Régi ház rejtett hibái – mikor hivatkozhat a vevő hibás teljesítésre?

Mi az a rejtett hiba?

Az eladó akkor teljesít hibásan, ha az ingatlan a teljesítéskor nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek. A lakóépületnek a korának és műszaki állapotának megfelelő mértékben kell rendeltetésszerű használatra alkalmasnak lennie. Kellékszavatossági felelősség fennáll, ha a hiba az építéskori műszaki normáknak sem felelt meg (pl. hiányos alapozás, szigetelés), vagy ha az eladó teljeskörű felújítást ígért, de az alapvető szerkezeti hibákat nem hárította el. 

Nem állapítható meg azonban hibás teljesítés olyan hiba miatt, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor ismert, vagy amelyet akkor ismernie kellett. Ezért önmagában az, hogy a vevő csak a beköltözés után észlel egy problémát, még nem jelenti azt, hogy az jogilag is rejtett hiba. A vevőt azonban nem terheli az általa nem ismert és a megtekintéskor nem észlelhető rejtett hibák felderítése; az eladó felelőssége objektív, vagyis fennáll akkor is, ha a hibáról maga sem tudott.

A bírósági gyakorlat szerint azt is vizsgálni kell, hogy

• a vevő kellő gondosság mellett felismerhette-e a hibát?
• a vevő kellő körültekintést tanúsított-e ?
• a hiba már a szerződéskötéskor fennállt-e?
• az épület megfelel-e a korának és az építéskori előírásoknak?
• az eladó/ingatlanközvetítő adott-e valós tájékoztatást?
• és a hiba összefügg-e az eladó által végzett kvázi „kozmetikázással", amely nyílt hibát rejtett hibává alakította?

Az eladót a bírói gyakorlat alapján különösen akkor terheli felelősség, ha a hibát elhallgatta, vagy tudatosan elfedte.

Egy régi háznál tehát nem ugyanaz várható el, mint egy új vagy újszerű ingatlannál.

Ki lehet zárni a kellékszavatosságot?

A kellékszavatosság ingatlan adásvételnél főszabály szerint kizárható, de nem minden adásvételi szerződésben sikerül érvényesre a kizárás. A bíróságok gyakorlata szerint a kizárás elsősorban akkor érvényes, ha a vevő az ingatlant megtekintett állapotban vásárolja, és a vételár e tényre tekintettel került megállapításra. A kizárás azonban semmis lehet, ha az eladó sem a vételár csökkentésével, sem más módon nem kompenzálta a felelősség kizárását. 

A kellékszavatosság kizárása nem érinti a jogszavatosságot, amely külön szabályozás alá tartozik. Fontos, hogy a kizárás az elővásárlási jogával élő személlyel szemben is hatályos.

Kötelező szakértőt vinni egy régi ház megtekintésére, ha meg akarom venni?

Nem kötelező szakértőt bevonni használt ingatlan vételekor – a Ptk. egyáltalán nem ír elő kifejezett megvizsgálási kötelezettséget a szerződéskötéskor, de azért a vevőtől elvárt a körültekintés. Ez nem azt jelenti, hogy van olyan eset, amikor a bíróság mégiscsak elvárná a szakértőt, de a Kúria Pfv.20439/2021/5 döntésében például kimondták, hogy „az épület életkora, állapota, használtsági foka alapján kellő körültekintés tanúsítása mellett az alpereseknek számolniuk kellett a hivatkozott hibák előfordulásával" és „megvizsgálási kötelezettségük ugyan nem volt", de „nem jártak el kellő gondossággal", és „elvárható lett volna, hogy megfontolják a vételt, szakértő segítségét kérjék".

Visszatarthatja-e a vevő a vételárat, ha hibát talál?

A vevő főszabály szerint köteles a teljes vételárat határidőben megfizetni. Az új Ptk. (2013. évi V. törvény) alapján a vevő akkor tarthatja vissza a vételár arányos részét, ha kijavítást kér, és a visszatartás a kijavításig (esetleg kicserélésig) tart. Ha árleszállítást kér — ami csak akkor jár, ha kijavítás/csere nem lehetséges —, nincs visszatartási jog.  A bírói gyakorlat elfogadja a visszatartás jogát kijavítási igénynél, ha az arányos és a hiba terjedelméhez mérten indokolt; az arányosságot a kikötött vételárhoz és a hiba súlyához képest kell értékelni. A vevő késedelmének elkerülése érdekében a birtokbavételkor már kell figyelnie a hibákra, és kellő óvatossággal visszatartani a vételár egy részét.

Mit jelent az, hogy a vevő kellő gondosság mellett felismerhette a hibát?

A vevő kellő gondosság mellett felismerhető, ún. „nyílt hibák" esetén nem hivatkozhat hibás teljesítésre. Az „ismernie kellett" fordulat azt jelenti, hogy a szerződéskötés körülményei, az ingatlan megtekintése, kora, állapota alapján egy ésszerűen eljáró személy által észlelhető hibákra a vevőnek számítania kell. 

A szavatossági jogok akkor sem gyakorolhatók, ha a vevő az ingatlan megtekintésekor – akár szakember bevonásával – kellő körültekintéssel felismerhette volna a hibát, vagy az épület természetéből (pl. kora, használtsága) alappal feltételezhette annak fennállását.

A Szekszárdi Járásbíróság (P.21055/2010/113 [1]) által tárgyalt ügyben a vevő kétszer is megjelent az ingatlan megtekintésére, ám a belső szemle végül nem történt meg, mert az eladó nem rendelkezett kulccsal. A vevő ennek ellenére is szerződést kötött, ráadásul az eredeti árat is leengedte, és a tulajdoni lapon szereplő végrehajtási jogról is tudomást szerzett. A bíróság megállapította, hogy ilyen körülmények között a kellő körültekintéshez az tartozott volna, ha a vevő ragaszkodik a megtekintéshez, különösen, ha beköltözhetően akart ingatlant vásárolni.

Határidők és a vevő jogai az új Ptk. alapján

A kellékszavatossági jogok a teljesítéstől (birtokba adás) kezdődnek. A vevő hibás teljesítés esetén elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést követelhet, másodlagosan árleszállítást vagy elállást (Ptk. 6:159. §, 6:163. §). A vevőnek a hibát annak felfedezése után késedelem nélkül közölnie kell az eladóval. Ingatlan esetén a kellékszavatossági igény a teljesítéstől számított 5 év alatt évül el. Az ötéves elévülési idő tehát nem azt jelenti, hogy a vevő egy már ismert hibával éveket várhat a bejelentés előtt.

A Ptk. 6:159. § alapján a vevő kellékszavatossági igényt érvényesíthet az eladóval szemben. Elsődlegesen kijavítást kérhet. Ingatlannál a kicserélés jellemzően fogalmilag vagy gyakorlatilag nem alkalmazható, ezért a legtöbb vita a kijavítás, az árleszállítás, a javítás költségének megtérítése vagy – súlyos esetben – az elállás körül alakul ki.

Ha az eladó a kijavítást nem vállalja, megfelelő határidőn belül nem végzi el, vagy a vevőnek a kijavításhoz fűződő érdeke megszűnt, a vevő:

• arányos árleszállítást kérhet;
• a hibát az eladó költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja;
• súlyos hiba esetén elállhat a szerződéstől.

Jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye. A kijavítást megfelelő határidőn belül és a vevő érdekeit kímélve kell elvégezni. A vevő később más kellékszavatossági jogra is áttérhet, ha annak feltételei fennállnak. 

Egy konkrét ügy: vizesedés, dőlő fal és egy százévesnél is régebbi ház

Egy Mosonmagyaróvári Járásbíróság által vizsgált ügyben (18.P.20.090/2016/70/II.) a vevők 2015-ben 16,5 millió forintért vásároltak meg egy családi házat.

A birtokbaadás után több problémát is jeleztek. Többek között:

• vizesedtek a nappali falai és a gipszkarton falak;
• nedves volt az előszobai lambéria;
• esőzéskor víz állt meg az előszoba egyik részén;
• az egyik ablak páraelvezetésével probléma volt;
• az egyik főfal kifelé dőlt;
• a fal és a födém között rés alakult ki.

A vevők szerint ráadásul az ingatlan lényegesen idősebb volt annál, mint amilyen korúnak a vásárláskor gondolták.

Az ingatlanközvetítő ugyanis azt az információt adta, hogy a ház valószínűleg az 1960-as években épült. Később azonban kiderült, hogy az épület már 1929-ben is állt.

A vevők hibás teljesítésre hivatkoztak, 1 millió forint árleszállítást követeltek, további költségeket kívántak beszámítani, és több mint 6 millió forintnyi fennmaradó vételárat sem fizettek meg.

A bíróság azonban nem fogadta el az érvelésüket.

Miért nem minősült rejtett hibának a fal statikai problémája?

Az egyik legsúlyosabb kifogás az épület falazatával volt kapcsolatos. Az igazságügyi szakértő megállapította, hogy az épület egyik hátsó főfala kifelé dőlt. A problémának azonban már a vásárláskor is voltak látható jelei.

Az egyik szakember függőleges repedéseket észlelt, egy helyen pedig a falazat olyan mértékben hiányos volt, hogy a résen egy ököl is átfért. Az igazságügyi szakértő szerint a fal kidomborodása is látható volt, különösen azért, mert azon a részen vakolat sem fedte a falazatot.

A bíróság ebből arra következtetett, hogy a probléma nem tekinthető olyan rejtett hibának, amelyre a vevők később szavatossági igényt alapíthatnak.

Nem azért, mert egy laikus vevőnek pontos statikai diagnózist kellett volna felállítania. A lényeg az volt, hogy olyan látható jelek voltak az épületen, amelyek alapján indokolt lett volna a problémát tovább vizsgálni.

A vizesedés sem feltétlenül rejtett hiba

Hasonló következtetésre jutott a bíróság a falak vizesedésével kapcsolatban. Az ingatlan a megtekintéskor lényegében üres volt, ezért a falak állapotának vizsgálatát bútorok sem akadályozták. A perben meghallgatott szakember szerint a felázás laikus számára is látható volt.

Az épület külső állapota is árulkodó volt: bizonyos helyeken még vakolat sem fedte a falat, és a vízszigetelés hiánya is felismerhető volt. A bíróság ezért ezt a problémát sem tekintette olyan rejtett hibának, amelyért az eladó hibás teljesítése megállapítható.

Ugyanerre a következtetésre jutott az előszobai lambéria nedvesedésével és az egyik ablak hibás beépítésével kapcsolatban is.

Számított-e, hogy a ház sokkal régebbi, mint amire a vevő számított?

Igen, de önmagában az épület tényleges kora sem feltétlenül alapoz meg árleszállítási igényt. A perbeli vevők azt gondolták, hogy körülbelül az 1960-as években épült házat vásárolnak. Később kiderült, hogy az épület már 1929-ben is létezett.

A bíróság egyrészt nem látta bizonyítottnak, hogy az eladók állították volna biztosan az 1960-as évekbeli építést. Az információ az ingatlanközvetítőtől származott, aki azt is jelezte, hogy ez csak bizonytalan következtetés.

Másrészt az árleszállításhoz azt is vizsgálni kellett, hogy az ingatlan tényleges kora miatt fennállt-e értékkülönbség.

Az ingatlanforgalmi szakértő a ház tényleges korának ismeretében 16,3 millió forintban határozta meg annak szerződéskötéskori forgalmi értékét. A felek 16,5 millió forintos vételárban állapodtak meg.

A bíróság ezért úgy ítélte meg, hogy az ingatlan tényleges értéke és a vételár között nem keletkezett olyan egyensúlytalanság, amelyet árleszállítással kellett volna helyreállítani.

Összegzés

Rejtett hibáról akkor lehet szó, ha a probléma már a teljesítéskor fennállt, de a vevő azt a szerződéskötéskor nem ismerte, és az adott körülmények között nem is kellett ismernie.

Egy régi háznál ezért mindig az adott ingatlanból kell kiindulni.

Egy frissen festett fal mögött elrejtett, kívülről nem felismerhető szerkezeti probléma más megítélés alá eshet, mint egy olyan fal statikai hibája, amelyen már a vásárláskor nagy repedések, hiányzó téglák vagy szemmel látható dőlés figyelhető meg.

Ugyanígy más lehet a megítélése egy burkolat mögött húzódó, fel nem ismerhető szigetelési hibának, mint annak, amikor a falon már a megtekintéskor láthatóak a felázás nyomai.

Szeretné, ha ügyvéd-ingatlanközvetítő értékesítené az ingatlanát? Vegye fel velünk a kapcsolatot!