Mi a végtörlesztés menete?

Fogalmi alapok: előtörlesztés vs. végtörlesztés

• Előtörlesztés: a hitel lejárat előtti részleges megfizetése.
• Végtörlesztés: a teljes fennálló tartozás egyösszegű visszafizetése. Gyakorlatban a végtörlesztés az előtörlesztés egyik esete, a teljes visszafizetéssel.

Fontos megemlíteni, hogy a "végtörlesztés" kifejezés a köznyelvben erősen összekapcsolódott a devizahitelek egy adott időszakban (2011-2012 körül) lehetővé tett, rögzített árfolyamon történő lezárásával.

Miért éri meg?

Nem mindig éri meg a végtörlesztés, de akik a terhelt ingatlant el akarják adni, sokszor döntenek a végtörlesztés mellett.

• Kamatmegtakarítás a hátralévő futamidőre [23. § (2)].
• Kiszámíthatóbb pénzügyi helyzet, tehermentes ingatlan, gyorsabb eladás vásárlásnál.

Lépésről lépésre: a hitel végtörlesztés

1) Szerződés és hirdetmények átnézése

Nézze át a hitelszerződését és a bank hirdetményét/üzletszabályzatát (költségek, bejelentési szabályok, technikai teendők).

2) Előtörlesztési szándék bejelentése a banknak

A Fhtv. szerint a fogyasztó bármikor jogosult előtörleszteni [23. § (1)]. Ha jelzi szándékát, a bank papíron vagy tartós adathordozón köteles átadni:

• a végtörlesztés várható következményeit számszerűsítve,
• az alkalmazott feltételezéseket,
• az érvényesíthető költségeket és számításukat [25. § (8)].

Határidő: a bank 5 munkanapon belül küldi a kalkulációt [25. § (9)].

3) Forrás megtervezése

• Saját forrás: egyszerűbb, gyorsabb.
• Hitelkiváltás (új banktól): a régi banknak 15 munkanapon belül elektronikusan át kell adnia az igazolásokat az új bank kérésére [25. § (10)].

4) Végtörlesztési összeg és nap rögzítése

A bank kalkulációja dátumfüggő (napra pontos kamatszámítás). Kérjen céldátumot és számlaszámot/technikai azonosítót. Ha OTP-nél törleszt, az üzletszabályzat szerint legalább 5 nappal korábban célszerű írásban bejelenteni.

5) Utalás / teljesítés

Az összeget a bank által megjelölt napon utalja. Hitelkiváltáskor az új bank utal. Figyeljen a közlemény helyes kitöltésére (szerződésszám, végtörlesztés).

6) Banki elszámolás

Beérkezés után a bank legkésőbb 5 munkanapon belül elszámolja a végtörlesztést [25. § (9)]. Eltérés esetén pótlólagos jóváírás vagy visszautalás történhet.

7) Törlési engedély és jelzálog törlése

• A bank kiadja a jelzálogjog törlési engedélyt. OTP Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén: a teljesítés jóváírásától számított 7 munkanapon belül adják ki (Üzletszabályzat).
• A gyakorlati példák azt mutatják, hogy az olyan időszakokban amikor a bank nagy leterheltséggel működik, akár 4 hét is eltelhet, mire a törlési engedélyt kipostázzák.
• A törlési engedéllyel a földhivatalnál (személyesen, postai úton, vagy a közeljövőben E-ING rendszeren keresztül) kérhető a jelzálog törlése. 

A jelzálogjog törlésének menete

1. Törlési engedély beszerzése: Miután az adós kifizette a teljes hiteltartozását, a bank kiállít egy hivatalos igazolást (úgynevezett törlési engedélyt vagy törlő nyilatkozatot). Ezt a dokumentumot a bank vagy postán küldi ki, vagy személyesen kell átvenni egy fiókban.
2. A törlési engedélyhez a bank mellékeli a következőket: Ingatlan-nyilvántartási kérelem és a biztosítási záradék törlésére szóló engedély.
3. Kérelem benyújtása a Földhivatalhoz: Ezzel a banki engedéllyel az adósnak kell benyújtania egy törlési kérelmet az illetékes kormányhivatal földhivatali osztályához. Az E-ING rendszer indulásával a bankok intézik majd a törlést.
4. Igazgatási díj megfizetése: A jelzálogjog törlésének díja van, ami egy igazgatási szolgáltatási díj. Ezt a kérelmezőnek, vagyis az adósnak kell megfizetnie a földhivatal felé. (Ez az összeg jelenleg 10.600 Ft ingatlanonként).

Nagyon fontos, hogy ezt a lépést az adós/eladó ne mulassza el, mert amíg a törlési kérelmet nem nyújtja be, a jelzálogjog (és az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom) teherként rajta marad az ingatlan tulajdoni lapján, ami a jövőben (pl. egy eladásnál vagy újabb hitelfelvételnél) komoly problémákat okozhat.

Hol kell benyújtani a jelzálog törlési kérelmet?

A jelzálog törlési kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal földhivatali osztályánál (a köznyelvben továbbra is: földhivatal) kell benyújtani.

A kérelmet (és a banktól kapott törlési engedélyt) beadhatja:

• személyesen az illetékes hivatal ügyfélszolgálatán,
• postai úton (ajánlott, tértivevényes küldeményként),
• elektronikusan (jelenleg e-papíron keresztül, később az E-ING rendszerben), bár ehhez ügyvédi, vagy banki jogtanácsosi közreműködés szükséges.

Honnan tudom, hogy melyik az illetékes földhivatal?

A Földhivatal oldalán van egy kereső, ez megmondja, hogy melyik településre melyik kormányhivatal illetékes, illetve itt található a postacím és a nyitvatartási idő is.

Az előtörlesztési díj

A hitel végtörlesztése, illetve előtörlesztése ritkán ingyenes. Az előtörlesztési díjat azonban a jogszabály maximálja.

Fogyasztói hitel (általános)

• Költség csak akkor számítható fel, ha a kamat rögzített az adott időszakra [24. § (1)].
• Mértéke max. 1% (ha a lejáratig > 1 év), vagy 0,5% (ha ≤ 1 év) [24. § (2)–(3)].
• Felső korlát: a díj nem lehet több, mint a hátralévő időszakra eső kamat [24. § (4)].
• Díjmentes kivételek:
  • fizetési számlához kapcsolódó hitelkeret [24. § (5)],
  • biztosításból történő törlesztés [24. § (6)],
  • évente egy alkalommal ≤ 200 000 Ft előtörlesztés [24. § (7)].

Jelzáloghitel (lakáscélú is ide tartozik)

• A bank érvényesíthet méltányos költséget, de legfeljebb 1,5%-ot [25. § (1)].
• Jelzáloglevéllel finanszírozott (vagy így refinanszírozott) kölcsönnél, ha rögzített kamatperióduson belül törleszt, a plafon 2% [25. § (2)].
• A fentieken túl semmi más nem számítható fel [25. § (3)].
• Díjmentes kivétel: biztosításból történő törlesztés [25. § (5)].

Fontos: A bank a végtörlesztés napjáig esedékes kamatot és díjakat is elszámítja. A végeredmény a kalkulációban lesz napra pontosan meghatározva.

OTP-gyakorlat — mire figyeljen?

• Díj számítása: elő-/végtörlesztési díj felszámítható, ha az összeg meghaladja 3 havi törlesztő összegét. Ha ennél kisebb részletekben fizet, a díj akkor esedékes, amikor az összes előtörlesztés összege átlépi ezt a küszöböt.
• Mi minősül előtörlesztésnek? Az esedékes részletnél nagyobb befizetés csak akkor számít előtörlesztésnek, ha meghaladja a kétszeresét (vagy hátralék esetén a hátralék + aktuális részlet kétszeresét). Írásbeli bejelentés hiányában az extra befizetés „túlfizetés”, és nem kamatozik.
• Törlési engedély: MFL terméknél 7 munkanap a kiadás a jóváírástól számítva.

Tipp: OTP-nél mindig jelezze előre, írásban (legalább 5 nappal) az elő-/végtörlesztési szándékot, és kérjen hivatalos kalkulációt.

Szükséges dokumentumok (tipikus)

• Személyazonosító okmányok
• Hitelazonosító/szerződésszám
• Végtörlesztési kérelem / előtörlesztési szándék bejelentése
• Hitelkiváltásnál: új bank megkeresése, meghatalmazás, igazoláskérések
• Jelzálog törléséhez: banki törlési engedély (eredeti vagy minősített e-aláírással).

Időzítés és ütemterv (minta)

1. Nap 0: Előtörlesztési szándék bejelentése (e-mail, netbanki üzenet, levél).
2. Nap 2–5: Bank küldi a számítást (hitelösszeg, napi kamat, díj, céldátum).
3. Nap 6–10: Forrás biztosítása, utalás a bank által jelölt napon.
4. +5 munkanap: Banki elszámolás.
5. +7 munkanap (OTP MFL): Törlési engedély kiadása.
6. +1–2 hét: Földhivatali döntés.

Mennyi idő, amíg a földhivatal törli a jelzálogot?

A jelzálogjog és a biztosítására szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló eljárást a földhivatal a széljegyek rangsorára tekintet nélkül folytatja le. Az ügyintézési határidő 60 nap, ami soron kívüli eljárás igénylésével lerövidíthető.

Összegzés

• Végtörlesztés: a teljes fennálló tőke, kamat és díj egyösszegű rendezése; jogalapja a Fhtv. 23–25. §.
• Fő lépések: szándék bejelentése → banki kalkuláció (≤ 5 munkanap) → forrás biztosítása → utalás a kijelölt napon → banki elszámolás (≤ 5 munkanap) → törlési engedély → jelzálog törlése a földhivatalnál.
• Költségplafonok: fogyasztói hiteleknél max. 1% (≤1 év: 0,5%); jelzáloghiteleknél általában 1,5%, jelzáloglevél-finanszírozás és kamatperióduson belüli törlesztés esetén 2%. Többletdíj nem számítható fel.
• Díjmentes kivételek: biztosításból történő visszafizetés; nem jelzálog fogyasztói hitelnél évi egy alkalom ≤200 000 Ft rész-előtörlesztés díjmentes.
• OTP-gyakorlat: elő-/végtörlesztési díj 3 havi részlet fölött; előtörlesztésnek csak a szabály szerint minősülő többletbefizetés számít; túlfizetés nem kamatozik; MFL terméknél törlési engedély kiadása 7 munkanapon belül.
• Dokumentumok: szerződésszám, személyes okmányok, elő-/végtörlesztési kérelem; hitelkiváltásnál meghatalmazás és bankközi igazolások.
• Gyakorlati tippek: jelezze írásban legalább 5 nappal előre; kérjen napra pontos kalkulációt és céldátumot; a közleménybe kerüljön a szerződésszám és a „végtörlesztés”.