Ingatlan öröklés testvérek között

Milyen arányban öröklik a testvérek a szülői ingatlant?

Végrendelet hiányában a gyermekek főszabály szerint egyenlő részben örökölnek a szülőjük után. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy két testvér a teljes lakás fele-fele tulajdonosa lesz: számít, mekkora rész volt az elhunyté, van-e túlélő házastárs, illetve más, az öröklést befolyásoló körülmény.

A hagyatékátadó végzés és a tulajdoni lap együttes áttekintésével tisztázható, ki milyen joggal rendelkezik. A házastársi jogokat és a helyettes öröklést az öröklési sorrendről szóló útmutatónk magyarázza el.

Mi történik a testvérek által közösen örökölt ingatlannal?

Az 1/2 tulajdoni hányad nem jelöl ki külön szobákat. A használatot ezért akkor is rendezni kell, ha az öröklési arányokban nincs vita. A közös tulajdon alapvető szabályait a Ptk. 5:73–5:84. §-ai tartalmazzák.

A döntés előtt írják össze, ki mit szeretne, mennyi időn belül, és milyen pénzügyi lehetőségekkel. Ebből kiderülhet, hogy a kivásárlás reális ajánlat, vagy csak elodázza a közös döntést.

Hogyan történik a testvér kifizetése az örökségből?

A kivásárlás nem feltétlenül a hagyatéki érték arányos részének banki átutalását jelenti: az aktuális piaci helyzetet is figyelembe lehet venni, de van hogy igen kedvezményesen cserélnek gazdát az ilyen ingatlanok. Nem ritka, hogy ingatlanrészeket cserélnek a felek.

Ha az egyik örökös ellenérték fejében megszerzi a másik tulajdoni hányadát, fontos, hogy vételárat igazolható módon fizessék meg. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulásnak nemrég volt olyan ügye, ahol a felek a kedvező illeték miatt ingatlan ajándékozásban állapodtak meg, pár évvel később összevesztek és az egyik fél színlelt szerződésre hivatkozva perelte a másikat.

Ha még folyamatban van a hagyatéki eljárás

A testvér kifizetése tipikusan a hagyatéki eljárásban kötött és a közjegyző által jóváhagyott ún. osztályos egyezségben rendezhető. A hagyatéki eljárásról szóló törvény szerint az osztályos egyezség alapján a hagyatékot öröklés jogcímén kell átadni.

Ha a testvére a hagyatéki eljárásban ingyen engedi át a rá eső részt

• az átengedett rész után a testvért nem terheli öröklési illeték;
• az érintett testvér úgy szerzi meg ezt a részt, mintha az közvetlenül az örökhagyóról szállt volna rá;
• ha az örökhagyó a megszerző egyenesági rokona, házastársa vagy testvére, a szerzés öröklési illetékmentes;
• visszterhes vagyonátruházási illeték nincs.

Ezt az Itv. 10. § (1) szabályozza.

Pénzbeli kiegyenlítéssel történő osztályos egyezség

Ha az egyik testvér kapja végül a teljes ingatlant , de ezért saját pénzéből kifizeti a testvérét, akkor az illetéktörvény szerint:

• A törvényes vagy végrendeleti örökrészét meghaladó érték után visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet;
• Ennek általános mértéke 4%;
• A testvér az ellenérték fejében átengedett rész tekintetében öröklési illeték alanya marad, de ha az örökhagyó egyenesági rokona volt, az öröklése illetékmentes.

Például 80 millió forintos ingatlannál, fele-fele örökrész és 40 millió forintos pénzbeli kiegyenlítés esetén az Ön várható visszterhes illetéke:

40 000 000 × 4% = 1 600 000 Ft

Vagyis az osztályos egyezség nem tünteti el a 4%-os illetéket, ha tényleges kivásárlás történik. Ezt kifejezetten az Itv. 10. § (3), 18–19. § rendezi.

Ha a hagyatékot már átadták

A későbbi kivásárlásnál ügyvéd készítheti elő az ingatlan adásvételi szerződést, illetve a megállapodásnak megfelelő okiratot. A szerződés előtt ellenőrizni kell a tulajdoni hányadokat és az olyan jogokat, mint a haszonélvezet vagy a jelzálog.

Az eladó oldalán felmerülő adózást az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül című útmutató tárgyalja.

Milyen adójogi következménye van annak, ha a közösen megörökölt ingatlanból a testvéremet kivásárolom, az ingatlant felújítom, majd egyedül eladom 5 éven belül?

Röviden a műveletnek két fő adókövetkezménye van:

1. a testvéri 1/2 tulajdoni hányad megszerzésekor főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet;
2. a későbbi eladáskor az örökölt és a megvásárolt 1/2 részt külön szerzési időponttal kell kezelni az szja kiszámításakor.

Az fentiek csak akkor értelmezhetőek, ha nem volt osztályos egyezség és mindkét felet ingatlantulajdonosnak mutatja a hagytékátadó végzés.

A testvér kifizetése adásvételi szerződéssel

Ha ellenértéket fizet a testvérének, ez nem illetékmentes testvérek közötti ajándékozás, hanem visszterhes vagyonszerzés. Az illeték alapja főszabály szerint a megszerzett 1/2 hányad NAV által megállapított, terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, mértéke általában 4%.

Ha például a teljes ingatlan forgalmi értéke 80 millió forint, a megszerzett félrész értéke 40 millió forint, az illeték várhatóan:

40 000 000 × 4% = 1 600 000 Ft

A testvér oldalán a kivásárlás már ingatlanértékesítés: neki a kapott vételár és az örökölt félrész hagyatéki értéke közötti, igazolt költségekkel csökkentett nyereség után keletkezhet 15% SZJA-fizetési kötelezettsége. Az ötéves időszak nála az örökhagyó halálának évétől számítódik.

A későbbi eladás: két külön szerzési időpont

Az Ön tulajdonában két különböző időpontban szerzett 1/2 rész lesz:

• az örökölt 1/2 rész szerzési időpontja az örökhagyó halálának napja;
• a kivásárolt 1/2 rész szerzési időpontja főszabály szerint az a nap, amikor a kivásárlási okiratot benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz.

Ezért az eladási bevételt a két szerzési időponthoz tartozó tulajdoni hányad között meg kell osztani, rendszerint fele-fele arányban. Szja tv. 59–62. §

Mindkét részhez külön figyelembe vehető:

• az örökölt résznél a hagyatéki eljárásban, illetve illetékkiszabásnál figyelembe vett érték;
• a kivásárolt résznél a szerződés szerinti vételár;
• a szerzéssel összefüggő igazolt költségek, például ügyvédi díj és vagyonszerzési illeték;
• az értéknövelő felújítás igazolt költsége;
• az eladás igazolt költsége, például közvetítői díj és ügyvédi költség.

Az így kiszámított nyereség adóköteles része a szerzés évéhez képest:

Az adó mértéke az adóköteles jövedelem 15%-a. Az „öt év” tehát naptári évek alapján számítandó, nem a szerzéstől számított pontos 60 hónap. Egy 2026-ban megvásárolt tulajdoni hányad 2031-ben már ezen a jogcímen adómentesen értékesíthető. Szja tv. 8. § és 62. § (4)

Eladhatja-e az egyik testvér külön a tulajdoni hányadát?

Igen. Külső vevő esetén ugyanakkor a tulajdonostárs testvér főszabály szerint elővásárlási joggal rendelkezik: az ajánlat feltételeivel a vevő helyébe léphet. Ez nem általános vétójog. A szabály alapja a Ptk. 5:81. §.

Az önállóan meghirdetett fél tulajdonért nem feltétlenül lehet elkérni az egész lakás értékének felét. A külső vevő azt is mérlegeli, hogyan használhatja az ingatlant, és milyen együttműködés várható a másik tulajdonossal.

Kivásárlásnál viszont a testvér akár kizárólagos tulajdonossá válhat. Ezért a külső vevőnek kínált tulajdoni hányad és a családon belüli kivásárlás értékelését nem helyes automatikusan azonosnak tekinteni. A részletekről az 1/2 tulajdoni hányad eladását bemutató útmutatóban olvashat.

Mi történik, ha az egyik testvér nem akarja eladni az ingatlant?

Először az elutasítás okát érdemes tisztázni. Ha az ár a vita tárgya, közösen elfogadott értékbecslés segíthet. Ha a testvér ott lakik, a kiköltözés feltételeiről kell tárgyalni. Ha megtartaná a lakást, határidőt lehet adni a kivásárlás finanszírozásának tisztázására.

Ha nincs egyezség, felmerülhet a közös tulajdon bírósági megszüntetése. Ez nem jelent automatikusan árverést; a lehetséges megszüntetési módokat az ügy körülményei alapján kell vizsgálni. A tárgyalás és a jogi rendezés lehetőségeit a mi történik, ha az egyik örökös nem akarja eladni a házat című cikkünkben részletezzük.

Összegzés

Az első lépéshez készítsék elő a hagyatékátadó végzést, a rendelkezésre álló tulajdoni lapokat és a tisztázzák a testvérek elképzeléseit. Fontos, hogy lakik-e valaki az ingatlanban, és felmerült-e már konkrét kivásárlási ajánlat.

Ne feledje! Az e-ingatlanközvetítők 3–3,5% + ÁFA sikerdíjért, ügyvédi háttérrel segítik az eladókat az ingatlan előkészítésétől a szerződéskötésig.