A leggyakoribb hibák, amiket az ingatlan eladók elkövetnek

1. Túl magas árat kérnek az ingatlanért

Az ingatlanpiac nem lineárisan működik, hanem ciklusokban: recesszió, helyreállás, expanzió, túlkínálat. Az elmúlt évek inkább expanziós időszakot mutattak, de az erős árnövekedést mindig lassulás követi. Aki úgy áraz, mintha az árrobbanás örökké tartana, könnyen beragad a piacon. Sok eladó abból indul ki, hogy az Otthon Start miatt „úgyis van pénz a piacon”. A valóságban a támogatott vevők erősen szegmentált keresletet jelentenek.

Hiba: a tavalyi csúcs alapján árazni a jelenlegi kereslet helyett.

Az érzelmi kötődés miatt az eladók ráadásul gyakran túlértékelik a lakásukat. Az adott esetben irreálisan magas ár viszont elriasztja a vevőket, és hónapokig is állhat az ingatlan a piacon. A reális piaci ár meghatározása kulcsfontosságú, hiszen ez teremti meg az érdeklődés alapját.

A nemzetközi kutatások is igazolják: az ingatlanpiacot gyakran információs aszimmetria jellemzi, vagyis az eladók többet tudnak a környék valódi értékéről, mint a vevők. Ez könnyen ahhoz vezethet, hogy a hirdetett ár elszakad a tényleges piaci szinttől, ami végül árcsökkentést és hosszabb értékesítési időt eredményez.

Tipp: Mindig érdemes szakértővel ellenőriztetni a környék aktuális eladási árait, és összehasonlítani a hasonló ingatlanok friss adataival. Egy tapasztalt ingatlanközvetítő vagy ügyvéd segíthet a reális ár beállításában, így az ingatlan gyorsabban és biztonságosabban talál vevőre.

2. Nem készítik elő az ingatlant a bemutatásra

Egy vevő az első benyomás alapján dönt. Ha a lakás rendezetlen, zsúfolt vagy személyes tárgyaktól hemzseg, sokkal nehezebb lesz elképzelnie, hogy ott éljen. Egy kis rendrakás, festés vagy akár profi fotók készítése hatalmas különbséget jelenthetnek.

A nemzetközi kutatások is alátámasztják, hogy a felkészítetlenség komoly piaci hátrányt okoz. Az eladók ugyanis sokszor többet tudnak a környék értékét befolyásoló tényezőkről, mint a vevők, és az információs aszimmetria miatt a vevők kevésbé képesek megítélni a valódi értéket. Ezért a rendezetlen, ápolatlan ingatlan nemcsak kevésbé vonzó, hanem az árról is kedvezőtlen jelzést küldhet: a vevő feltételezheti, hogy a környék vagy az ingatlan állapota rejtett kockázatot hordoz.

Tipp: néhány apróság, mint egy friss festés, minimális dekoráció, vagy a személyes tárgyak elpakolása sokkal vonzóbbá teszi a lakást.

3. Nem rugalmasak az időpontokban

Gyakran előfordul, hogy az eladó csak a számára kényelmes időpontban hajlandó megmutatni az ingatlant. Ez viszont rengeteg potenciális vevőtől zárja el a lehetőséget. Minél rugalmasabb valaki, annál nagyobb eséllyel találja meg a megfelelő vevőt.

Ha az eladó rugalmatlan az időpontok egyeztetésében, az nemcsak a megtekintések számát csökkenti, hanem tovább növeli a vevők információs hátrányát is. A bevezetőben említett kutatás is rámutat, hogy az ilyen egyenlőtlen információeloszlás lassíthatja az értékesítést, hiszen a komoly érdeklődők könnyen továbblépnek a jobban elérhető ingatlanok felé.

Tipp: legyél rugalmas, mert minden megtekintés egy esély az eladásra.

4. Elhallgatnak fontos információkat

Sokan abban bíznak, hogy a kisebb hibákat, problémákat nem veszik észre a vevők. Azonban ezek szinte mindig kiderülnek, van hogy sajnos a foglaló átadása után és sokkal rosszabb fényt vetnek az eladóra, ha utólag derül ki róluk az igazság. A nyílt kommunikáció bizalmat kelt.

Tipp: A teljes körű, őszinte tájékoztatás – például a korábbi felújítások, a szomszédság várható fejlesztései vagy a zajterhelés bemutatása – nemcsak jogilag biztonságosabb, hanem a bizalmat is növeli és elősegíti a gyorsabb megállapodást.

5. Egyedül próbálnak boldogulni

Magánúton is el lehet kezdeni az árusítást, azonban egy profi ingatlanközvetítő segítségével gyorsabban, jobb áron és kevesebb stresszel lehet eladni a lakást. Az ingatlanpiac átlátása, a jogi háttér ismerete és a tárgyalási rutin mind-mind olyan előny, amit nehéz pótolni.

A Kurlat–Stroebel tanulmány szerint az olyan eladók, akik jobban informáltak – például mert helyi ingatlanközvetítővel dolgoznak vagy régóta a környéken élők – képesek előre felmérni a piac mozgását és megfelelően „időzíteni”, és ezzel átlag feletti hozamot érnek el a tranzakcióikon.

Tipp: érdemes a jogi buktatókat és kötelezettségeket jól ismerő ingatlanközvetítőt választani.

6. A jogi és adminisztratív háttér félvállról vétele

Sokan csak az adásvételi szerződés aláírásakor szembesülnek azzal, hogy hiányzik egy papír, vagy valami nincs rendben a tulajdoni lapon. Ez hetekre, hónapokra visszavetheti az adásvételt.

Ingatlanközvetítőként és ügyvédként is azt javaslom, hogy a hirdetés megkezdése előtt történjen meg:

• Tulajdoni lap és tehermentesség ellenőrzése,
• Építési engedélyek, használatbavételi engedélyek átnézése,
• Esetleges jogviták vagy szolgalmi jogok feltárása.

Tipp: már a hirdetés előtt érdemes ellenőrizni minden szükséges dokumentumot, hogy az ügylet gördülékenyen menjen.

7. Elfelejtik a költségeket belekalkulálni

Sok eladó kizárólag az elérhető bevételre koncentrál, és nem számol azzal, hogy az eladásnak költségei, sőt adóvonzatai is vannak. Ilyenek például: ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány, esetleges felújítási kiadások, vagy akár a hitel előtörlesztésének díja. Ha ezekre nincs felkészülve az eladó, kellemetlen meglepetés érheti.

Tipp: már az elején készíts egy listát a várható költségekről és vizsgáld meg a helyi piaci trendeket is, így nem érhet meglepetés sem a kiadások, sem az árak alakulása miatt.

8. Rossz időzítés

Nem mindegy, mikor kerül a lakás a piacra. Például tipikusan télen kevesebb vevő keresgél aktívan, míg tavasztól őszig nagyobb a forgalom. A piaci trendek és a kereslet szezonális befolyásolják a eladás gyorsaságát és a vételárat is.

A kutatás Los Angeles-i adatokon bizonyította, hogy amikor egy adott negyedben a jól informált eladók – például ingatlanosok vagy olyan tulajdonosok, akik tisztában vannak a környék romló kilátásaival – tömegesen piacra lépnek, ez előre jelzi a későbbi árcsökkenést.

 Tipp: Figyeld a helyi piaci mozgásokat és a környék változásait (például fejlesztések, demográfiai trendek, új beruházások vagy éppen hanyatlás jelei). Ha bizonytalan vagy, kérdezz meg egy szakértőt, mikor érdemes meghirdetni az ingatlant, hogy a legjobb árat érhesd el.

9. Hiányos vagy gyenge hirdetés

Egy rosszul megfogalmazott hirdetés, gyenge fotókkal párosítva nem jó esélyekkel indul a többi hirdetés mellet. A vásárlók először a hirdetés alapján döntik el, érdemes-e megnézni az ingatlant. Ha nem kapnak elég információt, vagy nem kelti fel az érdeklődésüket a szöveg, máris veszett az ügy.

Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy az ingatlanpiacon tényleg jelentős az információs aszimmetria: az eladók rendszerint jobban ismerik az ingatlan és a környék értékeit, mint a vevők. Ha a hirdetés nem ad át elég részletes és hiteles információt, a vevő nem tudja megkülönböztetni a valóban értékes ingatlant az átlagostól. Ez a bizalmatlanság árcsökkentést, kevesebb megtekintést és lassabb eladást eredményezhet

Tipp: Legyen a hirdetés részletes, őszinte és figyelemfelkeltő. Profi fotók, pontos alaprajz, valamint a környék előnyeinek bemutatása nélkül szinte lehetetlen kitűnni a piacon. Az átlátható, informatív leírás nemcsak több érdeklődőt hoz, hanem csökkenti a vevő bizonytalanságát is, ami gyorsabb értékesítést és kedvezőbb árat eredményezhet.

Extra tanács: Hogyan készülhetsz fel tudatosan az eladásra?

• Kérj előzetes értékbecslést.
• Tisztázd a tulajdoni lapot és jogi helyzetet.
• Gondold át, mennyi időd van az eladásra (gyors eladás = alacsonyabb ár, hosszabb kivárás = magasabb árpotenciál).
• Készülj fel tárgyalási stratégiával: meddig engedsz az árból?
• Döntsd el, hogy egyedül vágsz bele, vagy szakértő segítségével.

Összegzés

Mi a leggyakoribb hiba ingatlan eladásakor?
A túlzott induló ár. Ha az ingatlan a piaci realitás fölé kerül, kevés érdeklődő érkezik, az értékesítési idő meghosszabbodik, az eladó végül árat csökkent, és gyengébb alkupozícióból zár.

A piac erősen szegmentált. Budapesten például az 1,5 millió Ft alatti négyzetméterárú lakások iránt erősebb a kereslet a támogatások miatt, míg a magasabb árkategóriában lassulás is látható.

Az ingatlaneladás sikerének titka a tudatosság. Ha elkerülöd a fenti hibákat, sokkal nagyobb eséllyel zárhatod le az ügyletet gyorsan és kedvező feltételekkel. Ingatlanközvetítőként azt látom, hogy azok az eladók járnak a legjobban, akik hajlandók tanácsot kérni, rugalmasak, és reálisan látják a saját ingatlanjuk értékét.

Szeretné, ha segítenénk eladni a lakását? Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!