Meghiúsult az eladás, de még mindig vevői jog van a tulajdoni lapon? Mit tehet az eladó?

Mit jelent a vevői jog az eladó számára?

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog még nem jelenti azt, hogy a vevő már tulajdonos. A bejegyzés a vevő későbbi tulajdonszerzéséhez kapcsolódik, és befolyásolhatja az ingatlanra érkező további kérelmek elbírálását. A vevői jog ranghelye a későbbi tulajdonjog-bejegyzésnél is jelentős lehet. (Forrás: 2021. évi C. törvény, 18. § és 48. §)

A vevői jog tehát nem azonos a tulajdonjoggal, de az eladó számára ettől még elég komoly gyakorlati akadályt jelenthet. Amíg a bejegyzés fennáll, egy új vevővel kötendő ügyletnél tisztázni kell, hogyan érinti az ingatlant az előző szerződésből származó jog, és miként rendezhető a tulajdoni lap.

A szerződés meghiúsulása önmagában törli a bejegyzést?

Nem. Először azt kell megállapítani, hogy az adásvételi szerződés valóban megszűnt-e, és ha igen, milyen módon. Nem mindegy például, hogy a felek közös megegyezéssel zárták le az ügyletet, valamelyik fél elállt vagy felmondott, esetleg vita van arról, hogy a szerződés megszűnt-e. Bármilyen módon is szűnt meg, az nem eredményez automatikus földhivatali törlést.

Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles nyilvántartás, ezért a bejegyzés rendezését az iratok és a törlési kérelem szempontjából is külön kell vizsgálni. Az általános szabály szerint bejegyzett jog törlésére a jogosult kérelmére is sor kerülhet, ha külön szabály ezt nem zárja ki. (Forrás: 2021. évi C. törvény, 16. § (1) és 44. § (2))

Ezért ne indulj ki abból, hogy egy eladói levél, a foglaló visszafizetése vagy a szerződés megszűnéséről szóló megállapodás önmagában biztosan elegendő a földhivatali törléshez. Azt kell ellenőrizni, hogy a konkrét bejegyzéshez milyen jogcímen, milyen kérelemmel és milyen okirattal lehet eljárni.

Mikor törölhető hivatalból a vevői jog?

Két, egymástól eltérő helyzetet érdemes megkülönböztetni:

• Ha a vevő megszerzi a tulajdonjogot: a vevői jogra alapított tulajdonszerzés esetén a vevői jog bejegyzését hivatalból törölni kell. (Forrás: 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet, 154. § (4) bekezdés c) pont.)
• Ha lejár a vevői jog kikötött időtartama: határozott időre kikötött vevői jog esetén a megállapodásban meghatározott idő elteltével, határozatlan időre kikötött jog esetén öt év elteltével kerülhet sor a hivatalbóli törlésre. (Forrás: 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet, 45. § (3) bekezdés.)

A hat hónapos eljárási szabály ettől különbözik. Ez bizonyos, törvényben meghatározott feltételek mellett a későbbi bejegyzési eljárások felfüggesztésének időtartamára vonatkozik; nem a vevői jog fennállási ideje, és nem jelenti azt, hogy a bejegyzés hat hónap után minden esetben automatikusan törlődik. A törvényi idő számítása a vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásához kapcsolódik. (Forrás: 2021. évi C. törvény, 48. § (1) bekezdés a) pont.)

Mit tegyél, ha az adásvétel meghiúsult?

1. Kérj le friss tulajdoni lapot

Ellenőrizd, hogy a vevői jog még szerepel-e a tulajdoni lapon, pontosan milyen tartalommal jegyezték be, és van-e más, időközben érkezett kérelem vagy teher. Régi tulajdoni lap alapján ne dönts arról, hogy az ingatlan újra értékesíthető-e rendezett jogi helyzettel.

2. Nézesd át az adásvételi szerződést és a megszűnés iratait

Az ügyvédnek látnia kell az eredeti adásvételi szerződést, a szerződés megszűnéséről szóló nyilatkozatokat vagy megállapodást, valamint az esetleges foglalóval és vételárral kapcsolatos iratokat. A törlési kérelem előkészítése előtt tisztázni kell, hogy a felek között van-e vita a szerződés megszűnéséről vagy annak pénzügyi következményeiről.

3. Tisztázd, ki és milyen okirattal kérheti a törlést

A vevői jog törlése nem pusztán a felek közötti elszámolás kérdése. A bejegyzés törléséhez az adott jogra alkalmazható nyilvántartási szabályoknak megfelelő kérelemre és okiratra van szükség. Ha a vevő nem működik együtt, vagy vitatja a szerződés megszűnését, ne próbáld a bejegyzést egyoldalú nyilatkozattal „levenni”: előbb az ügyvéd vizsgálja meg, milyen jogi út áll rendelkezésre.

4. Csak a bejegyzés rendezését követően tervezz új adásvételt

Az ingatlant lehet előkészíteni az újabb értékesítésre, de az érdeklődőnek és az új vevő ügyvédjének tudnia kell a tulajdoni lapon szereplő vevői jogról. Az új szerződés ütemezését és feltételeit csak a korábbi bejegyzés jogi helyzetének ismeretében érdemes kialakítani.

Mielőtt új vevőnek ígérnéd az ingatlant

Kérd meg az ügyvédet, hogy a friss tulajdoni lap és a teljes iratanyag alapján tisztázza a vevői jog törlésének lehetőségét, a szükséges dokumentumokat és az új értékesítés biztonságos menetét. Ha az ingatlan újbóli értékesítéséhez közvetítőt keresel, az ingatlan-közvetítési szolgáltatásról itt olvashatsz.

Összegzés

Ha meghiúsult az ingatlan eladása, a vevői jog sorsát külön kell rendezni: a szerződés megszűnése nem feltétlenül törli automatikusan a tulajdoni lapról. Az eladónak a friss tulajdoni lap és az ügylet iratai alapján kell tisztáznia a törlés lehetőségét, mielőtt új vevővel szerződik vagy tehermentes értékesítést ígér.

A vevői jog rendezése és az új értékesítés előkészítése előtt érdemes áttekinteni a tulajdoni lapot és a korábbi ügylet iratait. Kérj segítséget az ingatlan újbóli értékesítésének előkészítéséhez.