Lakáseladás akadályozása - mit tehetünk ellene?

Mit jelent valójában a lakáseladás akadályozása?

A lakáseladás akadályozása nem mindig azt jelenti, hogy valaki „nem akarja eladni” az ingatlant. Sokszor arról van szó, hogy az eladás jogilag vagy gyakorlatilag nem vihető végig addig, amíg egy fontos kérdés nem rendeződik. Ezért érdemes különbséget tenni jogi és gyakorlati akadályok között.

Jogi akadályról beszélünk, ha az ingatlan tulajdoni vagy jogi helyzete miatt az adásvételi szerződés nem köthető meg biztonságosan, vagy a vevő tulajdonjogának bejegyzése, illetve banki hitelének folyósítása kerülhet veszélybe. Ilyen lehet, ha 

• több tulajdonos van, de nincs mindenki részéről egyetértés;
• ha az ingatlan házastársi közös vagyonba tartozik és csak a férj, vagy éppen a feleség akar eladni;
• ha örököstársak vitáznak;
• ha haszonélvező van az ingatlanon, aki nem szeretne erről lemondani; vagy
• ha a tulajdoni lapon végrehajtási jog, perfeljegyzés, elidegenítési és terhelési tilalom vagy más teher szerepel és lehetetlennek mutatkozik a törlési engedélyek beszerzése. 

Gyakorlati akadály ezzel szemben akkor merül fel, amikor a jogi feltételek önmagukban rendezhetők lennének, de az ügylet a felek magatartása, hiányzó iratok vagy rosszul felépített folyamat miatt akad el. Ilyen például, ha az egyik családtag nem engedi be az érdeklődőket, nincs meg minden szükséges dokumentum, a vevő bankja nem fogadja el a fizetési vagy tulajdonszerzési konstrukciót, a felek nem tudnak megegyezni a birtokbaadás időpontjáról, vagy az ingatlan használója nem akar kiköltözni.

Eladható-e a lakás válás vagy házastársi vagyonmegosztás alatt?

Ez az egyik leggyakoribb kérdés, amivel találkozom. Válás vagy házastársi vagyonmegosztás alatt álló lakás is eladható, de ilyenkor nem elég azt megnézni, hogy ki szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon. A vevőnek és az eladónak is azt kell tisztáznia, hogy az ingatlan a házastársak közös vagyonába tartozik-e, van-e folyamatban válás vagy vagyonmegosztási vita, és szükséges-e a másik házastárs nyilatkozata vagy hozzájárulása.

Ha mindkét házastárs tulajdonosként szerepel a tulajdoni lapon, akkor az eladáshoz is kell mindkét fél. Ilyenkor nem elég, ha az egyik házastárs „intézi az eladást”: a szerződésben mindkét tulajdonosnak eladóként kell szerepelnie, vagy megfelelő meghatalmazással kell eljárni.

Bonyolultabb a helyzet, ha csak az egyik házastárs neve szerepel a tulajdoni lapon. Házasság alatt szerzett ingatlannál ettől még felmerülhet, hogy a lakás a házastársi közös vagyon része. A Ptk. alapján az egyik házastárs által a vagyonközösség fennállása alatt kötött szerződéshez kell a másik házastárs hozzájárulása, de ez nincs alakszerűséghez kötve. A házastársnak a vagyonközösség fennállása alatt a közös vagyonra kötött visszterhes szerződését – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a másik házastárs hozzájárulásával kötött szerződésnek kell tekinteni, kivéve, ha a szerződést kötő harmadik személy tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a másik házastárs a szerződéshez nem járult hozzá.

Gyakorlati szempontból ezért az egyik legfontosabb kérdés az életközösség megszűnésének időpontja. A banki vagyonjogi minták is külön kezelik azt az esetet, amikor a házastársak még együtt élnek, azt, amikor az életközösség már megszakadt, és azt, amikor a házasság felbontása iránt per van folyamatban. Ha válás van folyamatban, a vagyonjogi megállapodásban általában szerepelnie kell az eljáró bíróságnak és az ügyszámnak is.

Ha az ingatlan a másik házastárs különvagyonába tartozik, ezt célszerű nem csak szóban tisztázni. A banki gyakorlatban ilyen esetben ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt nyilatkozatot, illetve házassági vagyonjogi szerződést kérhetnek. Ebben a másik házastárs elismeri, hogy az ingatlan különvagyon, nincs vele kapcsolatban dologi vagy kötelmi igénye, és a jövőben sem kíván ilyen igényt érvényesíteni.

Vevőként különösen óvatosnak kell lenni, ha az eladó válófélben van, vagy a beszélgetésekből kiderül, hogy a másik házastárs vitatja az eladást. Egy későbbi per, igénybejelentés vagy tulajdoni lapra kerülő széljegy megakaszthatja a tulajdonszerzést, hiteles ügyletnél pedig a banki folyósítást is veszélyeztetheti. Nem jó stratégia arra hagyatkozni, hogy „a tulajdoni lapon úgyis csak az eladó neve van”.

Eladóként sem érdemes a másik házastárs tudta nélkül szerződni, ha az ingatlan házasság alatt szerzett vagyon lehet. Ez nemcsak családjogi vitát okozhat, hanem az adásvétel teljesítését is bizonytalanná teszi. Biztonságosabb előre rendezni, hogy az ingatlan különvagyon-e, közös vagyon-e, szükséges-e vagyonjogi megállapodás, és ha igen, milyen tartalommal.

A haszonélvezővel mihez kezdjünk?

A tulajdonos eladhatja az ingatlant, de a haszonélvezeti jog az eladás után is fennmarad, ha a haszonélvező nem járul hozzá a törléséhez. Ez a vevők és a bankok többségénél komoly akadály, mert a vevő tehermentes, használható ingatlant szeretne venni.

Triviálisan hangzik, de meg kell kérdezni a haszonélvezőt, milyen feltétellel mond le e jogáról. Sok esetben pénzügyi vagy családi konfliktus van a háttérben - ezen célszerű felülemelkedni, ha el szeretnénk adni a lakást. Ilyen esetekben nem az nyer, akinek igaza van (lesz), hanem az, aki végül eléri a célját. 

Azt mindenesetre érdemes jó előre írásban rögzíteni, hogy ellenértékért vagy ellenérték nélkül hajlandó-e lemondani a haszonélvezeti jogról. Ha a haszonélvező pénzt kap a lemondásért, azt az adásvételi szerződésben külön meg kell határozni, hogy a vételárból mennyi illeti a tulajdonost és mennyi a haszonélvezőt. Ha a haszonélvező ellenérték nélkül mond le, ezt is kifejezetten bele kell írni a szerződésbe.

Elővásárlási jog: tényleg megakadályozhatja az eladást?

Az elővásárlási jog nem azt jelenti, hogy az ingatlant nem lehet eladni. A lényege inkább az, hogy ha az eladó már talált vevőt és kialakultak a szerződés feltételei, akkor az elővásárlásra jogosult személy azonos feltételekkel beléphet a vevő helyére.

Ez az eladó szempontjából azért fontos, mert az elővásárlási jog lassíthatja és bonyolíthatja az ügyletet. Nem elég megállapodni a kiválasztott vevővel: ellenőrizni kell, van-e olyan személy vagy szervezet, akit értesíteni kell, és akinek lehetőséget kell adni a vételi ajánlat elfogadására.

Elővásárlási jog felmerülhet például közös tulajdon esetén, amikor a tulajdonostársakat törvényi elővásárlási jog illeti meg. Társasházi lakásnál az alapító okiratot is érdemes ellenőrizni, mert egyes társasházaknál abban is szerepelhet elővásárlási jog. Bizonyos esetekben önkormányzati elővásárlási jog is érintheti az ingatlant.

Mit tehet az eladó, ha valaki fizikailag akadályozza a lakás eladását?

Ha egy bent lakó családtag, volt házastárs, bérlő, tulajdonostárs vagy más személy nem engedi be az érdeklődőket, megakadályozza a fotózást, nem működik együtt az értékbecslésnél, vagy a birtokbaadást veszélyezteti, az eladónak először nem hirdetési, hanem jogi problémát kell kezelnie.

Az első lépés annak tisztázása, hogy az akadályozó személy milyen jogcímen van az ingatlanban. Más a helyzet, ha tulajdonostárs, haszonélvező, bérlő, szívességi lakáshasználó, házastárs vagy jogcím nélküli bentlakó. Ezt tulajdoni lappal, szerződésekkel, bérleti megállapodással, használati megállapodással és a felek közötti korábbi iratokkal kell ellenőrizni.

A második lépés az írásbeli felszólítás. Ebben pontosan meg kell jelölni, hogy az eladó milyen együttműködést kér: például heti két előre egyeztetett időpont biztosítását megtekintésre, értékbecslésre, energetikai tanúsító beengedésére vagy birtokbaadási előkészületekre. A felszólításban érdemes rövid határidőt adni, és jelezni, hogy az akadályozás kártérítési, birtokvédelmi vagy peres következményekkel járhat.

A harmadik lépés a bizonyítékgyűjtés. Az eladó őrizze meg az üzeneteket, e-maileket, híváslistákat, ingatlanközvetítői visszajelzéseket, meghiúsult megtekintési időpontokat és minden olyan iratot, amely bizonyítja, hogy az értékesítés nem az eladó passzivitása miatt akadt el. Ez különösen fontos akkor, ha már van vevő, vételi ajánlat vagy banki hitelügyintézés.

A negyedik lépés annak mérlegelése, hogy az ügy megoldható-e szerződéses védelemmel. Ha a vevő mégis szerződni akar, az adásvételi szerződésben világosan rendezni kell, ki, mikor és milyen állapotban adja birtokba az ingatlant, mi történik késedelem esetén, és milyen feltételekkel fizethető ki az utolsó vételárrész. Bankhiteles vevőnél ez különösen érzékeny kérdés, mert a banki folyósításnak saját feltételrendszere van, és a birtokbaadási probléma nem kezelhető utólag, laza szóbeli ígéretekkel.

Az ötödik lépés a jogi eljárás megindítása. Ha az akadályozó személynek nincs joga a lakás használatára, szóba jöhet birtokvédelmi eljárás vagy lakás kiürítése iránti per. Ha tulajdonostárs vagy házastárs akadályozza az eladást, akkor a közös tulajdon megszüntetése, házastársi közös vagyon rendezése vagy külön használati megállapodás lehet szükséges. Ha bérlő nem működik együtt, először a bérleti szerződés felmondási és bejutási szabályait kell ellenőrizni.

A legfontosabb, hogy nem szabad „csendben beépíteni” ezt a problémát az adásvételbe. Ha a vevő, a bank vagy az értékbecslő csak később szembesül azzal, hogy az ingatlan nem megtekinthető, nem értékelhető vagy nem adható birtokba időben, az a teljes ügyletet veszélyeztetheti. Ilyenkor a gyors jogi tisztázás többet ér, mint egy újabb hirdetési kör.

Összegzés

A lakáseladás akadályozása mögött mindig konkrét jogi okot kell keresni. Nem ugyanaz a megoldás örököstársi vita, válás, elővásárlási jog, haszonélvezet vagy önkormányzati korlátozás esetén. Az eladónak először azt kell tisztáznia, hogy ki és milyen jogcímen akadályozza az eladást.

Ha az akadályozó fél bent lakik az ingatlanban, és a tulajdonostársát teljesen kizárja a használatból, a sérelmet szenvedett fél használati díjat is követelhet - de csak a jövőre nézve.

Szeretné, ha ingatlanjogban jártas ügyvéd-ingatlanközvetítő segítene eladni a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!