Ingatlan eladás: mit tegyél, ha sok az érdeklődő, de kevés az ajánlat?

Ingatlan eladás tudnivalók ingatlanközvetítői szemmel

A 2025-ös adatok alapján a legtöbb lakóingatlan eladási ideje 40–90 nap közé esik, de ezt jelentősen meghosszabbíthatják az alábbi tényezők:

1. Érzelmi alapú túlárazás gyakori – és szinte minden eladó érintett benne

Azt tapasztalom, hogy az eladók többsége jóval magasabb árat érez reálisnak, mint amit a piac ténylegesen elfogad. Sokszor a „környéken árult hasonló házakhoz” hasonlítanak, csakhogy a hirdetési ár és a ténylegesen eladott ár két teljesen külön világ.

2. A piaci ár meghatározásához valós adásvételi adatok kellenek

Erre a NAV adatbázisa vagy KSH-MNB adatbázisok tanulmányozása, de leginkább egy szakszerű értékbecslés adhat valós képet. A hirdetések böngészése nem mutatja azt, hogy a vevők ténylegesen mennyit fizettek ki az elmúlt hónapokban.

3. A vevők 80%-a jó vagy nagyon jó állapotú ingatlant keres

A vevők inkább kifizetik a magasabb vételárat és vesznek fel több hitelt, mintsem hogy külön önerőből finanszírozniuk kelljen egy felújítást. Egy felújítandó ház sokakat elriaszt, mert úgy érzik, a költségek kiszámíthatatlanok és a felújítás éveket vesz majd el az életükből.

4. A felújítás költségeit a vevők rendszeresen túlbecsülik

Míg szakemberek szerint egy-egy szükséges munkát akár 10 millió forint alatt is meg lehet oldani, a vevők gyakran automatikusan 20+ milliós kiadást vizionálnak. Ez sokakat visszafordít már a megtekintésnél.

5. A december hagyományosan a leggyengébb hónap az ingatlanpiacon

Ha azonban hetek óta sok a megtekintés, mégis nulla ajánlat érkezik, akkor a probléma valószínűleg nem a szezonban, hanem az árban vagy az ingatlan állapotában keresendő. Nemcsak a karácsonyi pénzköltés és a bizonytalanság miatt, hanem azért is, mert a vevők szívesebben néznek ingatlant jó időben, világosban, rendezett udvarral.

100 millió Ft feletti házakat esetén a vevők nem a felújítandónak keresik

A legfontosabb tudnivaló, amit nemrég egy budapesti vevőtől hallottam:

„100 millió feletti ingatlannál senki nem akar felújítani.”

Ez egy nagyon fontos piaci realitás. A magasabb árkategóriában a vevők többségének célja, hogy:

• azonnal költözhető állapotot kapjon,
• ne kelljen mesteremberekre várnia,
• ne vállaljon előre nem látható költségeket,
• ne kelljen „szétverni” a frissen kifizetett házat.

Ez azt eredményezi, hogy a felújítandó házak ebben a kategóriában lassabban fogynak, függetlenül a lokációtól. A legtöbben nem szívesen fizetnek ki egy használt családi házért annyit, amennyiért már majdnem saját telken építkezhetnének. 

Miért lesz turista a vevőkből?

Sok vevőjelölt arra panaszkodik, hogy a fizetések nem nőnek azzal arányosan, hogy mennyit akarnak az eladók kapni. Ez azt eredményezi, hogy sok vevő valójában szűkebb költségvetéssel rendelkezik, mint eladóként gondolnánk, és csak információt gyűjt. A turistákat én két nagy csoportba sorolom:

Álmodozók

Sokszor a vevők maguk is bevallják: „Olyat is megnézünk, ami még nincs a keretben – tapasztalatot gyűjtünk.”

Ez teljesen érthető jelenség.
Az emberek szeretnék látni:

• mit kapnak ennyiért,
• milyen házra lenne szükségük,
• mik a reális kompromisszumok.

Sokan csak ezért mennek el – különösen a 100+ milliós kategóriában –, és nem is ígérik, hogy most fognak ajánlatot tenni.

Nem azt kapja, amire számított

A csalódottság gyakori oka a valóságot torzító, túlretusált fotókkal teletűzdelt hirdetés. A vevők sokszor nem tudják felmérni a képek alapján, hogy milyen is az eladó ingatlan és azért válnak turistává, mert a szépen beállított képek nem mutatják meg 

• a tető állapotát,
• a hiányos szigetelést,
• az elavult elektromos hálózatot vagy
• az engedély nélküli toldásokat. 

Ezek a meglepetések nemcsak bizalomvesztést okoznak, hanem azt is megerősítik bennük, hogy hosszú távon jobban járnának egy saját építéssel.

Mi a teendő eladóként, ha csökken az érdeklődés?

Ha a megtekintések száma visszaesik, vagy a sok érdeklődő ellenére sem jön ajánlat, az eladó két dolgot tehet: felújít, vagy leveszi a hirdetést, kivár, majd javított verzióban újra piacra lép egy helyesebb árral.

Felújítani vagy nem felújítani? – Mit érdemes megcsinálni eladás előtt?

Egy felújítandó ház könnyen lesz „megtekintett, de nem megvett” ingatlan. A profi ingatlanközvetítők és ingatlanfejlesztők szerint a következő elvek segítenek okosan dönteni:

Mit érdemes elvégezni?

• Kisebb, látványos felújítások (faljavítás, tisztasági festés, burkolatjavítás).
• Nyílászárók, gépészet látható hibáinak javítása, ha kiszámítható és nem költséges.
• Rendrakás, depózás, udvar rendezése, hogy a vevő ne a munkát lássa maga előtt.
• Home staging: vannak külön erre szakosodott szolgáltatók is.

Ezekkel a ház gyakran 1–3 millió forintból eladhatóbbá tehető – anélkül, hogy nagy beruházásba kellene fogni.

Mit NEM érdemes megcsinálni?

• Nagy, költséges átalakításokat (tetőcsere, teljes gépészet csere), ha nem tudod biztosan, hogy a vételárban megtérül.
• Olyan munkákat, amelyeknél fennáll a veszély: több millióval „elszalad”.

Az eladási ár meghatározása mindig kulcskérdés. Ha egy felújítás többe kerül, mint amennyivel növeli a vételárat, akkor felesleges. De ha egy 1–2 milliós apró kozmetikai javítás 4–5 millióval jobb tárgyalási helyzetet hoz, akkor megéri.

Mennyit kell várni az eladásra – Mire számíthatunk 2026-ban?

A 2025-ös piaci adatok alapján jól látszik, hogy az eladási idő erősen függ az ingatlan típusától és a helyszíntől. Bár országosan gyorsult a piac, nagy különbségek maradtak az egyes kategóriák között.

Budapest: továbbra is a leggyorsabb piac

• Panellakások – 1,5–3 hónap (45–90 nap)
  A panelek 2025-ben is rekordgyorsan fogynak. Az Ingatlan.com szerint a fővárosi átlagos eladási idő mindössze 64 nap, ami 10 éves csúcs.
• Téglalakások – 2–4 hónap (60–120 nap)
  Kissé lassabb tempó, de a rövidült budapesti átlag miatt jó árazással ma már ezek is gyorsabban kelnek el, mint korábban.
• Családi házak – 4–5 hónap (120–150 nap)
  Bár ez a kategória mozog a leglassabban, itt is mérhető gyorsulás: 124 nap az átlag, ami 31 nappal rövidebb a tavalyinál.

Vidéki nagyvárosok: stabil, kiszámítható piac

• Panellakások – kb. 3 hónap (97 nap)
  A megyeszékhelyeken az erős kereslet miatt a panelek eladása itt is kifejezetten gyors.
• Téglalakások és családi házak – 3–4 hónap (90–120 nap)
  Régiós eltérések vannak: keleten inkább 3–4 hónap, nyugaton 3 hónap körüli idővel lehet számolni.

Kisebb települések: lassabb értékesítés

• Átlagosan 5 hónap vagy több
  A gyengébb kereslet miatt itt akár 5–7 hónapig is eltarthat, mire komoly vevő érkezik – főleg családi házaknál és felújítandó ingatlanoknál.

Összegzés

A legtöbb eladási elakadás mögött túl optimista árképzés, hibás összehasonlítás, illetve a vevők felújítással kapcsolatos aggodalmai állnak. A vevők reális költségeket, átláthatóságot és őszinte hirdetést várnak — ezek hiánya pedig könnyen vezet ahhoz, hogy sok a nézelődő, de kevés a valódi érdeklődő.

Ha sok a megtekintés, de nulla ajánlat, az ár legalább 5–10%-kal a piac felett lehet. Egy kicsi árcsökkentés is elég lehet ahhoz, hogy a vevők hirtelen komolyabban vegyék az ingatlant. Ha nem sürgős, érdemes tavaszig várni, mert január végétől–márciusig hirtelen megugrik az érdeklődés, és gyakrabban születnek valódi ajánlatok.

Szeretné, ha profi ingatlanjogász segítene eladni a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!