Ingatlan adásvételi szerződés aláírása külföldről

Melyik megoldás jöhet szóba külföldön élő eladóként?

Távoli aláírás és távellenjegyzés

A „távellenjegyzés” nem igazán jogi szakkifejezés, de ez az ügyvédek között elterjedt elnevezés. Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény alapján a korábban már (akár szintén videón) azonosított fél az okiratot elektronikus hírközlő hálózaton keresztül, a képet és a hangot egyidejűleg továbbító és rögzítő eszköz használatával írhatja alá az ügyvéd előtt, vagy ugyanígy ismerheti el sajátjaként a már elhelyezett aláírását. A felvételt az ügyvéd az okirattal együtt megőrzi.

Ez nem egyszerű videóhívás. Az azonosításnak, az okmányellenőrzésnek, a nyilatkozatoknak és a technikai eszköznek is meg kell felelnie a hatályos ügyvédi és kamarai szabályoknak. Az alkalmazható platformot ezért mindig az eljáró ügyvéd jelöli meg; egy tetszőleges videóalkalmazás használhatóságát nem érdemes előre feltételezni.

Hogyan zajlik a gyakorlatban?

1. Előzetes adat- és okmányellenőrzés. Az ügyvéd még a szerződéstervezet véglegesítése előtt tisztázza az eladó személyes adatait, okmányait, családi állapotát, tulajdoni hányadát és azt, hogy az ingatlan-nyilvántartási ügyhöz milyen elektronikus meghatalmazásra lesz szükség.
2. A szerződéstervezet egyeztetése. Az eladó e-mailben vagy más biztonságos csatornán megkapja a tervezetet. A fizetési ütemezést, a tehermentesítést, a birtokbaadás feltételeit és a külföldi bankszámlára történő utalást még az aláírás előtt rendezni kell.
3. Rögzített videókapcsolat. Az ügyvéd a jogszabályi és kamarai előírások szerint azonosítja a felet, majd a fél az ügyvéd előtt aláírja az okiratot, vagy a rajta szereplő aláírást sajátjaként elismeri.
4. Az okirat eljuttatása és ellenjegyzése. Papíralapú szerződésnél az eredeti példányokat az ügyvédnek rendszerint meg kell kapnia. Elektronikus okiratnál más eljárás érvényesül. A konkrét küldési és aláírási rendet az ügyvéd előre meghatározza.

Ingatlan-nyilvántartási benyújtás. Az eljáró, erre jogosult jogi képviselő a szükséges okiratok és elektronikus meghatalmazások birtokában nyújtja be a kérelmet az ingatlan-nyilvántartásba.

Hogyan érdemes hazaküldeni a papírokat Magyarországra?

Az aláírt papírokat érdemes nyomon követhető, biztonságos nemzetközi gyorspostával (DHL, FedEx, UPS) elküldeni az ügyvéd magyarországi irodájába. A sima postai szolgáltatás olcsóbb, de lassabb megoldás. Amint a papírok megérkeznek, az ügyvéd is ellátja őket az aláírásával (ellenjegyzi), és a szerződés földhivatali bejegyzésre alkalmassá válik.

Külföldön hitelesített aláírás

Ha a videós megoldás nem alkalmazható, az eladó külföldön is aláírhat. A forma az adott országtól és az okirat típusától függhet: szóba jöhet magyar konzuli hitelesítés, helyi közjegyző, Apostille tanúsítvány vagy diplomáciai felülhitelesítés. Az Üttv. külön szabályt tartalmaz arra is, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett, de a fél által külföldön aláírt okirat teljes bizonyító erejéhez mikor nem szükséges további felülhitelesítés.

A lényeg az előzetes egyeztetés. Ne az aláírás után küldje el az okiratot ellenőrzésre, mert egy hiányzó záradék, nem megfelelő hitelesítés vagy fordítás késedelmet és többletköltséget okozhat.

Ügyleti meghatalmazás

Meghatalmazásnál nem az eladó, hanem a meghatalmazott írja alá az adásvételi szerződést. Ez akkor lehet praktikus, ha az eladó időzónája, egészségi állapota vagy technikai lehetőségei miatt a távoli aláírás nehezen szervezhető. A meghatalmazás azonban ne legyen általános és homályos: az ingatlant, a jogügyletet, a meghatalmazott jogait és a szükséges korlátokat pontosan kell meghatározni.

Az E-ING szabályai miatt a külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás külön figyelmet igényel. A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 108. § (5) bekezdése szerint a külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon történő rögzítését magyar közjegyző végzi nemperes eljárásban. Emiatt a meghatalmazás útját az aláírás előtt az eljáró ügyvéddel és szükség esetén magyar közjegyzővel kell megtervezni. Az E-ING jelenleg még korlátozottan elérhető.

Mi történik, ha nincs érvényes magyar okmánya a magyar állampolgárnak?

Külföldi állampolgárok esetén ez meglehetősen gyakori és nem is okoz problémát, de sok magyar állampolgár is elhanyagolja az okmányok megújítását, ha külföldön él és más ország állampolgárságával is rendelkezik.

Az ügyvédi törvény szerint a közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés alapjául szolgáló okirat ellenjegyzése előtt az ügyvéd azonosítja a jognyilatkozatot tevő személyeket, és magyar állampolgárság vagy magyarországi lakcím esetén köteles a bemutatott okmányra vonatkozó adatokat lekérni a törvényben felsorolt magyar nyilvántartásokból. Ezek között szerepel a személyiadat- és lakcímnyilvántartás, a járművezetőiengedély-nyilvántartás és az idegenrendészeti nyilvántartás. Ezért nem állítható, hogy egy magyar okmánnyal nem rendelkező magyar állampolgár bármely külföldi fényképes igazolvánnyal gond nélkül eljárhat. 

Mit tehetnek az érintettek?

• A legbiztosabb megoldás: szerezzen a konzulátuson érvényes magyar okmányt: magyar útlevelet, személyazonosító igazolványt vagy kártya formátumú vezetői engedélyt. Ha regisztrált magyarországi lakóhelye vagy tartózkodási helye van, a lakcímet igazoló hatósági igazolványra is szükség lesz.
• Előzetesen tisztázni kell az ügyvéddel az azonosítás módját. Nem jó az aláírás napján szembesülni azzal, hogy az eladó csak külföldi okmánnyal rendelkezik. Az ügyvédnek már a szerződés-előkészítéskor tudnia kell: magyar állampolgár-e az eladó, van-e magyarországi lakcíme, milyen okmánya érvényes, és milyen adatok szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban.
• Meghatalmazás is lehet megoldás, de nem „papíron bármi”. Az ügyvédi törvény alapján az ügyvéd mellőzheti a természetes személy ügyfél külön azonosítását, ha a képviseletében meghatalmazott jár el, és a meghatalmazás tartalmazza az azonosításra alkalmas adatokat, továbbá azt ügyvéd ellenjegyezte, közjegyző készítette, közjegyző hitelesítette az aláírást, magyar külképviseleti hatóság hitelesítette vagy felülhitelesítette, illetve Apostille tanúsítvánnyal látták el. Külföldön kiállított magánokiratnál az ingatlan-nyilvántartási törvény külön szabályokat ad a diplomáciai hitelesítésre, felülhitelesítésre, Apostille-ra és elektronikus okirattá alakításra.
• Konzuli vagy közjegyzői aláírás-hitelesítés használható lehet. Az ügyvédi törvény szerint az is jó, ha a fél aláírását konzuli tisztviselő vagy közjegyző hitelesítette, illetve Apostille tanúsítvány kapcsolódik az okirathoz. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy az okirat minden ingatlan-nyilvántartási és azonosítási feltételnek megfelel.
• Elektronikus azonosítás vagy elektronikus aláírás csak akkor megoldás, ha az adott ügyvéd és az adott eljárás technikailag-jogilag kezeli. Az ügyvédi törvény már számol a Dáptv. szerinti elektronikus azonosítással, eIDAS-alapú ellenőrzéssel, elektronikus okirattal és kormányablaki, külképviseleti vagy közjegyzői elektronikus hitelesítéssel is. Ezt mindig az eljáró ügyvéddel kell előre egyeztetni.

Érkezhet külföldi bankszámlára a vételár?

A polgári jog szabályai szerint a szerződésben minden további nélkül megadható külföldi bankszámla, de ezt a vevő finanszírozásával és a banki feltételekkel össze kell hangolni. Rögzíteni kell legalább a számlatulajdonost, az IBAN- és szükség esetén SWIFT-adatokat, az átutalás pénznemét, a banki költségek viselését, valamint azt, mikor tekintik teljesítettnek a fizetést. Hitelből vásárló vevőnél a finanszírozó bank előírásai korlátozhatják a folyamatot.

A vételár devizaneme külön megállapodás kérdése, de nem jelent automatikus védelmet az árfolyamkockázattól. A szerződésben egyértelműen rendezni kell az esetleges átváltást, az alkalmazott árfolyamot, a jóváírás összegét és az átutalási díjakat. Erre különösen figyelni kell, ha a bank először ügyvédi letéti számlára kér utalni!

Ki mutatja meg az ingatlant és ki adja át a kulcsokat?

Az ügyleti meghatalmazás külföldről történő aláírása fontos lépés, de persze a hirdetés feladása előtt meg kell szervezni a kulcskezelést, a fotózást, a megtekintéseket, az ajánlatok továbbítását, az energetikai tanúsítványt, a villamos biztonsági felülvizsgálatot, valamint a birtokbaadást és a mérőóraállások rögzítését.

Az e-ingatlanközvetítők.hu mögött az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ingatlanközvetítői jogosultsággal rendelkező tagügyvédei működnek. A beérkező ügyet az ingatlan helye, jogi állapota és az eladó élethelyzete alapján értékelik, majd a megfelelő tagügyvéd közreműködésével szervezik az értékesítést. A cél az, hogy az eladó a fontos döntéseket külföldről hozhassa meg, miközben a helyszíni és jogi lépések összehangoltan történnek. Az adásvételi szerződés elkészítését ugyanakkor a szolgáltatási oldal tájékoztatása szerint nem az e-ingatlanközvetítők végzik: a csapat a vevő ügyvédjével egyeztet, vagy az e-ingatlanügyvédek.hu csapatával kapcsolja össze az ügyfelet.

Összegzés

Mielőtt meghirdeti az ingatlant, érdemes egyetlen egyeztetésen tisztázni az okmányokat, az aláírás módját, a szükséges meghatalmazásokat és a helyszíni feladatokat. Az e-ingatlanközvetítők.hu szolgáltatási oldalán részletesen megismerheti a külföldről történő értékesítés menetét; az oldal jelenlegi tájékoztatása szerint a közvetítői díj 3,5% + ÁFA, sikerdíjas konstrukcióban.