Mit néz meg a vevő ügyvédje a tulajdoni lapon?

Ki a tulajdonos?

Az első és legfontosabb kérdés: valóban az adja el az ingatlant, aki a tulajdoni lapon szerepel?

Az ügyvéd ellenőrzi:

• név,
• tulajdoni hányad,
• személyes adatok,
• tulajdonszerzés jogcíme.

Tulajdoni hányad stimmel?

Gyakori probléma: az eladó csak részben tulajdonos.

Például:

• 1/2 tulajdoni hányad,
• örököstársak,
• házastársi közös tulajdon.

Ilyenkor nem biztos, hogy egyedül el tudja adni az egész ingatlant.

Széljegyzett beadványok

A széljegy azt mutatja, hogy folyamatban van valamilyen földhivatali eljárás.

Ez lehet:

• új jelzálog,
• adásvétel,
• végrehajtás,
• ajándékozás,
• peres eljárás.

A vevő ügyvédje ezért nemcsak a bejegyzett adatokat nézi, hanem azt is, hogy milyen kérelmek érkeztek már be a földhivatalhoz.

Jelzálogjog

A leggyakoribb teher. Az ügyvéd megnézi:

• melyik bank javára van bejegyezve,
• mekkora összegre,
• hogyan fogják törölni.

A vevőnek tudnia kell: a hitel nem „tűnik el” automatikusan az adásvétellel, ehhez a bank törlési engedélye kell.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Ez gyakran:

• banki hitelhez,
• CSOK-hoz,
• támogatásokhoz kapcsolódik.

Ilyenkor az ingatlan nem adható el szabadon.

Végrehajtási jog

Ez már komolyabb kockázat. Az ilyen ügyeknél különösen fontos:

• a tartozás rendezése,
• a végrehajtó bevonása,
• a megfelelő kifizetési konstrukció.

Haszonélvezeti jog

Az egyik legfontosabb ellenőrizendő adat. Ha a haszonélvező nem mond le:

• a vevő nem tudja teljesen birtokba venni az ingatlant,
• a haszonélvező bent maradhat.

Sok vevő csak későn szembesül ezzel.

Az épület fő rendeltetése

Lakás? Üzlethelyiség? Garázs? A bank és az illeték szempontjából sem mindegy.

Gyakori probléma: a vevő „lakásként” használ egy ingatlant, ami valójában üzlethelyiségként szerepel a nyilvántartásban.

Szolgalmi jogokra utalás

Például:

• útszolgalom,
• vezetékjog,
• földhasználati jog.

Ezek jelentősen korlátozhatják az ingatlan használatát.

Külön figyelmet igényel a társasházi lakások tulajdoni lapja

Társasháznál az ügyvéd gyakran:

• a különlapot,
• és a társasház törzslapját is ellenőrzi.

Itt derülhet ki például:

• társasház előzetes alapítása,
• közös tulajdont érintő jogok,
• alapító okiratban előforduló elővásárlási jog,
• az eszmei hányad mértéke.

Mi az az iratbetekintés?

Az ingatlan-nyilvántartás nemcsak a tulajdoni lapból áll, hanem az annak alapjául szolgáló iratokból (okirattár) is. Az ügyvédi munka és a tudatos vásárlói magatartás fontos része az iratbetekintés. Az iratbetekintés és a dokumentumok kikérése nem ingyenes. Az eljárásért úgynevezett igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, melynek mértékét miniszteri rendelet határozza meg. Ez a díj fedezi az iratok kikeresésének, esetleges másolásának vagy digitalizálásának költségeit.

Az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) kétféle formában őrizheti az iratokat:

• Papíralapú okirattár: A régi, fizikai formában tárolt dokumentumok.
• Elektronikus okirattár: A digitálisan tárolt vagy utólag digitalizált iratok.

A törvény értelmében a kérelmezőnek választási joga van: kérheti az iratot az eredeti formájában (pl. papírként), de kérheti annak átalakítását is (pl. a papíralapú iratot szkennelve, elektronikus dokumentumként).

Összegzés

A vevő ügyvédje a tulajdoni lap lekérésével ellenőrzi az ingatlan tulajdonosát, a tulajdoni hányadot, a jelzálogot, a haszonélvezeti jogot, az elővásárlási jogot, a végrehajtást, valamint a folyamatban lévő földhivatali eljárásokat. A tulajdoni lapból derül ki, hogy az ingatlan jogilag valóban tehermentesen megvásárolható-e.

Ha osztatlan közös tulajdont adsz el, pl. egy ikerház egyik fele, de nincs külön helyrajzi száma), az ügyvéd tudja, hogy itt nem elég a tulajdoni lap: Használati megosztási szerződésre lesz szükség.