Van-e elővásárlási joga az államnak az ingatlanomra?

Honnan tudható biztosan, hogy van-e állami elővásárlási jog az ingatlanomon?

Az elővásárlási jog fennállása elsőként a tulajdoni lap III. részéből derül ki. Emellett ellenőrizni kell a társasházi alapító okiratot, a természetvédelmi és örökségvédelmi nyilvántartásokat, valamint zártkert, termőföld esetén a Földforgalmi törvény szerinti eljárást is.

Belvárosi műemlék lakásoknál vagy külterületi földeknél az állami elővásárlási jog nem elméleti kérdés. Ha a jogosultat nem értesítik szabályosan, az adásvétel később megtámadható. Ez különösen banki finanszírozásnál okozhat problémát.

Az állam elővásárlási joga önkormányzati tulajdonú ingatlan esetén

Ha az ingatlan helyi önkormányzat tulajdonában áll, és azt értékesítik, a nemzeti vagyonról szóló törvény alapján az államot – főszabály szerint – minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: Nvtv. 14. § (2)
Jogosult: Magyar Állam
Honnan tudható? A tulajdoni lapról.

Ez a szabály magánszemély tulajdonában álló lakásoknál általában nem releváns, de önkormányzati bérlakás megvásárlásakor igen.

Műemlék vagy védett kulturális örökség

Ha az ingatlan védett kulturális örökség része, vagy világörökségi területen fekszik, a Magyar Államot – főszabály szerint – elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: 2001. évi LXIV. törvény 86. § (1)
Jogosult: Magyar Állam (esetenként önkormányzat)
Ellenőrzés: az Örökségvédelmi Nyilvántartásban (oeny.hu)

Budapesten ez különösen releváns lehet a belvárosi kerületekben (pl. V., VI., VII. kerület), ahol számos épület műemléki védelem alatt áll.

Természetvédelmi terület

Ha az ingatlan országos jelentőségű védett természeti területen vagy Natura 2000 besorolás alatt áll, az államot elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: 1996. évi LIII. törvény
Jogosult: Magyar Állam
Ellenőrzés: termeszetvedelem.hu helyrajzi szám alapú kereső

Ez főleg külterületi, erdő- vagy mezőgazdasági ingatlanoknál, zártkerteknél fordul elő.

Termőföld – külön szabályok

A mezőgazdasági földeknél az elővásárlási jogi rendszer teljesen eltér a „normál” lakóingatlanoktól.

Jogszabályi alap: 2013. évi CXXII. törvény 18. §
Jogosultak: a törvényben felsorolt személyek (pl. földműves szomszéd, helyben lakó gazdálkodó stb.)
Eljárás: hirdetményi közlés, jegyzői kifüggesztés

Itt az állam is jogosult lehet, de nem automatikusan és nem minden föld esetén.

Hogyan kell az elővásárlási jog gyakorlására felhívni az államot?

A tulajdonos a megkeresést a fekvés szerint illetékes kormányhivatalhoz nyújtja be, mellékelve:

• vételi ajánlatot vagy
• előszerződést vagy
• adásvételi szerződést.

A hatóságnak 30 nap áll rendelkezésére a nyilatkozattételre. Ha nem nyilatkozik, az lemondásnak minősül.

Nem csak az állam lehet jogosult

Az elővásárlási jog nem kizárólag állami jogintézmény. Gyakori példák:

A közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat törvény erejénél fogva elővásárlási jog illeti meg.

Összegzés

A legtöbb „átlagos” lakásnál az államnak nincs automatikus elővásárlási joga.
Védett ingatlan, természetvédelmi terület, termőföld vagy önkormányzati értékesítés esetén viszont igen.

Eladás előtt mindig érdemes tisztázni: nem csak az a kérdés, van-e vevő – hanem az is, hogy beléphet-e valaki a helyére.

Mire figyeljen eladás előtt?

1. Kérjen friss tulajdoni lapot.
2. Nézze meg, van-e bejegyzett elővásárlási jog.
3. Ellenőrizze, hogy az ingatlan védett területen fekszik-e.
4. Állami elővásárlási jog esetén számoljon több hónapos átfutási idővel.
5. Az adásvételi szerződésben pontosan rögzítsék az elővásárlási jog gyakorlásának szabályait.

Szeretné, ha ügyvéd-ingatlanközvetítő segítene eladni a lakását/házát? Hívjon minket!