Ingatlan öröklési illeték - 2025-ben mennyit kell fizetni?

Egyenes ági rokonként (gyermek, unoka, szülő, nagyszülő) örököltem. Kell fizetnem 2025-ben?

Nem.
Az örökhagyó egyenes ági rokona – ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatokat is – teljes illetékmentességet élvez. Ez azt jelenti, hogy gyermek, szülő, nagyszülő, unoka semmilyen öröklési illetéket nem fizet, függetlenül az öröklött ingatlan értékétől. 

A mentesség automatikus, a NAV az ügyiratra jegyzi fel, külön határozatot nem küld.

Kiskorú örökölte az ingatlant. El lehet adni?

Ha kiskorú örököl ingatlant, az adásvétel lehetséges, de szigorú feltételekhez kötött. A gyámhatóság (gyámhivatal) szerepe ilyenkor kulcsfontosságú, mivel a gyermek vagyonával való rendelkezés csak az hatóság jóváhagyásával történhet.

Ha a gyermek öröklés útján ingatlant szerez, az ingatlan az ő nevére kerül bejegyzésre a tulajdoni lapon.

• A gyermek azonban nem rendelkezhet szabadon az ingatlanával.
• A vagyont a törvényes képviselő (rendszerint a szülő) kezeli, de nem idegenítheti el és nem terhelheti meg a gyámhatóság engedélye nélkül.

Mikor engedélyezi a gyámhatóság az eladást?

A hatóság akkor adja meg az engedélyt, ha:

• az ingatlan értékesítése elkerülhetetlen (pl. a család elköltözik, a ház fenntartása aránytalan terhet jelent),
• az eladási ár arányos a piaci értékkel (ezt adásvételi szerződés-tervvel vagy értékbecsléssel kell igazolni),
• a bevétel biztonságosan kezelhető, és nem fordítják el más célra.
• A gyámhatóság ilyenkor:
• vizsgálja a szerződés tervezetét,
• ellenőrzi a vételár kifizetésének módját,
• és előírhatja, hogy a vételárat ügyvédi letétbe vagy a gyámhatóság által felügyelt betétbe helyezzék.

Házastársként vagy bejegyzett élettársként örököltem. Rám milyen szabályok vonatkoznak?

A házastárs és a bejegyzett élettárs ugyanolyan illetékmentességben részesül, mint az egyenes ági rokonok.
Tehát nem kell öröklési illetéket fizetni, akár ingatlant, akár más vagyontárgyat örökölnek.

A bejegyzett élettársakat a törvény teljesen azonos jogok illetik meg, mint a házastársakat – ezt az illetéktörvény (Itv. 9. § és 10. §) kifejezetten kimondja.

Haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog öröklése után mennyi illetéket kell fizetni?

Házastársak öröklése illetékmentes, vagyis ha az özvegy haszonélvezeti jogot örököl, nem kell illetéket fizetnie.

Mi a helyzet az élettárssal, aki nem volt bejegyezve?

A nem bejegyzett élettárs nem mentesül az öröklési illeték alól. Ő csak akkor örökölhet, ha az örökhagyó végrendeletben rendelkezett így, de az illeték általános mértékét (ingatlan esetén 9%) meg kell fizetnie. 

A törvény tehát különbséget tesz a bejegyzett és a nem bejegyzett élettársi kapcsolat között.

Testvérként örököltem az ingatlant. Én is mentesülök?

Igen, 2020. július 8. óta a testvérek is teljes öröklési illetékmentességet élveznek.
Ez a szabály 2025-ben is hatályban van, és vonatkozik:

• a vér szerinti testvérekre,
• a féltestvérekre,
• valamint az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatokra is.

Ez tehát azt jelenti, hogy ha testvérként örökölsz ingatlant, nem kell illetéket fizetned – mégis sokan tévesen azt hiszik, hogy csak az egyenes ági rokonok mentesülnek.

Kiegészítés – részleges mentességek

• Mostoha- és nevelt gyermek, mostoha- és nevelőszülő:
  A megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forintig illetékmentesség jár.
• Ingatlan érték 20 millió Ft alatt:
  A mentesség először a lakástulajdonra vonatkozik, és ha annak értéke nem éri el a 20 milliót, a különbözet a többi örökségre is kiterjedhet.

Többen örököltünk egy ingatlant – hogyan oszlik meg az illeték?

Ha egy ingatlant többen örökölnek – például testvérek azonos arányban –, mindenkinek csak a saját örökrésze után kell megfizetnie az öröklési illetéket. A fizetendő összeg alapja minden örökös esetében a rá eső hányad tiszta értéke, vagyis az ingatlan forgalmi értékéből levonva a hagyatéki terheket. 

Ha az örökösök osztályos egyezséget kötnek (vagyis egymás között megosztják a hagyatékot), akkor mindenki csak a ténylegesen megszerzett rész után fizet. Amennyiben valaki az őt megilletőnél nagyobb értékű részt kap ellenszolgáltatás fejében, arra a részre visszterhes vagyonátruházási illeték vonatkozik.

Olyan is van, hogy valaki ingyen átengedi az örökséget.

Csak tulajdoni hányadot örököltem – kell illetéket fizetni?

Igen, de csak a megszerzett hányad forgalmi értéke után.
Ha például egy ingatlan 30 millió forintot ér, és Ön 1/3 tulajdoni hányadot örököl, az illeték alapja 10 millió forint lesz.
Ha a tulajdoni hányad haszonélvezettel terhelt (pl. a túlélő házastárs javára), akkor az illeték alapját a haszonélvezet értékével csökkenteni kell.

Mi a különbség az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó (SZJA) között?

Öröklési illeték – az örökléshez kapcsolódik

Az öröklési illeték fizetési kötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik, vagyis akkor, amikor az örökös tulajdonjogot szerez az örökség tárgyán (például ingatlanon).

• Az illetéket az örökös fizeti, és annak alapja az örökölt vagyon forgalmi értéke, a hagyatéki terhek levonása után.
• 2025-ben az öröklési illeték általános mértéke 18%, de lakástulajdon öröklése esetén 9%, ugyanakkor egyenes ági rokonok és házastársak teljesen mentesülnek az öröklési illeték alól.
• Az öröklési illeték tehát az örökléssel megszerzett vagyon után fizetendő vagyonszerzési illeték.

SZJA – az örökölt ingatlan értékesítéséhez kapcsolódik

Ha az örökös az örökölt ingatlant 5 éven belül eladja, az eladásból származó bevétel után személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet.

• Az SZJA nem az öröklésre, hanem az értékesítésből származó nyereségre vonatkozik.
• Az adó alapja az eladási ár és az örökléskor megállapított forgalmi érték (a NAV által elfogadott érték) közötti különbség.
• Mivel az öröklés ingyenes szerzésnek minősül, a „szerzési érték” az örökléskori forgalmi érték.
• Öt év után az értékesítésből származó jövedelem adómentessé válik – vagyis, ha az örökös csak évekkel később adja el az ingatlant, már nem kell SZJA-t fizetnie.

Kinek kell öröklési illetéket fizetni?

Illetéket kell fizetni minden olyan esetben, amikor az örökös nem tartozik a törvényben meghatározott mentességi körbe.
Mentes az illeték alól:

• az örökhagyó egyenes ági rokona (szülő, gyermek, unoka, nagyszülő stb.),
• a házastárs vagy bejegyzett élettárs,
• valamint testvér is.

Tehát ha valaki testvérétől, unokatestvérétől vagy barátjától örököl, illetéket kell fizetnie.

Mennyi az öröklési illeték mértéke 2025-ben?

Az Itv. alapján:

• Ingatlan (lakástulajdon) öröklése esetén az illeték 9%.
• Egyéb vagyontárgyak esetén az általános mérték 18%.
• Gépjármű vagy pótkocsi öröklésekor az illeték mértéke a visszterhes vagyonátruházási illeték kétszerese.

👉 Példa:
Ha valaki egy 40 millió forint értékű lakást örököl unokatestvérétől, az öröklési illeték összege 3,6 millió forint (9%).

Mi alapján számítják ki az illetéket?

Az öröklési illeték alapja az úgynevezett „tiszta érték”, vagyis:

a hagyaték forgalmi értéke mínusz az örökhagyó tartozásainak és a hagyatéki terheknek az örökösre eső része.

A „forgalmi érték” azt jelenti, mennyiért lehetne eladni az adott ingatlant az öröklés időpontjában, valós piaci viszonyok között.

Ki állapítja meg az ingatlan értékét?

A hagyatéki eljárás során a közjegyző a hagyatéki leltár és a becsült forgalmi érték alapján küldi meg az iratokat a NAV-nak, amely ezek alapján állapítja meg az illetéket. Magánértékbecslő csak akkor szükséges, ha az örökös vitatja a megállapított értéket.

Levonható-e az adósság az értékből?

Igen.
Ha az örökölt ingatlant jelzáloghitel vagy más tartozás terheli, annak az örökösre eső részét le lehet vonni az illetékalapból.
Ezt az adósságot azonban igazolni kell (például banki igazolással). 

A temetés szokásos költségeit a NAV automatikusan elfogadja levonható tételként.

Csökkenti-e a haszonélvezeti jog az öröklési illetéket?

Igen.

A NAV 2025. január 14-én közzétett tájékoztatója (Az öröklési illeték) szerint, ha más személy örökli az ingatlan tulajdonjogát, és más a haszonélvezeti jogot, akkor:

• a tulajdonjog örököse a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti az öröklési illetéket,
• a haszonélvező pedig a haszonélvezet értéke után fizet illetéket.

A haszonélvezet értékét az örökhagyó halálakor fennálló forgalmi értékből, a jogosult életkorától függő szorzók alapján számítják ki. Például:

• 25 év alatt: a forgalmi érték 10/20-ad része,
• 25–50 év között: 8/20-ad,
• 51–65 év között: 6/20-ad,
• 65 év felett: 4/20-ad.

Példa:
Ha az ingatlan forgalmi értéke 40 millió Ft, és azt az örökös 60 éves haszonélvezővel együtt örökli, akkor a haszonélvezet értéke:
40 000 000 × 1/20 × 6 = 12 millió Ft.
Ebben az esetben a tulajdonos örökös csak 28 millió Ft után fizet illetéket, a haszonélvező pedig a 12 millió Ft után.

Összefoglalva:
✅ A haszonélvezeti jog csökkenti az öröklött ingatlan értékét, így az öröklési illeték is alacsonyabb lesz.
✅ Az illetékfizetési kötelezettség a haszonélvezőre is kiterjed, az ő része a jog értéke után fizetendő.

Az illetékfizetési folyamat lépései

Ha az öröklés közjegyző vagy bíróság előtt zajlik (tehát van hagyatéki eljárás), akkor a folyamat automatikus.
A közjegyző a jogerős hagyatékátadó végzést 15 napon belül megküldi a NAV-nak, így az örökösnek külön bejelentést tennie nem kell.

Kivétel:
Ha nem indul hagyatéki eljárás hivatalból (például kisebb értékű ingóságok esetén), akkor az örökösnek kell 90 napon belül bejelentést tennie a NAV felé a „hagyatéki kimutatás (HK)” nyomtatványon.
Ezt ahhoz a NAV-igazgatósághoz kell benyújtani, amelynek területén az örökhagyó utolsó lakóhelye volt.

Mikor kapok levelet a NAV-tól?

A NAV akkor küld levelet, amikor az illeték kiszabása megtörtént.

Ha az öröklés mentes az illeték alól (például egyenes ági rokon vagy házastárs örököl), akkor a NAV nem küld fizetési meghagyást, csak ügyiratra jegyzi fel az illetékmentességet.

Más esetekben a NAV fizetési meghagyásban (határozatban) értesíti az örököst az illeték összegéről és a fizetési határidőről.

Mennyi idő van az illeték befizetésére?

A fizetési meghagyás kézhezvétele után a határozat 30 napon belül válik véglegessé,
és a véglegessé válástól számított 15. napon esedékes az illeték.

👉 Összesen tehát kb. 45 nap áll rendelkezésre a befizetésre, ha nem nyújt be az örökös mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet.

Ha valaki a határozat jogerőre emelkedése előtt benyújt egy mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet, a NAV a kérelmet előbb elbírálja, és csak ezután válik véglegessé a határozat. Ez tehát időt adhat a fizetésre.

Lehet részletfizetést vagy halasztást kérni?

Igen.
A NAV-nál részletfizetés vagy fizetési halasztás is kérhető, ha az illeték egyösszegű megfizetése aránytalan nehézséget okozna. A kérelmet a fizetési meghagyás kézhezvételét követően kell benyújtani.

Külön kedvezmény vonatkozik kiskorú örökösökre: ők a nagykorúvá válásuktól számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizethetik meg az illetéket, sőt ha korábban teljesítenek, évente 10%, de legfeljebb 70% kedvezményt kaphatnak.

Mi történik, ha valaki nem fizet időben?

A határidőn túli fizetés után a NAV késedelmi pótlékot számít fel, amely a jegybanki alapkamat + 5% napi arányos része alapján kerül kiszámításra.
A késedelmi pótlék nem halmozódik, és 5000 forint alatti összeget a NAV nem ír elő.

Öröklési illeték vs. ajándékozási illeték – mi a különbség?

Sokan felteszik a kérdést, vajon jobban jártak volna-e, ha az ingatlant még az örökhagyó életében ajándékozással szerzik meg.
A két illetékfajta eltérő jogcímen keletkezik:

• Öröklési illeték akkor merül fel, amikor valaki haláleset miatt szerez vagyont.
• Ajándékozási illeték viszont élők közötti vagyonszerzés esetén fizetendő.

A kulcskülönbség az, hogy egyenes ági rokonok között mindkettő illetékmentes (pl. szülő és gyermek között), de testvérek között csak az öröklés illetékmentes, ajándékozás esetén nem minden esetben.

Ezért mindig érdemes idejében mérlegelni, hogy ajándékozás vagy öröklés útján történjen a vagyonátruházás – az adózási és illetékterhek ugyanis eltérhetnek.

Összegzés

Ha az örökléssel kapcsolatban ingatlanértékesítést vagy tulajdonrendezést is tervez, érdemes ügyvéd segítségét kérni már a hagyatéki eljárás előtt.

Mit tegyek, ha örököltem egy ingatlant?

1. Várd meg a közjegyzői határozatot.
   A közjegyző automatikusan értesíti a NAV-ot.
2. Ha a NAV levelet küld, ellenőrizd a határozatban szereplő adatokat.
3. Fizess 45 napon belül, vagy kérj részletfizetést.
4. Egyenes ági rokonként valószínűleg illetékmentes vagy – a NAV külön értesítést ilyenkor nem küld.
5. Őrizd meg a határozatot és a befizetés igazolását, mert az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés során szükség lehet rá.