Ingatlaneladási trükkök: 9 gyakori hiba

1. Túl magas árat kérnek az ingatlanért

Természetesen minden eladó maga állapítja meg a vételárat, senki sem köteles olyan áron eladni, amiért nem szeretne (kivéve osztatlan közös tulajdon megosztása iránti perben), de az is igaz, hogy az érzelmi kötődés miatt az eladók gyakran túlértékelik a lakásukat. Az adott esetben irreálisan magas ár viszont elriasztja a vevőket, és hónapokig is állhat az ingatlan a piacon. A reális piaci ár meghatározása kulcsfontosságú, hiszen ez teremti meg az érdeklődés alapját.

A nemzetközi kutatások is igazolják: az ingatlanpiacot gyakran információs aszimmetria jellemzi, vagyis az eladók többet tudnak a környék valódi értékéről, mint a vevők. Ez könnyen ahhoz vezethet, hogy a hirdetett ár elszakad a tényleges piaci szinttől, ami végül árcsökkentést és hosszabb értékesítési időt eredményez.

Mindig érdemes szakértővel ellenőriztetni a környék aktuális eladási árait, és összehasonlítani a hasonló ingatlanok friss adataival. Egy tapasztalt ingatlanközvetítő vagy ügyvéd segíthet a reális ár beállításában, így az ingatlan gyorsabban és biztonságosabban talál vevőre.

2. Nem készítik elő az ingatlant a bemutatásra

Egy vevő az első benyomás alapján dönt. Ha a lakás rendezetlen, zsúfolt vagy személyes tárgyaktól hemzseg, sokkal nehezebb lesz elképzelnie, hogy ott éljen. Ennél azonban nagyobb probléma, hogy a Ptk. alapján az eladót együttműködési és tájékoztatási kötelezettség terheli az eladási folyamat során. Ha tehát az eladó idéző elő azt a helyzetet, hogy a vevő az ingatlan egyébként látható hibáit felismerhesse, akkor a szavatossági kötelezettsége sem addig terjed, mintha egyszerűen elpakolt volna.

Néhány apróság, mint a használaton kívüli dobozok kiszelektálása, minimális dekoráció, vagy a személyes tárgyak elpakolása sokkal vonzóbbá teszi a lakást.

3. Nem rugalmasak az időpontokban

Mind az eladótól, mind a vevőtől „általában elvárható" hogy megmutassa, illetve megtekintse az ingatlant. Gyakran előfordul azonban, hogy az eladó csak a számára kényelmes időpontban hajlandó minderre. Ez egyrészt rengeteg potenciális vevőtől zárja el a lehetőséget, másrészt minél rugalmasabb valaki, annál nagyobb eséllyel találja meg a megfelelő vevőt gyorsan.

Ha az eladó ingatlanközvetítőt bízott meg, a bemutatási kötelezettség hiánya vagy rugalmatlansága meghiúsíthatja az értékesítést, sőt indokolhatja az azonnali felmondást és bánatpénz követelését a közvetítő részéről.

4. Elhallgatnak fontos információkat

Sokan abban bíznak, hogy a kisebb hibákat, problémákat nem veszik észre a vevők. A magyar bírósági gyakorlat szerint az eladó nem mérlegelheti, hogy a lényeges tulajdonságokról vagy fontos körülményekről tájékoztat-e – a hallgatás vagy passzív magatartás ugyanúgy megtévesztésnek minősülhet, mint az aktív félrevezetés.

A tájékoztatásnak minden olyan lényeges tulajdonság és fontos körülményre ki kell terjedni, amely a vételi szándék alakulását, a szerződési feltételek mérlegelését vagy az ingatlan rendeltetésszerű használatát befolyásolja.

A tájékoztatás nemcsak szóbeli közlésre, hanem az okiratok átadására is kiterjed. Ha például társasházi jegyzőkönyvek igazolják az épület alapozási problémáit, azokat át kell adni; a vevő számára nem elég pusztán azt közölni, hol találhatja meg az információt. A kötelezettség megszegése szerződésszegés, amely kártérítési felelősséget von maga után

5. Egyedül próbálnak boldogulni

Az ingatlanközvetítő megbízása az eladó döntésének függvénye: a megbízó szabadon választhat, hogy él-e közvetítővel vagy sem. A közvetítő díja az eladási ár 2–5%-a plusz áfa, amelyet általában a sikeres közvetítés után, az adásvételi szerződés megkötésekor kell fizetni. 

Ilyenkor a közvetítő vállalja az ingatlan hirdetését, vevők felkutatását, bemutatást, tárgyalások koordinálását, és egyes esetekben az adásvételi szerződés jogi támogatását is. A megbízó az eladási ár és további feltételek meghatározásával irányítja a folyamatot; a közvetítő feladata, hogy ezeknek megfelelő ajánlatot szerezzen.

Ha a megbízó a közvetítő által bemutatott vevővel, de a közvetítő megkerülésével egyezik meg, a díjfizetési kötelezettség akkor is fennáll: a közvetítő teljesítette a megbízást, hiszen eredményesen hozta össze a feleket

6. A jogi és adminisztratív háttér félvállról vétele

A tehermentesítés félvállról vétele azért probléma, mert ha az eladó jelzálogjoggal terhelt lakást ad el úgy, hogy a vevő közvetlenül neki fizeti a vételárat (és nem a hitelezőnek), akkor nincs garancia arra, hogy az eladó ténylegesen tehermentesíti az ingatlant. A hazai bíróságok álláspontja egyöntetű: ilyen esetekben az adásvételi szerződésnek olyan biztosítékokat kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik a vevő számára, hogy a vételárat visszakaphassa vagy abból maga rendezhesse a tehermentesítést, és csak a fennmaradó részt fizesse az eladónak. 

Azért azt is tudni, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd is felelős, ha olyan szerződést készít, amely nem nyújt megfelelő garanciát a tehermentes tulajdonszerzésre.

7. Elfelejtik a költségeket belekalkulálni

Az eladó általában a vételárat kéri a vevőtől. A lakáseladás során komoly pénzügyi veszteség érheti az eladót, ha nem számol időben a felmerülő kiadásokkal:

• Energetikai tanúsítvány díja.
• Hirdetési költség.
• Fotózás, alaprajz vagy értékbecslés díja.
• Ingatlanközvetítői jutalék.
• Ügyvédi tanácsadás díja, ha az eladó külön jogi segítséget kér.
• Jelzálog törlésével kapcsolatos banki vagy földhivatali költség.
• Költözés és birtokbaadás gyakorlati költségei.
• Személyi jövedelemadó (SZJA)

8. Rossz időzítés

A lakáseladás időzítése az ingatlanpiac nehezen kiszámítható változásai, az értékcsökkenés kockázata és az adójogi kedvezmények határidejéhez kötöttsége miatt kritikus. Az eladót kár érheti, ha a szerződéskötés vagy a földhivatali bejegyzés késedelme miatt elveszíti az adókedvezmények igénybevételének lehetőségét, vagy kedvezőtlenebb piaci környezetben kényszerül eladni.

9. Hiányos vagy gyenge hirdetés

Egy rosszul megfogalmazott hirdetés, gyenge fotókkal párosítva nem jó esélyekkel indul a többi hirdetés mellet. A vásárlók először a hirdetés alapján döntik el, érdemes-e megnézni az ingatlant. Ha nem kapnak elég információt, vagy nem kelti fel az érdeklődésüket a szöveg, máris veszett az ügy.

Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy az ingatlanpiacon tényleg jelentős az információs aszimmetria: az eladók rendszerint jobban ismerik az ingatlan és a környék értékeit, mint a vevők. Ha a hirdetés nem ad át elég részletes és hiteles információt, a vevő nem tudja megkülönböztetni a valóban értékes ingatlant az átlagostól. Ez a bizalmatlanság árcsökkentést, kevesebb megtekintést és lassabb eladást eredményezhet

Extra tanács: Hogyan készülhetsz fel tudatosan az eladásra?

• Kérj előzetes értékbecslést.
• Tisztázd a tulajdoni lapot és jogi helyzetet.
• Gondold át, mennyi időd van az eladásra (gyors eladás = alacsonyabb ár, hosszabb kivárás = magasabb árpotenciál).
• Készülj fel tárgyalási stratégiával: meddig engedsz az árból?
• Döntsd el, hogy egyedül vágsz bele, vagy szakértő segítségével.

Összegzés

Mi a leggyakoribb hiba ingatlan eladásakor?
A túlzott induló ár. Ha az ingatlan a piaci realitás fölé kerül, kevés érdeklődő érkezik, az értékesítési idő meghosszabbodik, az eladó végül árat csökkent, és gyengébb alkupozícióból zár.

A piac erősen szegmentált. Budapesten például az 1,9 millió Ft alatti négyzetméterárú lakások iránt erősebb a kereslet a támogatások miatt, míg a magasabb árkategóriában lassulás is látható.

Az ingatlaneladás sikerének titka a tudatosság. Ha elkerülöd a fenti hibákat, sokkal nagyobb eséllyel zárhatod le az ügyletet gyorsan és kedvező feltételekkel. Ingatlanközvetítőként azt látom, hogy azok az eladók járnak a legjobban, akik hajlandók tanácsot kérni, rugalmasak, és reálisan látják a saját ingatlanjuk értékét.

Szeretné, ha segítenénk eladni a lakását? Kérje ingyenes értékbecslő szolgáltatásunkat még ma!