Lakott ingatlan ára: mennyivel ér kevesebbet?

Mit jelent az, hogy lakott ingatlan?

A „lakott ingatlan” nem egyetlen jogi helyzetet jelent. A kifejezést a piacon sokféle esetre használják, pedig az ár szempontjából ezek között nagy különbség van.

Lakott ingatlan lehet például:

• olyan lakás, amelyben bérlő lakik;
• olyan ház, amelyben az eladó még egy ideig bent marad;
• haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan;
• válás vagy öröklés miatt egyik tulajdonostárs által használt ingatlan;
• jogcím nélküli lakó által használt ingatlan;
• árverési vagy végrehajtási ügyben lakottan értékesített ingatlan.

Miért csökkenti a lakottság az ingatlan árát?

Az ingatlan ára azért csökkenhet, mert a vevő nem ugyanazt kapja, mint egy üres, beköltözhető ingatlannál. Egy beköltözhető lakásnál a vevő a vételár megfizetése után rövid időn belül használhatja az ingatlant.

Ha lakott ingatlan is szóba jöhet, akkor a vevő több kockázatot is mérlegel:

• mikor kapja meg ténylegesen az ingatlant;
• mennyibe kerül a birtokbaadás;
• kell-e az osztatlan közös tulajdon megosztása kapcsán bírósági vagy végrehajtási eljárással számolni;
• lehet-e így hitelt felvenni az ingatlanra;
• lesz-e közüzemi, közös költség vagy bérleti jogviszonyból eredő vita;
• tudja-e valaha használni az ingatlant.

Minél nagyobb a bizonytalanság, annál nagyobb árengedményt fog kérni a vevő.

A bírósági gyakorlat szerint komoly értékcsökkentő tényező a lakott jelleg

A bírósági gyakorlatban a "lakottságot" régóta jelentős forgalmi értékcsökkentő tényezőként kezelik. Több ügyben is megjelent, hogy az ingatlanforgalmi szakértők a lakottság miatt akár 50%-os értékcsökkenéssel számoltak a beköltözhető állapotú forgalmi értékhez képest.

Egyes bírósági ügyekben ennél kisebb, más ügyekben sokkal nagyobb csökkenést fogadtak el. Volt olyan eset, ahol a lakott értéket a beköltözhető érték 75%-ában határozták meg, vagyis a lakottság körülbelül 25%-os csökkenést eredményezett. Szélsőségesen nehezen kiüríthető ingatlanoknál viszont a szakértői értékelés akár 75–80%-os értékcsökkenést is figyelembe vett, és a lakott értéket a szabad forgalmi érték 20%-a körül határozta meg.

Ezek az ügyek fontos irányt mutatnak, de óvatosan kell őket használni. A bírósági példák sosem egyszerű piaci adásvételről szólnak, hanem közös tulajdon bírósági megszüntetéséről, árverésről, bentlakó tulajdonostársról, bérlőkkel lakott ingatlanról vagy vitás használati helyzetről.

Ezért nem helyes minden lakott ingatlanra automatikusan azt mondani, hogy a piaci ár felét éri. A bírósági gyakorlat tanulsága inkább az, hogy a lakottság értékcsökkentő hatását mindig az adott jogi és használati helyzet alapján kell vizsgálni.

Mi számít reális árnak lakott ingatlan esetén?

Ha általánosságban beszélünk a kockázatokról, akkor én a következő %-os árhatásokból szoktam kiindulni:

Ezek az én tapasztalatomon alapuló inkább csak árképzési támpontok. Az ingatlan reális árát mindig értékbecslés, jogi átvilágítás és a várható vevői kör alapján lehet meghatározni.

Nézzük az egyes élethelyzeteket egyesével:

Ha az eladó, vagy a tulajdonostárs lakik benne

Gyakori helyzet, hogy az eladó a vételár megfizetése után még egy rövid ideig bent marad. Ez önmagában kezelhető, ha a felek pontosan szabályozzák a birtokbaadást.

Más a helyzet, ha az eladó vagy egy tulajdonostárs nem akar kiköltözni, vagy a kiköltözés bizonytalan. Ez már komoly árkockázat. A vevő ilyenkor nemcsak ingatlant vásárol, hanem egy lehetséges jogvitát is.

Közös tulajdonnál a bírósági gyakorlatban különösen fontos kérdés, hogy ki viseli a lakottságból eredő értékcsökkenést. Több ügyben megjelent az az elv, hogy ha a lakottság a bentlakó tulajdonostárs magatartásához kötődik, akkor a lakottság miatti értékcsökkenést rendszerint neki kell viselnie. Ez különösen közös tulajdon megszüntetése vagy árverési értékesítés esetén lehet lényeges.

Ha haszonélvező lakik az ingatlanban

A haszonélvezeti jog sokkal erősebb helyzet, mint egy egyszerű bentlakás. A haszonélvező jogosult az ingatlant használni, és a tulajdonos e jog fennállása alatt nem tudja szabadon birtokba adni az ingatlant a vevőnek.

Főszabály szerint a haszonélvezeti jog fennmarad végrehajtás esetén is. Ez azt jelenti, hogy az árverési vevő tulajdonjogát továbbra is terheli az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, sőt a törvényen alapuló haszonélvezet is, még akkor is, ha nincs bejegyezve.

Azonban vannak kivételek, amikor a haszonélvezeti jog megszűnik az árverés után:

• Ha a haszonélvező felel a tartozásért: Amennyiben a haszonélvező adóstárs, kezes, vagy egyéb módon felel a követelésért, akkor az árveréssel a haszonélvezeti jog megszűnik.
• Ha a haszonélvezet később jött létre, mint a jelzálog: Ha a jelzálogjog már fennállt, és utána alapították szerződéssel a haszonélvezetet, akkor az árverésnél a haszonélvezeti jog nem marad fenn. Ez a bankok védelmét szolgálja, hogy a tulajdonos ne tudja utólag „kiüresíteni” a fedezetet.

Fennmaradó haszonélvezet esetén a megoldás sokszor az, hogy az eladó előbb megállapodik a haszonélvezővel. Ha a haszonélvező a vételár egy részéért lemond a jogáról, az ingatlan tehermentesen és magasabb áron értékesíthető.

Bérlő lakik az ingatlanban

Ha van írásos bérleti szerződés, a bérlő fizet, nincs tartozás, és a bérleti díj megfelel a piaci szintnek, akkor az ingatlan befektető számára akár kifejezetten érdekes is lehet. Ilyenkor a lakottság nem feltétlenül jelent nagy értékcsökkenést.

Más a helyzet, ha a vevő saját maga szeretne beköltözni. Ilyenkor számára a bérlő nem előny, hanem akadály.

Hogyan érdemes meghirdetni egy lakott ingatlant?

A lakottságot nem célszerű elhallgatni. Ha a vevő csak később szembesül vele, az bizalomvesztést okoz, és könnyen meghiúsíthatja az ügyletet.

A hirdetésben nem kell minden jogi részletet leírni, de annyit igen, hogy a vevő értse a helyzetet.

Például:

Az ingatlan jelenleg bérlő által lakott, rendezett bérleti jogviszonnyal. Befektetési célra is alkalmas. A birtokbaadás és a bérleti jogviszony átvétele az adásvételi szerződésben pontosan szabályozható.

Vagy:

Az eladó a teljes vételár megfizetését követően, legkésőbb 60 napon belül adja birtokba az ingatlant. A kiköltözés biztosítékai az adásvételi szerződésben rögzítésre kerülnek.

A cél nem az, hogy a lakottságot elrejtsük, hanem az, hogy a vevő lássa: az eladó ura a helyzetnek.

Árverési lakott ingatlan és piaci eladás: nem ugyanaz

Fontos különbséget tenni a piaci eladás és az árverési értékesítés között. Az árverési ügyekben a lakottság gyakran sokkal erősebben jelenik meg az árban, mert a vevő eleve magasabb kockázattal számol.

Árverésnél a vevő általában kevesebb információ alapján dönt, korlátozottabb lehetősége van az ingatlan megtekintésére, és a birtokbaadás is bizonytalanabb lehet. Ezért az árverési vételár nem mindig alkalmas arra, hogy egy normál piaci eladás reális árát közvetlenül meghatározza.

Minél átláthatóbb a helyzet, annál kevésbé fogja a vevő „problémás ingatlanként” kezelni az eladást.

Összegzés

A lakott ingatlan ára általában alacsonyabb, mint a beköltözhető ingatlané. Az árengedmény mértéke attól függ, ki lakik bent, milyen jogcímen, mikor költözik ki, és a vevő milyen gyorsan tudja birtokba venni vagy hasznosítani az ingatlant.

A bírósági gyakorlat is abból indul ki, hogy a lakottság jelentős forgalmi értékcsökkentő tényező lehet. A konkrét mérték azonban mindig az egyedi körülményektől függ: ki lakik bent, milyen jogcímen, mikor költözik ki, és a vevő milyen kockázatot vállal.

Eladás előtt ezért érdemes az ingatlant nemcsak piaci, hanem jogi szempontból is előkészíteni. Sok esetben a bentlakási helyzet rendezése magasabb vételárat eredményez, mint a gyors, de jelentős árengedménnyel történő lakott értékesítés.

Szeretné, ha ügyvéd-ingatlanközvetítő segítene az ingatlana értékesítésében? Vegye fel velünk a kapcsolatot!