Housefishing: megtévesztő ingatlanhirdetések és az AI-képek kockázatai

Mit jelent a housefishing?

A housefishing természetesen nem jogszabályi fogalom. A catfishing mintájára azt a hirdetési gyakorlatot írja le, amikor egy ingatlan online megjelenése lényegesen kedvezőbb képet mutat annál, amit a vevő a helyszínen talál. A különbséget okozhat hagyományos retusálás, szélsőséges optikai torzítás vagy generatív mesterséges intelligencia.

A határ nem ott húzódik, hogy a hirdető használt-e AI-t. A kérdés az, mit változtatott meg, és milyen összbenyomást kapott az érdeklődő. A fényerő és a színegyensúly visszafogott korrekciója más megítélés alá esik, mint egy nem létező ablak, nagyobb szoba vagy hibátlan fal létrehozása.

Tipikus kockázatos képmódosítások

• A repedés, penészfolt, beázás vagy sérült burkolat eltüntetése.
• A helyiség arányainak megváltoztatása, a belmagasság vagy az alapterület vizuális növelése.
• Nem létező ablak, terasz, tároló vagy kertkapcsolat megjelenítése.
• A tényleges kilátás lecserélése parkra, panorámára vagy rendezett utcaképre.
• Egy tervezett felújítás kész állapotként való bemutatása anélkül, hogy a kép látványtervként elkülönülne.
• Olyan virtuális bútorozás, amely elfedi, hogy a berendezés a valós méretek mellett nem férne el.

Mikor válik megtévesztővé az AI-kép?

Az ingatlanközvetítő fogyasztóknak szóló hirdetésére alkalmazható a fogyasztókkal szembeni tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalmáról szóló 2008. évi XLVII. törvény. Az Fttv. tiltja 

• a tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot, 
• a valótlan vagy megtévesztő módon bemutatott információt, továbbá
• a jelentős információ elhallgatását, elrejtését vagy homályos, félreérthető, nem időszerű közlését kezeli megtévesztő mulasztásként.

A kép akkor jelent valódi kockázatot, ha alkalmas arra, hogy az érdeklődőt olyan ügyleti döntésre késztesse, amelyet a valós állapot ismeretében nem hozott volna meg. Ügyleti döntés lehet már az is, hogy felhívja a közvetítőt, időpontot foglal, elutazik a megtekintésre vagy ajánlatot tesz. Nem szükséges megvárni az adásvételi szerződést ahhoz, hogy a hirdetés fogyasztóvédelmi szempontból vizsgálható legyen.

Mi az az ügyleti döntés?

Az Fttv. 2. § 20. pontja értelmében ügyleti döntés: a fogyasztó arra vonatkozó döntése, hogy kössön-e, illetve hogyan és milyen feltételek mellett kössön szerződést, továbbá, hogy gyakorolja-e valamely jogát a termékkel kapcsolatban. A fogalom tehát tágabb a magánjogi szerződési akarat kifejezésénél, azaz nem az adásvételi szerződés megkötését jelenti.

Mit vizsgál 2026-ban a fogyasztóvédelmi hatóság?

A Nemzeti Kereskedelmi és Fogyasztóvédelmi Hatóság (NKFH) 2026. évi Ellenőrzési és Vizsgálati Programjának keretében országos témavizsgálatot folytat le az ingatlanközvetítők hirdetési gyakorlatáról. Az NKFH 2026. június 3-án közzétett segédlete szerint az ellenőrzés az ingatlanportálokon, a közösségi médiában és a hagyományos reklámfelületeken megjelenő közlésekre is kiterjedhet.

A segédlet külön kiemeli, hogy nem megengedett az AI-val vagy más módon generált, valódinak látszó kép közzététele, ha megfelelő forrásmegjelölés vagy világos szöveges magyarázat hiányában azt a téves benyomást keltheti, hogy a meghirdetett ingatlanról készült. A hatóság az árat, az alapterületet, a beosztást, az előnyöket és a kockázatokat érintő állítások igazolhatóságát is vizsgálhatja. Az Fttv. 14. §-a alapján a vállalkozásnak a hatóság felhívására igazolnia kell a kereskedelmi gyakorlat részét képező tényállítás valóságát.

Itt az uniós szigor: EU AI Act

Az Európai Unió mesterséges intelligenciáról szóló rendeletében (AI Act) szabályozza a mesterséges intelligenciájú rendszerek használatát. A rendelet 50. cikke kimondja az átláthatósági kötelezettséget: az AI által generált tartalmakat egyértelműen és felismerhetően fel kell címkézni. Ha egy eladó AI-jal javítja fel a lakásfotókat, a hirdetésben jeleznie kell, hogy a kép nem tükrözi a valóságot. Ennek elmulasztása – a hazai fogyasztóvédelmi bírságokon túl – az uniós jog megsértését is jelenti.

Jól látható AI felirat kell!

A „képek illusztrációk” mondat, vagy egy AI felirat nem biztos, hogy elég, különösen akkor, ha a felhasználó mobilon csak a galériát látja, vagy a portál előnézete nem jeleníti meg a leírás végét. Magyar jogszabály általánosan nem ír elő kötelező vízjelet minden AI-val módosított ingatlanképre, de a képen vagy közvetlenül alatta elhelyezett, jól olvasható jelölés erősíti, hogy a tájékoztatás feltűnő és időszerű volt.

A legbiztonságosabba a képenkénti konkrét felirat. Például: „AI-val módosított látványkép. A bútorok és a falfestés nem a jelenlegi állapotot mutatják.” Felújítási koncepció esetén: „Tervezett állapotot bemutató látványterv. A felújítás nem készült el.” A galériában előbb a valós képek szerepeljenek, és lehetőleg ugyanabból a nézőpontból jelenjen meg az eredeti és a látványterv.

A magáneladó és az ingatlanközvetítő helyzete eltér

Az Fttv. a vállalkozás fogyasztóval szembeni kereskedelmi gyakorlatát szabályozza. Ezért a saját lakását "alkalomszerűen" értékesítő magánszemély hirdetése nem automatikusan ugyanebben a fogyasztóvédelmi rendszerben ítélendő meg. Ha viszont az eladó üzletszerűen vagy vállalkozásként jár el, az Fttv. alkalmazhatósága már felmerülhet. Az ingatlanközvetítő vállalkozás fogyasztóknak címzett kommunikációjára az Fttv. főszabály szerint kiterjed.

A magáneladót ettől függetlenül terheli a szerződésszerű teljesítés kötelezettsége. A Ptk. 6:157. §-a szerint hibás a teljesítés, ha az ingatlan a teljesítéskor nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek. Ingatlannál a kellékszavatossági igény a Ptk. 6:163. § (3) bekezdése alapján öt év alatt évül el. Az ötéves határidő nem jelent automatikus felelősséget minden később észlelt hibáért: vizsgálni kell többek között, hogy a hiba fennállt-e a teljesítéskor, mit közölt az eladó, mit ismert a vevő, és van-e okozati kapcsolat a kifogásolt tájékoztatással.

Egy hirdetési fotó önmagában nem minden esetben válik a szerződés részévé, de bizonyíték lehet arra, milyen állapotot mutatott be az eladó vagy a közvetítő. Ezért az eredeti képfájlokat, a módosítások listáját és a hirdetés közzétett változatát az eladónak is célszerű megőriznie.

Más megtévesztő hirdetési gyakorlatok

Az AI-kép csak egy lehetséges kockázat. Az Fttv. alapján problémás lehet a valótlan vagy elhallgatott alapterület, műszaki állapot, közművesítettség, beépíthetőség, jogi helyzet vagy díj is. A törvény 1. mellékletének 5–6. pontjához kapcsolódhat a csalogató hirdetés és az a gyakorlat, amikor a már nem elérhető, kedvező ajánlattal másik ingatlanra terelik az érdeklődőt. A 7. pont alapján jogsértő lehet a valótlan időkorláttal történő sürgetés is.

Az energetikai adat sem mellékes. Az NKFH 2026-os segédlete szerint az 50 négyzetmétert elérő vagy meghaladó hasznos alapterületű épület vagy önálló rendeltetési egység hirdetésében fel kell tüntetni az energetikai minőség szerinti besorolást. A hirdetés közzététele előtt ezért az energetikai tanúsítvány adatait is érdemes összevetni a szöveggel.

Összegzés

Az AI-val berendezett vagy feljavított ingatlanfotó önmagában nem tiltott. Megtévesztővé akkor válhat, ha a kép a lakás valós állapotáról, méretéről, hibáiról vagy környezetéről hamis benyomást kelt, és ezt a hirdető nem teszi időben, világosan felismerhetővé. Egy apró betűs „illusztráció” megjegyzés a leírás végén nem feltétlenül elég, és a címke sem teszi elfogadhatóvá a valóság lényeges eltorzítását.

A biztonságos gyakorlat egyszerű: a valós fotók mutassák meg az ingatlan jelenlegi állapotát; a virtuálisan berendezett vagy felújított változatokat pedig minden érintett képen vagy közvetlenül mellettük egyértelmű felirat különítse el. Ha egy kép repedést, beázást, rossz burkolatot, szűk térarányt vagy kedvezőtlen kilátást tüntet el, azt már nem érdemes lakberendezési ötletként kezelni.