Zártkert + Otthon Start: csábító lehetőség, rejtett buktatókkal

Mit jelent az eladóknak a 2026-os Otthon Start zártkerti módosítása?

A 2026-tól várható változás kétségtelenül növeli a zártkerti és külterületi lakóingatlanok iránti érdeklődést, de nem minden ingatlan válik automatikusan hitelképes ajánlattá. A vevők nagy része akkor tud Otthon Start hitelt felvenni, ha az ingatlan:

• lakóházként szerepel a tulajdoni lapon,
• rendelkezik alapvető komforttal (villany, fürdő, WC, konyha),
• nem termőföld, vagy ha az, akkor kivonható művelés alól,
• beépíthető a helyi szabályok szerint,
• és a bank számára piacilag értékesíthető.

Ez azt jelenti, hogy az eladók akkor tudják a legtöbbet kihozni az ingatlanukból, ha már az értékesítés előtt tisztázzák a beépíthetőséget, a művelési ágat és a lakhatási állapotot. Azok az ingatlanok, amelyek megfelelnek ezeknek a feltételeknek, 2026-tól jóval szélesebb vevői kör elé kerülhetnek — és jobb áron értékesíthetők.

Ha viszont az ingatlan nem felel meg a banki elvárásoknak, továbbra is csak készpénzes vevő jöhet szóba, így a program változásai nem fogják érdemben növelni az értékét.

A tapasztalat az, hogy a hitelképesség előzetes felmérése gyorsabb eladáshoz és magasabb eladási árhoz vezet. Ha szeretné megtudni, hogy az Ön zártkertje valóban alkalmas-e banki finanszírozásra, érdemes szakemberrel átnézetni a tulajdoni lapot, a művelési ágat és a helyi építési szabályokat.

Hogyan reagálhat a piac - várható-e árnövekedés, ingatlanár-infláció zártkerti ingatlanoknál a kedvezményes hitel miatt?

Ingatlanpiaci boomra, vagy buborékra azért nem számítunk.

• A kedvezményes, fix 3 %-os hitel jelentősen megnövelheti a potenciális vevők számát - az eddig sokszor kizárt külterületi lakóingatlanokra most új, hitelképes kereslet érkezhet.
• Mivel nem az összes zártkerti ingatlan, hanem csak a lakást, lakóházat tartalmazók hitelezhezőek, a tranzakciószám várhatóak csak enyhén növekszik.
• A kivett státusz a zártkertek esetén továbbra is értéknövelő tényező - mivel jelenleg elérhető kedvezményes kivonási lehetőség, várhatóan emelkednek a kivett, zártkerti lakóingatlanok árai.

A legtöbb zártkert nem számít lakóingatlannak

Csak az a zártkerti ingatlan hitelezhető, amely a tulajdoni lapon „lakóház, udvar”, tanya, birtokközpont, vagy lakóingatlannak minősülő más elnevezéssel szerepel.
Ha viszont ezt látod:

• „szőlő”
• „kert”
• „gyümölcsös”
• „gazdasági épület”
• „művelés alól kivett zártkert” (de nincs rajta ház)

→ a bank nem fogja lakásnak tekinteni.

Ez az első és legnagyobb szűrő, amin az ingatlanok 80–90%-a elbukik.

Komfort nélküli ház = hitel kizárva

A bankok nem finanszíroznak olyan ingatlant, ahol nincs:

• legalább 12 m²-es szoba
• fürdő + WC
• konyha vagy 4 m²-es főzőtér
• villamos energia (OFF-GRID napelem NEM ELÉG!)
• ivóvíz vagy igazoltan ivóvíz-minőségű kút
• megfelelő szennyvízelvezetés (csatorna vagy engedélyezett zárt tároló / tisztítómező)

A zártkerti ingatlanok nagy része „nyaralós”, félkész, komfort nélküli, ami önmagában hitelképtelen.

Ha művelési ágban termőföld: szinte biztosan ki kell vonni

Bár mikroszkopikus eséllyel egy bank hitelezhet szántón lévő lakóépítményt, a gyakorlat az, hogy:

• termőföldre nem adnak lakáshitelt,
• lakhatási célra vásárolva szinte mindig ki kell vonni művelés alól.

Ez ráadásul:

• költséges (földvédelmi járulék),
• időigényes,
• és a helyi építési szabályok alapos ismeretét igényli.

A zártkerteket 2025 nyarától szerencsére egyszerűsített eljárásban is át lehet minősíttetni, de ehhez először is a településlista ellenőrzése szükséges!

Beépíthetőség: a helyi HÉSZ számít!

Hiába változik a kormányrendelet, ha a helyi HÉSZ szerint:

• a telek nem beépíthető, vagy
• csak gazdasági épület építhető,
• vagy túl kicsi a telek a minimális telekszélesség / beépíthetőség teljesítéséhez,

→ Otthon Start nem lesz rá igényelhető.

Ez különösen fontos azoknál a külterületeknél, amelyeket „felparcelláztak”, de még nem vontak belterületbe.

A bank nem csak jogszabályt néz — hanem értékesíthetőséget

A bank csak akkor ad hitelt, ha:

• az ingatlan piacképes,
• a környéken van reális kereslet,
• bedőlés esetén el tudja adni.

A probléma?

Sok zártkerti lakóépítmény:

• alacsony piaci értékű,
• nehéz eladni,
• nagyon helyspecifikus.

Ha csak 10% esélyt lát a bank arra, hogy nem tudná értékesíteni → elutasítja a kérelmet.

Ezért várhatóan csak néhány száz zártkerti ingatlan lesz valóban hitelképes, hiába a jogszabály-módosítás.

Ivóvíz-minőségű kút: ha nincs papír róla, bukta

Hiába van kút, ha:

• nem bizonyítható, hogy ivóvíz-minőségű,
• vagy a vízminőség határérték feletti.

A banki értékbecslők ebben nem rugalmasak.

Mit tanácsolok egy ügyfélnek, aki ilyen ingatlanban gondolkodik?

Professzionális nézőpontból:

• Előminősítés nélkül ne tegyen ajánlatot.
• Beépíthetőséget, művelési ágat és HÉSZ-t előre le kell ellenőrizni.
• Ha termőföld, készüljön fel a kivonás költségeire és időigényére.
• Ha nincs komfort → felejtős a hitel.
• A tulajdoni lap szerinti megnevezés mindent visz.

Összegzés

2026-tól zártkerti ingatlanra is felvehető lesz a fix 3%-os Otthon Start, de csak akkor, ha lakóházként szerepel a tulajdoni lapon, megfelel a lakhatási követelményeknek és beépíthető. A bank szigorú értékbecslést végez, így sok zártkert továbbra sem lesz hitelképes.