Melyik ingatlanközvetítő a legjobb lakáseladáshoz?

Megéri ingatlanközvetítőt megbízni, ha saját maga is eladhatná a lakást?

Az önálló eladás is működhet, ha van ideje és felkészültsége az árazásra, a hirdetésre, az érdeklődők kezelésére és a tárgyalásokra. Érdemes végiggondolni, ezek közül melyiket vállalja szívesen, és melyikhez kérne segítséget.

Ha munka mellett nehéz megoldani a megtekintéseket, távol él az ingatlantól, bizonytalan az árazásban, vagy nem szeretné egyedül kezelni az alkut és a határidőket, a közvetítő jelentős szervezési és döntési terhet vehet át. Az együttműködés értékét az mutatja meg, milyen feladatokat végez el, és mennyivel könnyebbé teszi az Ön döntéseit.

Ha már hirdeti az ingatlant, a konzultációra érdemes összegyűjtenie, mióta fut a hirdetés, hány érdeklődő jelentkezett, milyen visszajelzések érkeztek, és volt-e konkrét ajánlat. Ezek jó kiindulópontot adnak annak átbeszéléséhez, hogyan lehetne továbblépni.

Hogyan válasszon ingatlanközvetítőt?

A „legjobb ingatlanközvetítő”, a „top 10 ingatlaniroda” vagy a „legjobb ingatlanközvetítő iroda” keresések mögött érthető igény áll: az eladó megbízható szakembert szeretne, mert nagy értékű vagyontárgyról dönt. A gond az, hogy nincs minden helyzetre érvényes, objektív rangsor. Más közvetítő lehet megfelelő egy budapesti garzonhoz, egy agglomerációs családi házhoz, egy balatoni nyaralóhoz vagy egy több tulajdonoshoz tartozó, örökölt ingatlanhoz.

Éppen ezért a döntés előtt kérjen részletes ajánlatot az összes olyan közvetítőtől, aki szóba jöhet. Már az első beszélgetésből sok minden kiderül: rákérdez-e az eladás okára, a kívánt határidőre, az ingatlan állapotára és arra, hogy az eladás után másik otthont vásárolna-e.

Öt szempontot mindenképpen érdemes összehasonlítani:

Mennyi a tényleges ingatlanközvetítői jutalék?

Az egyik leggyakoribb kérdés az ingatlanos jutalék. Sokan konkrét cégekre is rákeresnek, például arra, mennyi a Tecnocasa jutalék, a Balla Ingatlan jutalék vagy a Duna House közvetítői díj. Ez teljesen érthető, mert a közvetítői díj jelentősen befolyásolja, mennyi marad az eladónál a vételárból.

A százalék önmagában kevés információ. Mindig kérdezze meg, hogy a díj bruttó vagy nettó összeg, tartalmazza-e az áfát, van-e minimumdíj, és mikor kell fizetni. Egy 3 százalékosnak tűnő díj és egy 3,5 százalékos díj között csak akkor lehet valódi összehasonlítást tenni, ha tudja, pontosan mit tartalmaznak.

Ezt a négy kérdést mindenképpen tegye fel:

• A közölt jutalék áfával együtt értendő?
• Milyen eseményhez kötődik a fizetés: ajánlathoz, előszerződéshez, adásvételi szerződéshez vagy vételárfizetéshez?
• Felmerülhet-e hirdetési, fotózási, kiszállási, dokumentációs vagy más külön költség?
• Ki fizeti az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálatot?

Nálunk az ingatlanközvetítői jutalék 3,5% + áfa, sikeres közvetítés esetén. Az energetikai tanúsítvány, a villamos biztonsági felülvizsgálat és az esetleges, ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás díja külön költség. A megbízás előtt átbeszéljük, hogy az Ön ingatlanánál milyen költségekkel érdemes számolni.

Kizárólagos vagy nem kizárólagos szerződésről van szó?

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés sok eladónak aggodalmat okoz. Nem maga a kizárólagosság a probléma, hanem az, ha az eladó nem érti pontosan, mire vállal kötelezettséget. Egy kizárólagos megbízás lehet rendezett és hatékony együttműködés alapja, de csak akkor, ha világosak a határok.

Kérdezze meg, mit jelent a kizárólagosság a gyakorlatban. Hirdetheti-e Ön az ingatlant? Beszélhet-e olyan érdeklődővel, aki közvetlenül jelentkezik? Mi történik, ha egy ismerős, szomszéd vagy korábbi érdeklődő vásárolná meg az ingatlant? Kell-e jutalékot fizetnie akkor is, ha a vevőt nem a közvetítő hozta?

A nem kizárólagos megbízás sem mindig egyszerűbb. Ha több közvetítő egyszerre hirdeti ugyanazt az ingatlant eltérő áron, eltérő fotókkal és eltérő adatokkal, az ronthatja az eladás komolyságát. A vevők ilyenkor azt érezhetik, hogy az ingatlan régóta a piacon van, vagy az eladó bizonytalan.

A jó döntéshez ne címkét válasszon, hanem feltételt nézzen. Akkor írjon alá, ha pontosan érti, milyen jogai maradnak eladóként, milyen munkát vállal a közvetítő, és hogyan lehet megszüntetni a szerződést, ha az együttműködés nem működik.

Nagy franchise vagy független szakértő?

Az ingatlanközvetítőt kereső eladók gyakran találkoznak például az Otthon Centrum, a Duna House, az OTP Ingatlanpont, a Balla Ingatlan, a GDN vagy más hálózatok nevével. Egy nagy franchise előnye lehet a kiterjedt adatbázis, a belső együttműködés és az ismert márkanév. Egy kisebb iroda vagy független szakértő előnye lehet a személyesebb figyelem, a rugalmasabb munkamódszer és az erősebb helyi fókusz.

A kérdés ezért nem az, hogy a nagy vagy a kicsi iroda jobb-e. A kérdés az, hogy az Ön ügyében ki fog ténylegesen dolgozni. Ki készíti el az árazást? Ki szervezi a fotózást? Ki beszél az érdeklődőkkel? Ki tartja a megtekintéseket? Ki tárgyal az ajánlatokról? Ki jelzi előre, ha egy feltétel jogi vagy pénzügyi kockázatot jelenthet?

Ha nagy hálózattal beszél, kérdezze meg, hogyan segíti az Ön ingatlanát az irodák közötti együttműködés, és hány hasonló ingatlant adtak el a környéken. Ha kisebb irodával vagy független közvetítővel tárgyal, kérdezzen rá, milyen hirdetési eszközökkel, vevői kapcsolatokkal és szakmai háttérrel dolgozik.

Az ügyvéd-ingatlanközvetítő választásánál az értékesítési munka mellett a jogi felkészültség is mérlegelhető szempont. Ez különösen akkor hasznos, ha az ingatlan eladásához több tulajdonos, haszonélvezet, jelzálog, osztatlan közös tulajdon vagy más előkészítendő kérdés kapcsolódik.

Akkor is fizetnem kell, ha én találom meg a vevőt?

Ez az egyik legfontosabb szerződéses kérdés. Sok eladó attól tart, hogy aláír egy megbízást, majd akkor is fizetnie kell, ha végül saját kapcsolaton keresztül talál vevőt. Erre nincs minden szerződésre igaz válasz, ezért a konkrét megállapodást kell megnézni.

Aláírás előtt kérjen hétköznapi példákat. Mi történik, ha az Ön ismerőse jelentkezik? Mi történik, ha egy korábbi érdeklődő tér vissza? Mi történik, ha a vevő először a közvetítőnél érdeklődött, később mégis közvetlenül keresi Önt? Mi történik a megbízás megszűnése után, ha egy korábban bemutatott érdeklődő vásárol?

Egy átlátható közvetítő nem sértődik meg ezeken a kérdéseken. Pontosan elmagyarázza, mikor jár díj, mikor nem, és hogyan dokumentálják az érdeklődőket. Ha erre csak homályos választ kap, azt érdemes komolyan venni a döntésnél.

Milyen extra szolgáltatásokat tartalmaz a díj?

Nem mindegy, hogy a közvetítő csak feltölti az ingatlant néhány hirdetési oldalra, vagy végiggondolt értékesítési anyagot készít. A fotók, az alaprajz, a hirdetési szöveg és az érdeklődők kezelése közvetlenül befolyásolja, kik jelentkeznek, milyen kérdéseket tesznek fel, és mennyire veszik komolyan az ingatlant.

Kérjen tételes választ arra, mi történik a megbízás után. Készül-e profi fotó? Lesz-e alaprajz? Szükséges-e drónfelvétel, 3D bemutató vagy home staging? Hol jelenik meg a hirdetés? Ki figyeli a hirdetés teljesítményét? Kap-e visszajelzést arról, hány érdeklődő volt, milyen kifogások merültek fel, és kell-e változtatni az áron vagy a megjelenésen?

Az extra szolgáltatásoknál nem az a cél, hogy minden ingatlanhoz minden eszközt igénybe vegyenek. Egy jó állapotú belvárosi lakásnál más segíthet, mint egy felújítandó családi háznál vagy egy nagy értékű balatoni ingatlannál. A fontos az, hogy a közvetítő meg tudja indokolni, mit javasol és miért.

Lehet-e alkudni az ingatlanközvetítői díjból?

Sok eladó szeretné tudni, lehet-e alkudni a közvetítői díjból. Ez természetes kérdés, különösen nagy értékű ingatlannál, gyorsnak tűnő eladásnál vagy akkor, ha az eladó már előkészített fotókkal, dokumentumokkal és érdeklődőkkel rendelkezik.

Az alku előtt érdemes tisztázni, miből engedne a közvetítő. Ugyanazt a szolgáltatást kapja alacsonyabb díjért, vagy kevesebb hirdetés, kevesebb előkészítés, gyengébb megjelenés és kevesebb személyes munka jár mellé? Egy olcsóbb ajánlat akkor jó, ha közben nem veszik el az a segítség, ami miatt közvetítőt bízna meg.

Nézze meg a díjat a várható eredmény és a ráfordított munka oldaláról is. Ha a közvetítő jobb árazással, jobb hirdetéssel, komolyabb érdeklődők szűrésével és felkészültebb tárgyalással segít, a jutalék nem csak költség, hanem az értékesítés szervezésének ára. Ettől még a díj legyen világos, előre rögzített és összehasonlítható.

Valóban szűri a vevőket?

A jó ingatlanközvetítő nem csak érdeklődőket hoz, hanem segít kiszűrni, ki az, aki valóban alkalmas vevő lehet. Ez nem azt jelenti, hogy bárkit indokolatlanul el kell utasítani. Azt jelenti, hogy a megtekintés előtt vagy legkésőbb az ajánlatnál tisztázni kell a vevő szándékát, finanszírozását és időzítését.

A vevő előszűrése nem jelent fizetési garanciát, de sok felesleges megtekintéstől, bizonytalan ajánlattól és félreértéstől kímélheti meg az eladót. Különösen akkor fontos, ha Önnek határidőre kell eladnia, már kinézett egy másik ingatlant, vagy a vételárból további fizetési kötelezettségei vannak.

Egy magasabb vételárat ígérő ajánlat például nem biztos, hogy jobb, ha a vevő még csak most kezdi el eladni a saját lakását. Egy alacsonyabb, de biztosabban finanszírozott ajánlat kedvezőbb lehet, ha Önnek gyors és kiszámítható szerződéskötésre van szüksége. A közvetítő akkor segít jól, ha nem csak az összeget nézi, hanem a teljes ajánlatot.

Reális árazás: miből derül ki, mennyiért adható el az ingatlan?

A tíz kérdés mellett külön figyelmet érdemel az árazás, mert sok sikertelen eladás itt csúszik el. Vonzó lehet azt a közvetítőt választani, aki a legmagasabb eladási árat mondja, de az ígéret értékét az adja, milyen adatok és milyen értékesítési terv áll mögötte.

A hirdetési ár és a tényleges eladási ár jelentősen különbözhet. Érdemes megkérdezni, hogy az árazási javaslat kínálati árakból, lezárt ügyletek adataiból vagy ezek együttes értékeléséből készült-e. Az összehasonlított ingatlanok állapota, elhelyezkedése, emelete, műszaki tartalma és jogi helyzete is számít.

Az induló ár mellett beszéljék át azt is, mikor értékelik az eredményeket. Ha kevés az érdeklődő, először azt kell megérteni, mi okozhatja: az ár, a hirdetés minősége, a fotók, az alaprajz hiánya, a rosszul megfogalmazott célcsoport vagy az ingatlan valamely adottsága. Ebből lehet eldönteni, min érdemes változtatni.

Milyen feltételekkel bontható fel a szerződés?

A megbízás elején mindenki sikeres eladásra készül, mégis fontos előre tisztázni, hogyan lehet lezárni az együttműködést, ha nem hoz eredményt vagy nem elégedett a munkával. A felmondási feltételek, a határidők, az esetleges kötbérek és a megbízás megszűnése utáni díjfizetési szabályok később nagy vitákat előzhetnek meg.

Aláírás előtt kérdezze meg:

• Mennyi időre szól a megbízás?
• Van-e felmondási idő?
• Kell-e bármilyen díjat fizetni felmondáskor?
• Mi történik a már bemutatott érdeklődőkkel?
• Meddig állhat fenn díjfizetési kötelezettség a megszűnés után?
• Hogyan kapja vissza vagy hogyan használhatja tovább a hirdetéshez készült anyagokat?

Ezekre a kérdésekre nem elég annyi válasz, hogy „ez a szokásos szerződés”. Az eladó számára az a hasznos, ha érti, mire mond igent. Ha valami nem világos, kérjen magyarázatot, vagy kérje a szerződés módosítását még az aláírás előtt.

Miért érdemes ügyvéd-ingatlanközvetítőt megbízni?

Az ingatlaneladás nem csak hirdetés és megtekintés. Az eladási ár, a fizetési ütemezés, a tehermentesítés, a birtokbaadás és az okiratok előkészítése összefügg egymással. Ha például az eladó a vételárból vásárolna új otthont, a következő vásárlás határidejét már az ajánlatok értékelésekor figyelembe kell venni.

Az előkészítés során hasonlóan fontos lehet, hogy több tulajdonos hogyan tud együtt dönteni, milyen teher szerepel a tulajdoni lapon, van-e haszonélvezeti jog, rendelkezésre állnak-e a használatot tisztázó iratok, és kell-e bármilyen dokumentumot beszerezni még a szerződés előtt. Ezeket érdemes azelőtt áttekinteni, hogy a felek konkrét határidőket vállalnak.

Ügyvéd-ingatlanközvetítő bevonása különösen megfontolandó, ha:

• örökölt vagy több tulajdonoshoz tartozó ingatlant ad el;
• haszonélvezeti joggal vagy jelzáloggal érintett az ingatlan;
• osztatlan közös tulajdonról van szó;
• külföldről intézi az eladást;
• az eladást egy másik ingatlan megvásárlásával kell összehangolnia;
• szeretné, hogy az ajánlatok jogi és értékesítési szempontjait együtt tekintsék át.

Nálunk a megbízásokat az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagügyvédei látják el. Az ingatlanközvetítést végző ügyvéd az adott ügylet adásvételi szerződését nem készíti el; a szerződéskötés előkészítésében az okiratszerkesztő ügyvéddel egyeztet.

Összegzés

Egy belvárosi lakás, egy örökölt családi ház, egy balatoni nyaraló és egy külföldről intézett értékesítés eltérő feladatokat jelent. Az első egyeztetéshez gondolja végig, hol található az ingatlan, milyen állapotban van, mikorra szeretné eladni, milyen dokumentumok állnak rendelkezésre, és mi okozza Önnek a legnagyobb bizonytalanságot.

Ha olyan közvetítőt keres, akivel az árazás, a vevőkeresés, a szerződéses feltételek és az eladás jogi előkészítése is átbeszélhető, vegye fel velünk a kapcsolatot. A konzultáció lehetőséget ad arra is, hogy megismerje a munkatársunkat, és feltegye a megbízás előtti kérdéseit.

Időpontot foglalok díjmentes eladási konzultációra

Szeretné, hogy mi segítsük Önt az ingatlan eladás folyamatában? Vegye fel velünk a kapcsolatot!