Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül - minden, amit tudni kell!

Kell-e adót fizetni az örökölt ingatlan eladása után?

A válasz négy adat alapján állapítható meg:

1. Mikor halt meg az örökhagyó?
2. Melyik évben adják el az ingatlant?
3. Milyen értéken szerepelt az ingatlan a hagyatéki eljárásban?
4. Mennyi az eladási ár és az igazolt költségek összege?

Nem keletkezik fizetendő szja, ha:

• az ötéves időszak már eltelt;
• az ingatlant nem adják drágábban a figyelembe vehető hagyatéki értéknél és költségeknél;
• a bevételből levonható költségek miatt a számított összeg nulla;
• valamely külön törvényi adómentesség alkalmazható.

A költség legfeljebb a bevétel összegéig számolható el. 

Mikortól számít az 5 év örökölt ingatlan esetén?

Öröklésnél a szerzés időpontja az örökség megnyílásának napja, vagyis az örökhagyó halálának napja.

Nem az alábbi időpontok valamelyike számít:

• a hagyatéki tárgyalás napja;
• a hagyatékátadó végzés kelte;
• a végzés jogerőre emelkedése;
• az örökös tulajdonjogának földhivatali bejegyzése;
• az ingatlan tényleges birtokbavétele.

Példa

Az örökhagyó 2022. december 20-án halt meg. A hagyatékátadó végzés 2023 júniusában emelkedett jogerőre, az örökös tulajdonjogát pedig csak 2023 augusztusában jegyezték be.

Az szja szempontjából a szerzés éve ennek ellenére 2022.

Az öt évet naptári évek alapján kell számítani. Nem szükséges a halál napjától számított mind a 60 hónap elteltére várni.

Ha 2026-ban történik az eladás

A 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlan 2026-os eladásakor már nem keletkezik adóköteles jövedelem. A százalékot nem a teljes eladási árra, hanem ahogy fent is írtam, a bevétel és az elszámolható költségek különbözetére kell alkalmazni.

Keletkezett jövedelem. Mennyi adót kell fizetni örökölt ingatlan eladása után?

Az ingatlanértékesítésből származó adóköteles jövedelem után 2026-ban 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.

A számítás három lépésből áll.

1. A számított összeg meghatározása

Eladási bevétel 
– szerzési érték
– megszerzéssel kapcsolatos igazolt költségek
– értéknövelő beruházások
– az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások (szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában)
= számított összeg

2. Az időmúlási szabály alkalmazása

A számított összeget meg kell szorozni a szerzés éve alapján alkalmazandó százalékkal.

3. Az szja kiszámítása

Adóköteles jövedelem × 15% = fizetendő személyi jövedelemadó

Milyen eladási költség vonható le?

Az a kiadás, amely:

• az eladót terheli;
• közvetlenül az ingatlan átruházásával függ össze;
• számlával, szerződéssel vagy más megfelelő okirattal igazolható;
• nem került korábban más tevékenység bevételével szemben költségként elszámolásra.

Ilyen lehet különösen:

• az ingatlanközvetítő jutaléka;
• a hirdetés díja;
• az eladással kapcsolatos ügyvédi díj;
• az energetikai tanúsítvány díja, ha az eladás miatt szerezték be;
• más, közvetlenül az értékesítéshez kapcsolódó igazolt kiadás.

Mit jelent a „szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában” fordulat?

Ez főként akkor jelentős, ha az ingatlan különböző részeit több időpontban szerezték meg.

Például valaki:

• 2019-ben megvásárolta az ingatlan felét;
• 2024-ben megörökölte a másik felét;
• 2026-ban eladta az egész ingatlant.

Az ingatlanközvetítői díjat, hirdetési díjat vagy más eladási költséget ilyenkor az egyes szerzési időpontokhoz tartozó bevételrészek között arányosan kell felosztani. Nem lehet az egész költséget kizárólag a még adóköteles, később szerzett tulajdoni hányadhoz rendelni.

Egyetlen időpontban örökölt teljes ingatlannál ez az arányosítás jellemzően nem okoz külön problémát: az igazolt átruházási költség teljes összege csökkentheti a bevételt.

Hogyan kell bevallani az örökölt ingatlan eladását?

A 2026-ban megszerzett ingatlanértékesítési jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani és az adót is eddig kell megfizetni.

A bevallás:

• a 26SZJA nyomtatványon; vagy
• a NAV által elkészített adóbevallási tervezet kiegészítésével

teljesíthető.

A NAV bevallási tervezetének ellenőrzése azért fontos, mert az ingatlaneladásból származó jövedelem megállapításához szükséges valamennyi költségadat nem feltétlenül áll automatikusan az adóhatóság rendelkezésére.

Az eladónak kell meghatároznia:

• a teljes bevételt;
• a szerzési értéket;
• az elszámolható költségeket;
• az időmúlási százalékot;
• az adóköteles jövedelmet;
• a fizetendő adót.

Meddig kell megőrizni az iratokat?

A 2026-os ingatlanértékesítéshez kapcsolódó szerződéseket, számlákat, igazolásokat és egyéb okiratokat 2032. december 31-ig kell megőrizni. Egy NAV-ellenőrzés során ezeket be kell tudni mutatni.

Érdemes megőrizni különösen:

• a hagyatékátadó végzést;
• a hagyatéki leltárt;
• a NAV illetékhatározatát;
• az adásvételi szerződést;
• a földhivatali benyújtás igazolását;
• a felújítási és beruházási számlákat;
• az ingatlanközvetítő számláját;
• az energetikai tanúsítvány díjáról szóló számlát;
• az ügyvédi és hirdetési költségek bizonylatait;
• a banki átutalási igazolásokat;
• a termőföld adómentességéhez szükséges vevői nyilatkozatot.

5 éven belül is adómentesen értékesíthető a műemlék

Rendben, íme a lényeg, leegyszerűsítve: 2025. január 1-től adómentes lehet a műemlék ingatlan eladásából származó jövedelmed, de csak akkor, ha magánszemélyként adod el, és mindhárom alábbi feltétel teljesül:

1. Az ingatlan megszerzése után több mint 3 évvel (36 hónappal) adod el.
2. A birtoklás alatt a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújítottad.
3. Rendelkezel az örökségvédelmi hatóság által kiállított hivatalos igazolással erről a felújításról.

Ha az eladás gazdasági tevékenység vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történik (tehát nem magánszemélyként adod el), akkor nem adómentes.

Többen örököltünk, hogyan kell adózni az eladás után?

Ha több örökös van, mindegyik csak a saját tulajdoni hányada után adózik, az arányosítás kötelező a bevétel és a költségek tekintetében is.

Összegzés

Az örökölt ingatlan eladási bevételéből levonható az ingatlan hagyatéki vagy illetékkiszabási értéke, az igazolt értéknövelő beruházás, valamint az eladót terhelő, közvetlenül az értékesítéshez kapcsolódó igazolt kiadás. Ilyen lehet például az ingatlanközvetítő jutaléka, a hirdetési díj vagy az eladó által viselt ügyvédi költség.

Ha az ingatlan egyes tulajdoni hányadait eltérő időpontokban szerezték, az átruházással kapcsolatos költségeket az egyes szerzési időpontokhoz tartozó bevételrészek arányában kell felosztani.