Örökösödési illeték Magyarországon: mennyit kell fizetni ingatlan öröklése után?

Mi az öröklési illeték?

Örökléskor az örökös ingyenesen szerez vagyont. Az Illetéktörvény alapján azonban az ilyen ingyenesen szerzett vagyontárgyak megszerzéséhez bizonyos esetekben öröklési illeték kapcsolódik. Az ajándék ugyancsak illetékköteles lehet.

Az illetékfizetési kötelezettség az örökhagyó halálának napján keletkezik. Ez nem jelenti azt, hogy az örökösnek ezen a napon azonnal fizetnie kell. A NAV rendszerint csak a hagyatéki eljárás lezárása és a hagyatékátadó végzés megküldése után állapítja meg az illetéket.

Öröklési illeték tárgya lehet többek között:

• az örökség;
• a hagyomány;
• a meghagyás alapján történő vagyonszerzés;
• a kötelesrész megszerzése;
• a halál esetére szóló ajándékozás;
• a haszonélvezeti jog megváltása.

Az illeték tehát nemcsak ingatlan öröklésekor merülhet fel. Pénz, értékpapír, üzletrész, nagyobb értékű ingóság vagy vagyoni értékű jog megszerzése is az illetéktörvény hatálya alá kerülhet.

Öröklési illeték, hagyatéki díj vagy személyi jövedelemadó?

Ezeket a fizetési kötelezettségeket gyakran összekeverik, pedig három különböző tételről van szó.

Az öröklési illetékmentesség tehát nem jelenti azt, hogy a hagyatéki eljárásnak nincs költsége. Azt sem jelenti, hogy az örökölt ingatlan későbbi eladása biztosan adómentes lesz.

Kinek nem kell öröklési illetéket fizetnie?

A mentesség megállapításakor elsősorban az örökhagyó és az örökös közötti rokoni vagy családjogi kapcsolatot kell megvizsgálni.

Egyenes ági rokon öröklése

Illetékmentes az örökhagyó egyenes ági rokona által megszerzett örökrész.

Egyenes ági rokonok azok, akik közül az egyik a másiktól származik. Ide tartoznak például:

• a szülő és a gyermek;
• a nagyszülő és az unoka;
• a dédszülő és a dédunoka.

A mentesség mindkét irányban alkalmazható. Nemcsak akkor, amikor a gyermek örököl a szülő után, hanem akkor is, amikor a szülő örököl a gyermeke után.

Az örökbefogadással létrejött egyenes ági rokoni kapcsolat szintén illetékmentességet biztosít.

Kell-e illetéket fizetni a házastárs után?

Nem. Az örökhagyó házastársa által megszerzett örökrész illetékmentes.

A mentesség alkalmazásához a házasságnak jogilag fenn kell állnia. A különélés önmagában nem feltétlenül szünteti meg a házastársi jogállást, míg a jogerős bontóítélettel megszűnt házasság után már nem lehet házastársi mentességre hivatkozni.

A bejegyzett élettársat ugyanazok az illetékmentességek és kedvezmények illetik meg, amelyeket az illetéktörvény a házasságban élőknek biztosít.

Kell-e illetéket fizetni testvér után?

Nem. Az örökhagyó testvére által megszerzett örökrész illetékmentes.

A mentesség kiterjed:

• a vér szerinti testvérre;
• a féltestvérre;
• az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatra.

A testvérek közötti öröklés mentessége 2020. július 8-tól alkalmazható.

Mentes-e a nem bejegyzett élettárs öröklése?

A nem bejegyzett élettárs nem tartozik automatikusan a házastársra és a bejegyzett élettársra vonatkozó illetékmentesség alá.

Egy további kérdést is tisztázni kell: a nem bejegyzett élettárs főszabály szerint nem törvényes örökös. Vagyont ezért általában végrendelet, öröklési szerződés vagy más végintézkedés alapján szerezhet.

Ha a nem bejegyzett élettárs örököl, és más mentességi szabály nem alkalmazható, öröklési illetéket kell fizetnie.

Kell-e illetéket fizetni unokatestvér után?

Az unokatestvér nem egyenes ági rokon, és nem minősül az illetékmentességre jogosító testvérnek sem. Ezért az unokatestvér által megszerzett örökség főszabály szerint illetékköteles.

Ugyanez lehet a helyzet többek között az alábbi személyeknél:

• nagynéni és nagybácsi;
• unokaöcs és unokahúg;
• távolabbi rokon;
• barát;
• nem bejegyzett élettárs.

Az illeték tényleges összege ilyenkor attól is függ, milyen vagyont örököl az illető, és mennyi annak tiszta értéke.

Milyen kedvezmény jár a mostoha- és nevelt gyermeknek?

A mostoha- és nevelt gyermek, valamint a mostoha- és nevelőszülő által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint illetékmentes.

Ez nem teljes személyi mentességet jelent, hanem értékhatárhoz kötött kedvezményt.

A mentesség alkalmazásakor először az örökölt lakástulajdon vagy a lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog illetékalapját kell csökkenteni. Ha a lakás tiszta értéke nem éri el a 20 millió forintot, a fennmaradó mentesség bizonyos más, általános illetékmérték alá tartozó vagyontárgyakra is felhasználható.

Gépjármű öröklésekor azonban ez a 20 millió forintos szabály nem alkalmazható.

Példa

Egy nevelt gyermek 25 millió forint tiszta értékű lakást örököl.

• Örökölt lakás tiszta értéke: 25 millió Ft
• Mentesség: 20 millió Ft
• Illetékalap: 5 millió Ft
• Illetékmérték: 9%
• Fizetendő illeték: 450 000 Ft

A példa azt feltételezi, hogy nincs további levonható hagyatéki teher vagy más alkalmazható mentesség.

Mennyibe kerül az öröklési illeték 2026-ban?

Az öröklési illeték mértéke az örökölt vagyon jellegétől függ.

Az általános 18%-os vagy a kedvezményes 9%-os mértéket nem feltétlenül a hagyaték teljes bruttó értékére kell alkalmazni. Előbb meg kell határozni az egyes örökösök által megszerzett vagyon tiszta értékét, és figyelembe kell venni az esetleges mentességeket, kedvezményeket, tartozásokat és vagyoni értékű jogokat.

Nem minden ingatlan után 9% az illeték

A 9%-os mérték a lakástulajdonra, valamint a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogra vonatkozik.

Ezért külön ellenőrzést igényelhet például:

• a garázs;
• a beépítetlen telek;
• az üzlethelyiség;
• a műhely;
• az üdülő;
• a termőföld;
• az egyéb, nem lakásként nyilvántartott ingatlan.

Az ingatlan hétköznapi használata és a tulajdoni lapon olvasható megnevezése nem minden esetben azonos. Az illetékmérték megállapításakor a jogi minősítésnek meghatározó jelentősége lehet.

Mi az öröklési illeték alapja?

Az illeték alapja az egyes örökösök által megszerzett vagyon tiszta értéke. A tiszta érték meghatározásakor az örökölt vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozás örökösre eső részét.

A hagyatéki terhek közé számíthat többek között:

• az örökhagyó igazolt tartozása;
• az ingatlanhoz kapcsolódó hiteltartozás;
• a hagyatéki eljárásban kirendelt gondnok díja;
• a végrendeleti végrehajtó tiszteletdíja;
• az örökhagyó temetésének szokásos költsége.

A tartozás és más teher fennállását, illetve összegét főszabály szerint az örökösnek kell igazolnia. Az örökhagyó temetésének szokásos költségeit azonban a NAV bizonyítás nélkül is elfogadja.

Ki állapítja meg az örökölt ingatlan értékét?

Az örökölt ingatlan értékét a hagyatéki eljárás során a jegyző állapítja meg. Ez az érték az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által kiállított adó- és értékbizonyítványban szereplő adatokkal egyezik meg. 

A hagyatéki eljárás első lépése a hagyatéki leltár összeállítása, amelyben az elhunyt hozzátartozói is közreműködhetnek.

A leltárnak különös jelentősége van, mert az itt szereplő értékek alapján történik az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása esetén a személyi jövedelemadó megállapítása.

Hogyan számítják ki az illetéket több örökös esetén?

Az illetéket nem feltétlenül a teljes hagyaték után, egy összegben állapítják meg. Minden örökösnél a saját örökrészét, rokoni kapcsolatát, mentességét és a rá eső hagyatéki terheket kell vizsgálni.

Mi történik, ha az egyik örökös haszonélvezetet kap?

Előfordul, hogy az egyik személy örökli az ingatlan tulajdonjogát, egy másik személy pedig a haszonélvezeti jogot. A haszonélvezeti jog a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) által szabályozott vagyoni értékű jog, amely a tulajdonjog egy részjogosítványa. A haszonélvező a más tulajdonában álló dolgot birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja, valamint a hasznait is szedheti. Ingatlan esetén ez azt jelenti, hogy a lakásban lakhat, vagy akár bérbe is adhatja. Az özvegyi jog, vagyis a haszonélvezet megváltása akkor lehetséges, ha azt a túlélő házastárs kéri.

Ilyenkor:

• a tulajdonos a haszonélvezeti vagy használati jog értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti az illetéket;
• a haszonélvező vagy használó a számára megszerzett jog számított értéke után fizet illetéket.

A tulajdonszerző illetékalapját akkor is csökkenti a haszonélvezet értéke, ha maga a haszonélvezet öröklése illetékmentes.

Mi történik, ha az örökös visszautasítja az örökséget?

Aki az öröklés megnyílása után az örökséget vagy a hagyományt visszautasítja, nem kötelezhető öröklési illeték fizetésére. Fontos azonban, hogy a visszautasító személy nem döntheti el, ki kapja helyette az örökrészt. Nem lehet például úgy visszautasítani az örökséget, hogy „az én részemet kapja meg a testvérem”. A visszautasított örökrész sorsát a végrendelet vagy a törvényes öröklési rend határozza meg.

Érdemes tudni, hogy a visszautasítás nem azonos azzal, amikor valaki már megszerzett vagyont később elajándékoz vagy elad. A visszautasítás következtében az örökös úgy kerül ki az öröklésből, hogy a hagyaték nem válik a vagyonává.

Kell-e az örökösnek bejelentenie a hagyatékot a NAV-hoz?

Ha a hagyatékot közjegyző vagy bíróság adja át, főszabály szerint nem az örökös teszi meg a bejelentést.

A teljes hatályú hagyatékátadó végzést a közjegyző, a bírósági határozatot pedig a bíróság küldi meg a NAV-nak. Erre a végzés vagy határozat jogerőre emelkedésétől, illetve véglegessé válásától számított 15 nap áll rendelkezésre.

Az illetékfizetési folyamat lépései

Ha a hagyatéki eljárás közjegyző vagy bíróság előtt zajlik (tehát van hagyatéki eljárás), akkor a folyamat automatikus. A közjegyző a jogerős hagyatékátadó végzést 15 napon belül megküldi a NAV-nak, így az örökösnek külön bejelentést tennie nem kell.

Kivétel:
Ha nem indul hagyatéki eljárás hivatalból (például kisebb értékű ingóságok esetén), akkor az örökösnek kell 90 napon belül bejelentést tennie a NAV felé a „hagyatéki kimutatás (HK)” nyomtatványon. Ezt ahhoz a NAV-igazgatósághoz kell benyújtani, amelynek területén az örökhagyó utolsó lakóhelye volt.

Mikor kapok levelet a NAV-tól?

A NAV akkor küld levelet, amikor az illeték kiszabása megtörtént.

Ha az hagyaték mentes az illeték alól (például egyenes ági rokon vagy házastárs örököl), akkor a NAV nem küld fizetési meghagyást, csak ügyiratra jegyzi fel az illetékmentességet.

Más esetekben a NAV fizetési meghagyásban (határozatban) értesíti az örököst az illeték összegéről és a fizetési határidőről.

Mennyi idő van az illeték befizetésére?

A fizetési meghagyás kézhezvétele után a határozat 30 napon belül válik véglegessé, és a véglegessé válástól számított 15. napon esedékes az illeték.

Összesen tehát kb. 45 nap áll rendelkezésre a befizetésre, ha nem nyújt be az örökös mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet.

Ha valaki a határozat jogerőre emelkedése előtt benyújt egy mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet, a NAV a kérelmet előbb elbírálja, és csak ezután válik véglegessé a határozat. Ez tehát időt adhat a fizetésre.

Lehet részletfizetést vagy halasztást kérni?

Igen. A NAV-nál részletfizetés vagy fizetési halasztás is kérhető, ha az illeték egyösszegű megfizetése aránytalan nehézséget okozna. A kérelmet a fizetési meghagyás kézhezvételét követően kell benyújtani.

Külön kedvezmény vonatkozik kiskorú örökösökre: ők a nagykorúvá válásuktól számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizethetik meg az illetéket, sőt ha korábban teljesítenek, évente 10%, de legfeljebb 70% kedvezményt kaphatnak.

Mi történik, ha valaki nem fizet időben?

A határidőn túli fizetés után a NAV késedelmi pótlékot számít fel, amely a jegybanki alapkamat + 5% napi arányos része alapján kerül kiszámításra.
A késedelmi pótlék nem halmozódik, és 5000 forint alatti összeget a NAV nem ír elő.

Örökölt ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó (SZJA)?

Az örökölt vagyon értéke után (NAV által figyelembe vett forgalmi érték) bizonyos esetekben illetéket kell fizetni. Ez tehát a szerzéskor fizetendő teher.

SZJA akkor fizetendő, ha az örökölt ingatlant később eladják. Nem a teljes vételár után fizetünk, hanem az eladási ár és az örökléskori érték különbözete után (nyereség után).

SZJA

Ha az örökös az örökölt ingatlant 5 éven belül eladja, az eladásból származó bevétel után személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet.

• Az SZJA nem az öröklésre, hanem az értékesítésből származó nyereségre vonatkozik.
• Az adó alapja az eladási ár és az örökléskor megállapított forgalmi érték (a NAV által elfogadott érték) közötti különbség.
• Mivel az öröklés ingyenes szerzésnek minősül, a „szerzési érték” az örökléskori forgalmi érték.
• Öt év után az értékesítésből származó jövedelem adómentessé válik – vagyis, ha az örökös csak évekkel később adja el az ingatlant, már nem kell SZJA-t fizetnie.

Összegzés

Ingatlan öröklésekor először azt kell tisztázni, hogy az örökös illetékmentes-e. Gyermek, szülő, unoka, nagyszülő, házastárs, bejegyzett élettárs és testvér esetén főszabály szerint nincs öröklési illeték. A végrendelet léte, vagy nem léte nem befolyásolja az illeték-kötelezettséget.

Ha nincs mentesség, lakóingatlan öröklésekor az illeték mértéke 9%. Az illeték alapja nem feltétlenül a teljes piaci érték, hanem az örökölt tiszta érték. Ezt csökkentheti az igazolt tartozás, a hagyatéki teher vagy a haszonélvezeti jog értéke.

Ha örökölt ingatlant szeretnél eladni, ne csak az illetéket nézd. Ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, az örökösök közötti megállapodást, az esetleges haszonélvezetet, a kiskorú örökös helyzetét és az eladás utáni SZJA-t is.

Ha az örökléshez ingatlanértékesítés, közös tulajdon rendezése vagy adásvételi szerződés is kapcsolódik, érdemes már a hagyatéki eljárás alatt átbeszélni a következő lépéseket.

Szeretné ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével értékesíteni örökölt lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!