Forgatókönyv: örökölt ingatlan eladása több tulajdonos részvételével

Mit jelent a közös tulajdon az örökösök számára?

A tulajdoni hányad nem az ingatlan egy fizikailag elkülönített részét jelenti. Ha két örökös egy lakás 1/2–1/2 tulajdonosa, abból nem következik, hogy az egyiké a hálószoba és a nappali fele, a másiké pedig a többi helyiség. Mindketten az egész ingatlanon fennálló eszmei hányad tulajdonosai.

Ez azért lényeges, mert a teljes ingatlan eladásáról egyikük sem dönthet egyedül. 

Eladható-e az örökölt ingatlan, ha több tulajdonosa van?

A teljes ingatlan eladásához valamennyi tulajdonos közreműködése szükséges. Ugyanakkor minden örökös a saját tulajdoni hányadával önállóan rendelkezhet, így azt külön is eladhatja. 

Harmadik személy részére történő értékesítésnél azonban főszabály szerint számolni kell a többi tulajdonostárs elővásárlási jogával. Ha a tulajdonostársak nem élnek elővásárlási jogukkal, a tulajdoni hányad harmadik személynek is eladható. A közös tulajdon megszüntetése kapcsán bármelyik tulajdonos kérhet bírósági eljárást, ha az osztatlan közös tulajdon fenntartása nem indokolt.

Az első kérdés: lezárult-e már a hagyatéki eljárás?

Örökölt ingatlannál az értékesítés menetrendje attól is függ, hogy a hagyatéki eljárás hol tart. A hagyatéki eljárás során rendeződik többek között:

• milyen ingatlan tartozik a hagyatékhoz;
• kik az öröklésben érdekeltek;
• kik lesznek végül az örökösök;
• és milyen tulajdoni hányadot szereznek.

Az ingatlan értéke a hagyatéki leltárban is szerepel. Ennek meghatározásában jellemzően a jegyző által beszerzett adó- és értékbizonyítványnak van jelentősége.

A hagyatékátadó végzés után már egyértelmű, hogy kik és milyen arányban szerepelnek örökösként. Ha például két testvér 1/2–1/2 arányban örököl egy lakást, akkor onnantól kezdve közös tulajdonban álló ingatlanról beszélünk.

Az örökség visszautasítása és a már megszerzett tulajdoni hányad eladása nem ugyanaz!

Az örökség visszautasítása olyan egyoldalú jognyilatkozat, amellyel az örökös kiesik az öröklésből - vagyis „nem válik tulajdonossá". Ezzel szemben a már megszerzett tulajdoni hányad elajándékozásának vagy értékesítésének nincs akadálya: de az már tulajdonjoggal való rendelkezés és ügyvéd kell hozzá!

Érdemes tehát már a hagyatéki tárgyalás előtt dönteni arról, hogy hosszabb távon mihez szeretnénk kezdeni az ingatlannal.

Ha minden örökös el akarja adni az ingatlant

Ez a legegyszerűbb helyzet. Ha az örökösök közösen értékesítik az egész ingatlant, valamennyien eladóként szerepelnek az ingatlan adásvételi szerződésben. Nem ritka, hogy amikor megszületik az elhatározás, a tulajdonostársak előre írásban rögzítik az ingatlan minimális eladási árát, valamint azt is, hogy a ténylegesen befolyó vételárból milyen arányban részesednek.

Már a hirdetés előtt érdemes megállapodni ezekről a kérdésekről is:

• elfogadható-e hitelből vásárló vevő (ha nem azzal csökkentjük az esélyeinket);
• mikor adható birtokba az ingatlan;
• kinek kell kipakolni a lakásból/házból;
• ki adja birtokba az ingatlant.

Ez különösen akkor lehet fontos, ha korábban valamelyik tulajdonos nagyobb összeget fordított az ingatlanra, vagy más elszámolási kérdés is van közöttük.

Mi van akkor, ha valamelyik örökös nem tud személyesen aláírni?

Gyakran előfordul, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor valamelyik fél távol van, akár külföldön dolgozik, és nem tud személyesen megjelenni az ügyvéd előtt. Ma már a jogi szabályozás lehetővé teszi, hogy az eladó és a vevő videóhívás segítségével kössön szerződést anélkül, hogy ugyanazon a helyszínen tartózkodnának. Természetesen az ingatlanközvetítő is megbízható távolról.

Meghatalmazott útján történő aláírás 

A külföldön tartózkodó fél adhat ügyleti meghatalmazást, ilyenkor a szerződést a meghatalmazott írja alá helyette és jellemzően a birtokbaadást is ő intézi. Ilyenkor a meghatalmazást az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elektronikus űrlapon kell létrehozni, és a rendelet szerinti módon kell hitelesíteni, meghatározott tartalommal (pl. felek azonosító adatai, érintett ingatlan adatai, a bejegyzendő jog/tény, a jogcím stb.).  Ha a meghatalmazást papíron írják alá (pl. a meghatalmazó így tudja megoldani), akkor azt a jogi képviselő elektronikus okirattá alakítja és feltölti; ebben az esetben az ügy intézése csak bizonyos eljárási rendben bírálható el. 

Külföldön aláírt okiratok „hazai” felhasználhatósága (hitelesítés + elektronikus okirattá alakítás) 

Az ingatlan adásvételi szerződések elektronikus aláírása ma már széles körben alkalmazható, de papír alapú okiratok esetén is lehetséges az ügyvéd általi távellenjegyzés.

Mi történik, ha az egyik tulajdoni hányadon végrehajtási jog van?

Ha egy ingatlanon az egyik tulajdonostárs tekintetében végrehajtási jog szerepel (vagy NAV-követelés miatt kerül sor ilyen bejegyzésre), az a tulajdoni lapon olyan teher, amely ugyan nem akadálya az értékesítésnek, de igen nehéz olyan vevőt találni, aki (tehermentes) piaci áron terhelt ingatlant venne.

Adásvételnél emiatt tipikusan először tehermentesítés szükséges.

Utalhatja-e a vevő külön-külön a tulajdonosok bankszámláira a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő összeget?

Persze, sőt! Ahhoz rendszerint meghatalmazás, vagy legalábbis az adásvételi szerződésben tett megfelelő nyilatkozat kell, hogy az eladó ne a saját bankszámlájára kapja a vételárat. Ennek oka, hogy minden egyes eladónak egyenként kell igazolni a vételár beérkezését ahhoz, hogy az ügyvéd kiadhassa letétből az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt.

Ki fizeti az ingatlanközvetítőt és az ügyvédet az ingatlan adásvételnél?

Az ingatlanközvetítői megbízási szerződés alapján a megbízó fizeti a díjat, aki a szerződésben szerepel – ez lehet egyetlen tulajdonos vagy tulajdonostársak közül bárki. Ha a közvetített ingatlan több tulajdonos közös tulajdonában áll, de csak egyikük köti meg a közvetítői szerződést, a díjfizetési kötelezettség alapvetően az ő terhét képezi, hacsak a tulajdonostársak kifejezetten meg nem állapodnak másként (közös megbízás vagy belső elszámolás). 

Az ingatlan adásvételnél az ügyvéd díját (okiratszerkesztés, ellenjegyzés, eljárás) főszabály szerint az fizeti, aki az ügyvéddel megbízási szerződést kötött - a felek ettől eltérően is megállapodhatnak, de azért ez a személy általában a vevő. Az eladók jellemzően jogi tanácsadást vesznek igénybe, hogy legyen olyan ügyvéd aki az ő szempontjaiknak megfelelően véleményezi a vevő ügyvédje által készített szerződést.

Mi történik, ha az egyik örökös nem akarja eladni az ingatlant?

Ha az egyik tulajdonos nem akarja eladni az egész ingatlant, a többiek önmagukban nem tudják helyette aláírni az adásvételi szerződést. Tipikus helyzet, hogy két testvér örököl egy lakást, de csak egyikük lakik benne. A bent lakó örökösnek nincs különösebb érdeke az eladásban, a másik tulajdonostárs viszont szeretne hozzájutni az öröksége értékéhez.

Olyan is előfordul, hogy az egyik tulajdonostárs utólag lép vissza. Ha eddigre már leszerződtek egy közvetítővel, akkor ő csak akkor jogosult sikerdíjas jutalékra, ha a közvetítés sikerrel járt, vagyis adásvételi szerződés jött létre - ha a tulajdonostársak egyike megakadályozza a szerződést, a közvetítő rendszerint nem támaszt igényt díjra. Ettől függetlenül a szerződést kötbért, vagy valamiféle költségtérítést előírhat.

Kell-e SZJA-t fizetni az örökölt ingatlan eladása után?

Igen, az örökölt ingatlan eladása után keletkezhet személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettség, de csak ha 5 éven belül kötik meg az örökösök az adásvételi szerződést. Az adó alapja az eladási ár és az örökléskor megállapított forgalmi érték (a NAV által elfogadott érték) közötti különbség. Mivel az öröklés ingyenes szerzésnek minősül, a "szerzési érték" az örökléskori forgalmi érték.

Az öröklés az örökhagyó halálának napján nyílik meg, s ez egyben a szerzés időpontja is - a hagyatéki eljárás elhúzódása ezt nem befolyásolja.

Összegzés

Több örökös által megszerzett ingatlan értékesítésénél először a hagyatéki és tulajdoni helyzetet kell tisztázni. Ha minden tulajdonos el akarja adni az ingatlant, a közös értékesítés általában egyszerű és gazdaságilag is ez a legkedvezőbb megoldás.

Ha valamelyik örökös nem akar eladni, ettől még a másik tulajdonos nincs feltétlenül bezárva a közös tulajdonba. Saját tulajdoni hányadát önállóan eladhatja, az elővásárlási jogok betartásával. Emellett szóba jöhet a kivásárlás, a használat rendezése vagy végső esetben a közös tulajdon bírósági megszüntetése.

Az ingatlanközvetítő számára ezért több örökös esetén nemcsak az ingatlan értéke és piacképessége fontos. Már a megbízás elején tisztázni kell azt is, hogy az eladók valóban készen állnak-e ugyanazt az ingatlant, ugyanazon feltételekkel értékesíteni, illetve van-e köztük olyan tulajdonos, aki inkább a saját tulajdoni hányadával kíván önállóan rendelkezni.

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!