgár ingatlan eladása Magyarországon

Ingatlan vásárlás külföldi tulajdonostól

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy ha a vevő hitelből finanszíroz, akkor a magyarországi bankszámla hiánya problémát jelenthet a hitel folyósítása szempontjából. Két megoldás lehetséges ilyenkor:

1. Az eladó eljön Magyarországra és nyit egy bankszámlát.
2. A bank ügyvédi letétbe utal és az ügyvéd utal tovább az eladónak külföldre.

Miért kell ügyvédi letétbe utalni?

Ha hitel is van az ügyletben, a bank:

• HUF-ban folyósít,
• és HUF-összeg teljesítését kéri igazolni,
• az ügyvéd pedig a letétből fizethet más devizában.

Nagyon fontos, hogy a letéti szerződés rögzítse az átváltási árfolyamot, vagy legalább utaljon egy banki, vagy MNB középárfolyamra. Legalább ennyire figyelni kell az ügyvédi letéthez kapcsolódó utalási költségekre! Ezeket általában az állja, aki miatt a többletköltség felmerült, de a letéti szerződés sokféle megoldást elbír.

Vételár devizában vagy forintban?

Ha a vevő bankhitelből finanszíroz, akkor fontos, hogy a vételár forintban legyen meghatározva, még akkor is, ha a felek más devizában fizetnek egymás között.

Adózás magyarországi ingatlan eladása után külföldi adórezidenseknek

A magyarországi ingatlan eladása utáni adózás külföldi adórezidensként egy kétlépcsős folyamat, amely az ingatlan fekvése szerinti ország (Magyarország) és a lakóhely szerinti ország (a külföldi ország) adójogszabályait is érinti.

Magyarországon kell fizetnem?

Ingatlan értékesítésekor keletkező jövedelemadó-kötelezettség főszabály szerint minden magánszemélyt terhel, tehát Magyarország akkor is adóztathatja az ingatlan eladásából származó jövedelmet, ha az eladó külföldi. 

Külföldön kell fizetnem?

A külföldi lakóhelye szerinti ország adóhatósága általában világszintű jövedelemre adóztat, tehát ez a jövedelem (az ingatlan eladásából származó nyereség) ott is adóköteles lehet.

Külföldi eladó esetén ezért mindig meg kell vizsgálni a Magyarország és az eladó állampolgársága szerinti ország között fennálló kettős adóztatást elkerülő egyezményt, mert az határozza meg, hogy melyik állam jogosult az ingatlanértékesítésből származó nyereséget adóztatni:

• Ingatlanjövedelem Főszabálya: A nemzetközi adójogban az az alapelv érvényesül, hogy az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet elsősorban az ingatlan fekvése szerinti állam (azaz Magyarország) adóztathatja.
• Beszámítási Módszer: A külföldi ország általában biztosítja, hogy a Magyarországon már megfizetett SZJA-t beszámíthassa (jóváírhatja) a saját országában fizetendő, ingatlanértékesítésből származó adójába. Ez általában megakadályozza, hogy kétszer adózzon ugyanazon jövedelem után.

Mi történik, ha Magyarországnak nincs egyezménye a lakóhelyem szerinti állammal?

Egyezmény hiányában mindkét állam adóztathat, de Magyarország a külföldön fizetett adó maximum 90%-át beszámítja a fizetendő magyar SZJA-ba, legfeljebb a jövedelemre jutó 15% adó erejéig.

Az illetőség meghatározásakor mi számít állandó lakóhelynek?

A magyar jog szerint az a hely, ahol a magánszemély tartós ottlakásra rendezkedett be és ténylegesen ott lakik. A külföldi állam ettől eltérően is értelmezheti.

Milyen árfolyamon kell átszámítani a bevételt, ha devizában kaptam meg a vételárat?

Az SZJA szempontjából az MNB hivatalos árfolyamát kell alkalmazni a bevételszerzés napján, de választható a megelőző hónap 15-i árfolyam is.

Mi legyen benne az adásvételi szerződésben?

A külföldi eladó által aláírt adásvételi szerződés akkor alkalmas ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha tartalmazza mindazokat az adatokat, amelyeket a 2021. évi C. törvény 35. §-a előír. Ilyen kötelező elem többek között a felek pontos azonosítása – beleértve a külföldi eladó állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatot –, az ingatlan egyértelmű megjelölése a helyrajzi számmal, valamint a tulajdonjog-változás jogcíme. 

Mivel külföldi állampolgárok személyi azonosító jellel általában nem rendelkeznek, az okiratban az ő esetükben az ún. további természetes személyazonosító adatokat kell feltüntetni (például születési hely, idő, anyja neve). A törvény ezen azonosítási követelményeken keresztül biztosítja, hogy a földhivatal a tulajdonjogot pontosan, vitathatatlanul a megfelelő személy nevére jegyezze be.

Alá lehet írni a szerződést külföldön?

Külföldi eladó esetén gyakran előfordul, hogy a szerződés aláírására nem Magyarországon kerül sor. Ilyenkor az Inytv. 39–40. § rendelkezései adnak iránymutatást arra, hogyan használható fel egy külföldön kelt okirat az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Magánokiratoknál általános szabály, hogy az aláírást magyar külképviseleten kell hitelesíttetni, vagy Apostille záradékkal kell ellátni – ez különösen fontos, ha az eladó egy másik országban írja alá a szerződést vagy meghatalmazást. A papíralapú, külföldön aláírt dokumentumok csak akkor fogadhatók el, ha azokat magyar ügyvéd vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította. Mindez azt jelenti, hogy a külföldi eladó számára az adásvétel előkészítése gyakran plusz adminisztrációval jár, de a megfelelő hitelesítési forma kiválasztásával a földhivatali eljárás zavartalanul lefolytatható.

Külföldön kelt meghatalmazás távellenjegyzése lehetséges?

Külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás esetén ugyanazok az alaki követelmények érvényesülnek, mint magára az adásvételi szerződésre: a meghatalmazást vagy közokiratba kell foglalni, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejű magánokiratként kell elkészíteni. Ezt a Polgári Törvénykönyv 6:15. § (2) bekezdése, valamint az Inytv. 32. § (1) bekezdése teszi egyértelművé azzal, hogy a képviseleti jogot igazoló okiratnak ugyanolyan alakisággal kell bírnia, mint magának a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozatnak. Ha tehát külföldi eladó vagy vevő helyett meghatalmazott írja alá az adásvételi szerződést, a meghatalmazásnak is „földhivatal-képes” okiratnak kell lennie.

Külföldön aláírt magánokirat esetén az Inytv. 39. § (1)-(3) bekezdése normál esetben diplomáciai hitelesítést vagy Apostille-t követelne meg, de az Üttv. 44. § (7) bekezdése ettől jelentős könnyítést ad: ha a meghatalmazást egy magyar ügyvéd ellenjegyzi, nincs szükség sem diplomáciai hitelesítésre, sem Apostille-ra. Ez azt is jelenti, hogy a külföldön kelt meghatalmazás távazonosítással történő ügyvédi ellenjegyzése teljes bizonyító erejű, és alkalmas az ingatlan-nyilvántartási eljárásban történő felhasználásra. Az Üttv. 44. § (2) bekezdése ugyanis lehetővé teszi, hogy az ellenjegyző ügyvéd a felet elektronikus hírközlő hálózaton keresztül – hang és kép egyidejű továbbítására alkalmas eszközzel – azonosítsa, és így a meghatalmazást érvényesen ellenjegyezhesse. Ennek eredményeként a külföldön tartózkodó félnek nem szükséges konzuli hitelesítésért sorban állnia, elegendő, ha egy magyar ügyvéd távellenjegyzéssel hitelesíti a dokumentumot.

Kézbesítési megbízott

Külföldi, magyarországi lakcímmel egyáltalán nem rendelkező eladó vagy vevő esetén kötelező kézbesítési megbízottat kijelölni, aki Magyarországon átveszi a hivatalos iratokat. A kijelölést írásban kell megtenni, és az ügyvédnek csatolnia kell a szerződés mellékleteként. A kézbesítési megbízott felel a küldemény átvételéért és továbbításáért.

Összegzés

Magyarországon a vételárat célszerű forintban meghatározni, mert a földhivatal és a bank is HUF-összeggel dolgozik. A felek ettől függetlenül megállapodhatnak abban, hogy a fizetés euróban történjen, az utalás napi középárfolyama alapján.

Ha külföldről szeretne lakást eladni, fontolja meg, hogy ügyvéd-ingatlanközvetítőre bízza az ügyintézést! Egy ilyen szakember ismeri a külföldi felek bevonásával járó ügyletek összes jogi és formai követelményét, és gondoskodik a biztonságos lebonyolításról.