Mikor adómentes az örökölt ingatlan eladása?

Mikortól számítjuk az éveket?

Öröklés esetén az adózási szempontból döntő időpont az örökhagyó halálának napja. Ezt tekinti a jog a szerzés időpontjának — vagyis innen kezdjük számítani az éveket, amikor azt vizsgáljuk, hogy az ingatlan eladása adóköteles-e vagy már adómentes.

Fontos tudni, hogy az évek számlálásánál nem az öröklési eljárás lezárásának vagy a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napja számít, hanem kizárólag az örökhagyó halálának időpontja. Ez akkor is így van, ha a hagyatéki eljárás elhúzódik, és az örökös csak később kerül be a tulajdoni lapra.

Fontos azonban, hogy az örökléssel szerzett ingatlanhoz tartozó építmények szerzési időpontja eltérhet, ha az örökös ráépített vagy bővített – ez új, külön szerzési időpontot eredményez

Meddig számítjuk az éveket?

A személyi jövedelemadó törvény (Szja tv.) szerint az évek számításánál nem a halál napjától számított 365 napos időszakokat, hanem naptári éveket kell figyelembe venni.

👉 Tehát a szerzés éve az örökhagyó halálának naptári éve.
Az első év az azt követő január 1-jén kezdődik, függetlenül attól, hogy az örökhagyó mikor hunyt el.

Példa:

• Ha az örökhagyó 2020. november 10-én halt meg,
  akkor 2020 a szerzés éve,
  és az első teljes év 2021. január 1-jén kezdődik.
• Ez azt jelenti, hogy 2025-ben az ingatlan már az 5. évben van, tehát adómentesen eladható.

💡 Összefoglalva:

Az évek nem a halál napjától „forognak le”, hanem naptári évekkel számolunk.
Mindig a halál éve = 0. év, és onnantól minden új év január 1-jén vált évszámot.

Csak a jövedelem adóköteles, nem az eladási ár!

Sokan azt hiszik, hogy az örökölt ingatlan eladása után az egész vételár után adót kell fizetni — ez azonban nem igaz. A személyi jövedelemadó szempontjából nem az eladási ár adóköteles, hanem csak a jövedelem, vagyis a bevétel és a megszerzésre fordított összeg (például a hagyatéki érték) közötti különbség.

Öröklés esetén az ingatlan megszerzésének időpontja az örökhagyó halálának napja, a szerzési érték pedig a hagyatéki leltárban feltüntetett érték. Ha az illetékkiszabás még nem történt meg az eladásig, akkor ez az érték lesz a számítás alapja.

Ha az öröklés illetékköteles, de az illetékkiszabás még nem történt meg az eladásig, ideiglenesen a hagyatéki értéket kell alapul venni, majd önellenőrzéssel módosítható

Mit lehet levonni a jövedelemből?

Amikor örökölt ingatlant adsz el, a jövedelem megállapításánál nem a teljes eladási ár után kell adózni. A bevételből levonhatók azok a tételek, amelyek az ingatlan megszerzésével vagy értéknövelésével kapcsolatosak.

1️⃣ A megszerzésre fordított összeg

Öröklés esetén ez általában a hagyatéki leltárban feltüntetett érték vagy a hagyatéki eljárás során rögzített egyéb érték.
Ha a hagyatéki eljárásban nem szerepel pontos érték, akkor az eladási ár 50%-a tekinthető szerzési értéknek, amit később – az illeték megállapítása után – önellenőrzéssel lehet pontosítani.

2️⃣ Értéknövelő beruházások

Levonhatók a számlával igazolt beruházások, például:

• felújítás, ráépítés, bővítés,
• energetikai korszerűsítés,
• új tető, nyílászárócsere, szigetelés stb.

Fontos, hogy az ilyen munkák az ingatlan piaci értékét növeljék, és az eladást megelőző 24 hónapon belül történjenek, a bevétel legalább 5%-át meghaladó mértékben.

3️⃣ Az értékesítéssel kapcsolatos kiadások

Ide tartozhatnak például:

• az ingatlanos díja,
• ügyvédi költségek,
• energetikai tanúsítvány díja,
• hirdetési költségek,
  ha ezekről számla áll rendelkezésre.

💡 Fontos tudni

• Minden költséget számlával vagy hivatalos okirattal kell igazolni.
• A jövedelem = eladási ár – (szerzési érték + beruházások + eladási költségek).
• Az így kapott összeg lesz az ún. számított összeg, amely az adó alapja.
• Ha az öröklés óta több mint 5 év telt el, az eladás adómentes, tehát semmit sem kell fizetni.

Adókulcs 2025-ben

2025-ben az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ez az adókulcs egységesen érvényes minden típusú ingatlanra és vagyoni értékű jogra – például lakásra, üdülőre, termőföldre vagy haszonélvezeti jogra.

Fontos azonban, hogy nem minden eladásból származik adóköteles jövedelem. Az adó alapja a bevétel (az eladási ár) és az elszámolható költségek (például a szerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházások, ügyvédi díjak stb.) különbsége. Az így kapott összeg – az ún. „számított összeg” – csökken az ingatlan tulajdonban tartásának időtartamától függően:

Ez azt jelenti, hogy a 2020-ban vagy korábban szerzett ingatlan 2025-ben történő eladása már teljesen adómentes.

A 15%-os adót 2026. május 20-ig kell bevallani és megfizetni (a 25SZJA nyomtatványon, vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével).
Ha az eladás adómentes, vagy abból nem keletkezik jövedelem, akkor bevallást sem kell benyújtani.

Tudta? 5 éven belül is adómentes a lakáseladás, ha a bevételt adósságrendezésre fordítja!

Természetes személynek egyáltalán nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából megszerzett bevétel után, ha 

• azt bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás,
• bírósági adósságrendezési egyezség vagy
• adósságtörlesztési határozat alapján 

teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja.

5 éven belül is adómentesen értékesíthető a műemlék

Rendben, íme a lényeg, leegyszerűsítve: 2025. január 1-től adómentes lehet a műemlék ingatlan eladásából származó jövedelmed, de csak akkor, ha magánszemélyként adod el, és mindhárom alábbi feltétel teljesül:

1. Az ingatlan megszerzése után több mint 3 évvel (36 hónappal) adod el.
2. A birtoklás alatt a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújítottad.
3. Rendelkezel az örökségvédelmi hatóság által kiállított hivatalos igazolással erről a felújításról.

Ha az eladás gazdasági tevékenység vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történik (tehát nem magánszemélyként adod el), akkor nem adómentes.

Többen örököltünk, hogyan kell adózni az eladás után?

Ha több örökös van, mindegyik csak a saját tulajdoni hányada után adózik, az arányosítás kötelező a bevétel és a költségek tekintetében is.

Összegzés

A szerzési érték alapja nem a piaci ár, hanem a hagyatéki leltárban feltüntetett érték, vagy ha az nincs, akkor az eladási ár 50%-a - az SZJA-t azonban nem ezután fizetjük! 

Az örökléssel szerzett ingatlan eladása után keletkezett jövedelem 15% SZJA alá esik, de ha a jövedelem nulla vagy negatív, adózni sem kell.

Ha az örökölt ingatlant az örökös felújította, a számlával igazolt beruházás értéke levonható, és ezzel tovább csökkenthető az esetleges adóalap.