Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Az 5 éves szabály részletei

Magyarországon az ingatlan eladása az vételtől eltelt 5 év után SZJA mentes, ha 

• az eladó magánszemély,
• az értékesítés nem gazdasági tevékenység keretében történik,
• és az ingatlan nem termőföldből átminősített terület. 

Azonban, ha az eladásból nem keletkezik jövedelem, vagy ha az ügylet egyébként adómentes, akkor nem kell bevallani az ingatlan eladásából származó bevételt.

Az adómentesség folyamatosan sávosan változik a szerzés és az eladás között eltelt idővel, az eladásból származó jövedelem adózása az évek múlásával folyamatosan csökken: 

• Szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
• Második évben történő eladás esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
• Harmadik évben történő eladás esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
• Negyedik évben történő eladás esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
• Ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát teljes mértékben adómentes.

Honnan kell az 5 évet számolni?

Röviden: a szerzés napjától. A szerzés napjának pedig azt tekintjük, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Tehát nem az aláírás, kifizetés, vagy esetleg birtokbaadás napja fog számítani, valamint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől is független.

Fontos tudni, hogy csere esetén az új ingatlan szerzési ideje ugyanaz, mint a korábban elcserélt ingatlané. Ha valaki opciós szerződéssel vásárol, akkor a szerzés időpontját az határozza meg, amikor a vevő egyoldalú vételi nyilatkozatát a földhivatalhoz benyújtják. Lízingelt ingatlannál – ha a futamidő végén a tulajdonjog átszáll – a szerzés dátuma már az eredeti szerződéskötés napja. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha valaki földrendezés vagy kisajátítás miatt kap csereingatlant: itt is az eredeti ingatlan megszerzésének időpontja számít.

Különleges esetek

Vannak olyan esetek, amikor az 5 éves szabály nem alkalmazható, vagy más szabályok érvényesek:

• Termőföldből átminősített ingatlanok: A jövedelmet, külön „szokásos hozam” alapú képlettel kell számolni. Ebben az esetben nem alkalmazható az 5 éves adómentességi szabály, kivéve, ha:
  • az ingatlan örökléssel került a magánszemélyhez,
  • vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éve a magánszemély tulajdonában volt,
  • vagy az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történik.
• Ajándékozás esetén: Ajándékba kapott ingatlan esetén a szerzési érték meghatározása nehézkes lehet. Ha a felek illetéket nem fizettek, akkor a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, azaz a vételár 25%-a után kell legfeljebb adót fizetni. Természetesen csak akkor, ha a bevételből további költség nem vonható le.
• Öröklés esetén: Örökölt ingatlan eladása esetén máshonnan kell számolni az 5 évet, a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
• Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés: Ha valaki üzletszerűen, rendszeresen ad el ingatlanokat (pl. sorozatjellegű új építésű lakások eladása), akkor az SZJA helyett vállalkozói adózás és áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet. Ilyenkor az időmúlás nem mentesít.

Milyen költségekkel csökkenthető az adóalap?

Milyen költségekkel csökkenthető az adóalap?

Az adóalap meghatározásakor a bevételből levonható:

• a vételár, amennyiért a tulajdonos annak idején megvette az ingatlant,
• a számlával igazolt értéknövelő beruházások (pl. felújítás, bővítés),
• az eladással kapcsolatos költségek (pl. ügyvédi díj, hirdetési költség, ingatlanközvetítői jutalék, értékbecslés).

A fennmaradó rész lesz a jövedelem, amely után – ha még nem telt el 5 év – 15% SZJA-t kell fizetni.

Összegzés

Magyarországon az ingatlan eladása a szerzéstől számított 5 év után teljesen adómentes, ha az értékesítés magánszemélyként, nem gazdasági tevékenység keretében történik. Az adóteher az évek múlásával sávosan csökken, és különleges esetekben – például öröklés, ajándékozás, csere vagy termőföld átminősítése – speciális szabályok vonatkoznak rá. Az adóalap csökkenthető a vételárral, számlával igazolt felújítási költségekkel és az eladáshoz kapcsolódó kiadásokkal.

Vásárol is lakást az eladás után? Ajánljuk az erről szóló cikkünket!

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!